Обмену не подлежит
Переход на эскроу-счета блокирует застройщикам возможность пользоваться трейд-ин
Услугу по покупке квартиры в новостройке в зачёт продажи старой жилплощади (трейд-ин) пермские застройщики начали внедрять примерно шесть лет назад. Постепенно популярность этой услуги росла, но, когда доля сделок, оформленных с использованием трейд-ин, достигла 10%, она стала менее востребованной. Участники рынка недвижимости разделились на два лагеря. Одни считают, что услуга будет востребована в дальнейшем, но переформатирована. Другие полагают, что в ней больше не будет необходимости из-за перехода застройщиков на проектное финансирование, в связи с чем придётся открывать счета эскроу и прямая покупка вторичного жилья будет запрещена.
Константин Долгановский
Планомерный рост
Участники пермского рынка строительства и недвижимости отмечают, что впервые услуга трейд-ин появилась в 2013—2014 годах. Её суть в том, что и застройщик, и клиент «ловят двух зайцев» — в зачёт стоимости новой квартиры берётся стоимость старой. Тем самым застройщик стимулирует продажи в новостройке, а клиент избавляет себя от волокиты с продажей недвижимости.
По словам председателя совета НП «Российская гильдия риэлторов. Пермский край» Екатерины Пахомовой, доля сделок, оформленных с использованием услуги трейд-ин, в течение последних пяти лет постепенно увеличивалась и сейчас достигла 8—10%.
В компании PAN City Group сообщили, что услуга трейд-ин популярна среди клиентов: «Преимущество реализации квартиры через застройщика в том, что девелопер берёт на себя обязательство по реализации вторичного жилья клиента при единовременном заключении договора долевого участия на новую строящуюся квартиру с рассрочкой на 90 дней. При этом клиент получает скидку на новую квартиру в размере 1% от её базовой стоимости».
Кроме того, по словам представителей PAN City Group, преимуществом этой услуги является компетентность брокеров в вопросах вторичного рынка в системе «Единое окно»: «К клиенту прикрепляется личный брокер, который сопровождает сделку «под ключ» — помогает реализовать вторичное жильё, получить ипотеку, подобрать новую квартиру».
Директор департамента продаж компании «Талан» в Перми Наталья Андаева отмечает, что в 2019 году доля новых квартир, приобретённых по программе «Зачёт вторичным жильём», выросла по сравнению с аналогичным периодом 2018 года с 5,5 до 7,6%. «Доля обращений клиентов, желающих сдать вторичное жильё в счёт оплаты нового, варьируется от 15 до 65% и напрямую зависит от рекламного посыла, который мы используем. Если занимаемся активным продвижением этой формы оплаты, сразу наблюдается рост числа таких обращений», — рассказывает Андаева.
По словам руководителя отдела продаж АО «СтройПанельКомплект» Ксении Болдиной, в компании ставится резерв на один месяц на выбранную квартиру в новостройке, который при необходимости может быть продлён. «Такая программа у нас достаточно востребована. Мы проводим оценку объекта недвижимости, анализируем рынок, сопровождаем сделку юридически, консультируем покупателя по всем вопросам. Самостоятельно достаточно сложно сориентироваться во всех вопросах и потратить большое количество времени на анализ рынка, показы и встречи с потенциальными покупателями. Как правило, квартиры реализуются в течение срока действия брони. Вырученные деньги клиент направляет на взнос за квартиру», — поясняет Болдина.
Ряд компаний используют частичный трейд-ин: взамен бронирования квартиры в новостройке застройщик представляет клиенту список агентств недвижимости. «Примерно год-полтора назад мы начали работать с агентствами недвижимости по следующей схеме: клиент бронирует квартиру в строящемся объекте, а мы представляем ему перечень наших партнёров, которые готовы помочь продать находящуюся в собственности квартиру. Агентство недвижимости оценивает помещение и в течение трёх месяцев продаёт его на вторичном рынке. На протяжении этого времени бронь остаётся за клиентом. Доля таких сделок составляет порядка 1—3%. Тем не менее частичный трейд-ин остаётся удобной и востребованной услугой, потому что клиенты получают временной лаг, в течение которого они могут продать квартиру, увеличить сумму первоначального платежа и уменьшить сумму ипотечных выплат», — говорит генеральный директор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный.
