Те же правила, только вид сбоку

Проект изменений в Правила землепользования и застройки Перми даже после прошедших общественных слушаний пока находится в режиме stand by. По мнению экспертов, в том числе главы администрации Перми Анатолия Маховикова, на августовском заседании Пермской городской думы решение снова не будет принято. Суть изменений — дополнительная карта зонирования, которая устанавливает ограничение предельной высоты зданий в ряде районов. Именно она стала камнем преткновения, об углы которого сломано уже множество копий, и конца этому процессу пока не видно.

Скептики говорят, что изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), возможно, не будут приняты никогда. Губернатор тем временем ставит перед строительным комплексом Прикамья амбициозные задачи по вводу в эксплуатацию более 1 млн кв. м жилья в год и десятков «объектов соцкультбыта». В частности, в бюджет 2012 года вносятся изменения, согласно которым на 770 млн руб. увеличивается фонд софинансирования расходов с муниципалитетами: планируется, что средства пойдут на реконструкцию старых и строительство новых детских садов.

Всё это заставляет участников рынка и чиновников искать альтернативные способы работы в условиях так и не принятых изменений в ПЗЗ. Большинство экспертов сходятся во мнении, что при наличии грамотных и системно разработанных проектов планировок территорий можно пока «задвинуть» дискуссию вокруг ПЗЗ на задний план, соблюсти диктуемые Генеральным планом Перми строительные приличия и даже, чем чёрт не шутит, выполнить задачи, обозначенные губернатором.

Проект планировки входит в перечень обязательной градостроительной документации, обеспечивающей строительство и реконструкцию любого объекта. Причём проект включает в себя не только территорию участка строительства, но и прилегающие к ней территории, находящиеся в пределах границ квартала. В нём должны учитываться границы объектов культурного наследия, зоны с необычными территориальными условиями, дороги, коридоры прокладки инженерных сетей, межквартальные проезды, парковки, пресловутые «социальные» объекты (школы, детсады, зоны прогулок и отдыха). Проект планировки обосновывает предельно допустимые параметры для разрешённого строительства или видоизменение земельного участка. По сути, это описание и детальная «картинка» будущего состояния каждого городского квартала, составленная с учётом всех нормативов градпроектирования.

Любой застройщик, приступая к возведению зданий, обязан иметь такой проект. У многих есть собственные проектные бюро, которые готовы браться также и за «сторонние» заказы.

Владимир Мачехин, генеральный директор ОАО «Трест №14»:

— Мы бы сделали любой проект, без проблем. У нас даже был такой опыт сотрудничества с администрацией. Когда строительную отрасль в мэрии курировала Лилия Ширяева, мы самостоятельно разрабатывали проект планировки территории промзоны — улицы Норильская, Рязанская. Администрация Перми не несла никаких затрат по этой работе. Но потом Ширяева ушла, и всё как-то заглохло.

Проблема — не только в «преемственности курса». Главный вопрос: как объединить великое множество таких проектов для конкретных кварталов, улиц, микрорайонов в целостную картину грядущего облика города?

Виктор Суетин, генеральный директор ОАО «Стройпанелькомплект», председатель Ассоциации «Пермские строители»:

— Проекты планировки территорий, созданные по жёсткому техзаданию администрации, — это нормальный пошаговый механизм реализации генплана. Ведь в таком проекте предусмотрено всё: от высоты зданий до инженерных сетей, обеспеченности детскими садами и школами. Надо разрабатывать индивидуальные проекты планировки по каждому кварталу, а не просто заштриховывать целыми лоскутами «ограничения этажности» целые районы, как это предлагается в поправках к ПЗЗ. Поэтому администрации Перми следует сформулировать задания и поставить процесс создания таких проектов «на поток», отдавая на аутсорсинг. Есть много организаций, способных создавать проекты планировок, да и любая крупная строительная организация это делает.

Проекты планировок, по мнению Суетина, следует готовить с учётом интересов инвесторов, которые уже вложились финансово в освоение ряда территорий. «Нужно делать всё толково, а не через колено инвесторов ломать, тогда и генплан будет реализовываться грамотно», — заявил строитель.

Это мнение разделяют и его коллеги на ОАО «ПЗСП». Начальник проектного отдела завода Альберт Батыршин сегодня работает над проектом планировки квартала №589 в микрорайоне Плоский. Батыршин говорит, что в стремлении соблюсти букву мастер-плана иные его адепты, выступающие со стороны заказчика, ведут себя так, «словно в проектах планировок интересы инвестора просто отсутствуют».

Руководитель проекта планировки квартала №589, архитектор «Студии архитектурных проектов» Светлана Апёнышева также отмечает, что в последние годы вся документация «проходит согласования настолько тяжело, словно чиновники вовсе не заинтересованы в каком-либо строительстве в городе».

«Нам выставляют такие ограничения, что подчас загоняют в тупик», — говорит Апёнышева. При этом наличие проектов планировок для каждого «кусочка» городской земли архитектор считает «цивилизованной европейской практикой» и приводит в пример «родину пермского мастер-плана» Голландию, где любой желающий может зайти в интернет и увидеть «в картинках», как будет использоваться тот или иной земельный участок.

Если бы не было разногласий с чиновниками, то проект планировки квартала №589 уже был бы завершён, считает Батыршин. В то же время, по его словам, сегодня все спорные вопросы решены. «Потихонечку идём к публичным слушаниям», — говорит проектировщик. Апёнышева вторит коллеге: по её мнению, осенью проект пройдёт согласования и корректировки, после чего будет вынесен на публичные слушания.

Другие участники рынка также отмечают, что в последнее время споров стало меньше. По выражению Виктора Суетина, в мэрии «выбран правильный вектор»: появилось понимание необходимости создания проектов планировок с помощью застройщиков. Во всяком случае, по информации Суетина, сити-менеджер Анатолий Маховиков ставит задачу в ближайшие годы обеспечить проектами планировок все без исключения территории города. Понятно, что без привлечения профессиональных организаций с этой работой не справиться.

Директор МБУ «Бюро городских проектов» Андрей Головин также сообщил, что получил задание разработать проекты планировок для центральных районов. Головин, как известно, является одним из самых жёстких и непримиримых оппонентов застройщиков в ряде подходов к реализации генплана. В частности, он последовательно отстаивает принцип появления кварталов «пониженной этажности» и настаивает на изменениях в ПЗЗ. Создание проектов планировок для всего города Андрей Головин называет лишь «отсрочкой неизбежного» — принятия новой карты зонирования как градостроительной нормы. Однако он согласен, что при наличии единого координирующего центра — в лице, например, мэрии — эта работа имеет смысл.

Необходимость координации создания проектов планировок в соответствии с едиными требованиями директор Бюро городских проектов иллюстрирует на примере проектов двух кварталов, расположенных по соседству в микрорайоне Вышка II. Один проект основан на привычном пермякам принципе панельных многоэтажек с открытой планировкой, другой — тот самый «европейский», более плотный.

«Проект показывает, что второй вариант даёт даже больший «выход» квадратных метров, чем «высотки». Вроде бы, мне это должно нравиться, но мне не нравится, потому что весь остальной город словно бы находится «вне» проекта», — говорит проектировщик и показывает на карте, как выглядит соседство микрорайонов. Действительно, не совпадают створы улиц, не продумана система внутренних проездов, школа «загнана» куда-то в лог и в целом получается, что в окружающем ландшафте оба микрорайона выглядят чужеродными элементами.

Поэтому вопрос сегодня скорее в создании такого координирующего центра в структуре администрации Перми, либо наделение соответствующими функциями существующих подразделений, призванных отвечать за реализацию генплана. Федеральные законы этому не противоречат, муниципалитеты наделены достаточно широкими полномочиями по установлению местных норм градопроектирования. С учётом «выбранного вектора», похоже, что не требуется и особой политической воли — она уже есть. Всё дело — за организационными решениями, а проведение соответствующих конкурсов на разработку проектов планировок — дело техники. Главное, что не будут тормозиться бизнес-процессы у строительной отрасли, появятся новые квадратные метры и долгожданная конкретика по месту расположения пресловутых детских садов.

А в свободное от этой работы время можно и продолжить профессиональные споры вокруг ПЗЗ. Ни рынок, ни граждане этого уже не заметят.