Ограничительные моменты
Несмотря на вроде бы выгодные для всех сторон условия, самым заметным «ограничителем» услуги является то, что люди не хотят остаться без жилья до переезда в новую квартиру. Это могут позволить себе либо довольно обеспеченные люди, которые способны продолжительное время арендовать жильё, либо те, у кого есть возможность где-то временно пожить, отмечает Екатерина Пахомова.
Она добавляет, что застройщик может отказаться от взаимозачёта — в случае, если квартира является ветхой или аварийной, а также если её будет сложно продать. «Есть квартиры в элитных, не так давно построенных ЖК, продажа которых может занять не один год. Либо квартиры с очень большой площадью, с большим количеством комнат. От таких квартир застройщики, как правило, тоже отказываются», — поясняет Пахомова.
Более того, есть иные препятствия на пути популяризации трейд-ин. Дело в том, что рынок вторичного жилья сегодня не испытывает каких-либо трудностей. Продать квартиру по оптимальной цене для собственника не является проблемой. А трейд-ин этого сделать не позволяет.
Кроме того, как считает директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов, данная схема интересна прежде всего на растущем рынке: активность сделок растёт, созданы благоприятные условия для покупки (дешёвая ипотека, общий рост экономики), цены повышаются. Тогда реализовать принятое в зачёт вторичное жильё достаточно просто, а дисконт за выкуп не настолько значителен, чтобы это было невыгодно покупателю квартиры в новостройке.
Но если на рынке стагнация и неблагоприятные условия, то дисконт за выкуп квартиры увеличивается, и интерес к этой схеме приобретения жилья в новостройке падает. Дополнительные сложности возникают и у покупателя, так как срок продажи увеличивается. «В настоящий момент наблюдается некоторый дефицит новостроек, объёмы ввода жилья снижаются. Спрос в таких условиях высок. Следовательно, стимулировать спрос такой неудобной схемой, скорее всего, не имеет смысла. Либо только в крайних случаях, когда продажи идут плохо», — резюмирует Евгений Железнов.
Эскроу vs трейд-ин
Помимо общей неблагоприятной ситуации на строительном рынке негативный отпечаток на трейд-ин накладывает обязательный переход на проектное финансирование. Точнее, обязательное создание счетов эскроу — банковских счетов, где средства дольщиков будут накапливаться, а передаваться застройщикам они будут только после сдачи объекта в эксплуатацию.
Понятно, что даже после 1 июля (дата обязательного перехода на проектное финансирование) почти все многоквартирные дома в Перми будут достраиваться по старой схеме — с использованием средств дольщиков. Но рано или поздно девелоперам при реализации новых проектов придётся открывать счета эскроу. С этого момента выкупать вторичное жильё напрямую застройщики не смогут.
В этих условиях часть собеседников склоняются к тому, чтобы отказаться от использования трейд-ин. Другие планируют пользоваться им через третьих лиц, оформляя сделки по покупке нового жилья и «вторички» на разные юрлица. В договоре долевого участия может быть прописано, что клиент приобретает новую квартиру в рассрочку, а его жильё выкупает другая фирма, которая и перечислит вырученные деньги на эскроу-счёт после продажи старой квартиры.
В качестве альтернативного варианта может сложиться практика бронирования квартир в новостройке на период, пока клиент вместе с агентством недвижимости реализует старое жильё.
Но это, скорее всего, исключение из правил. Специалисты ожидают, что после реального начала действия проектного финансирования (не формально с 1 июля, а когда дело дойдёт до полностью новых проектов, то есть ближе к концу нынешнего года или в следующем году) количество девелоперов и застройщиков, работающих с трейд-ин, значительно сократится.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.