Сказочные метры
Пермские застройщики сомневаются, что смогут в этом году увеличить объём строительства
В мае прошлого года президент России Владимир Путин подписал указ, согласно которому к 2024 году в стране ежегодно должно возводиться 120 млн кв. м жилья. Министр строительства и архитектуры Пермского края Михаил Сюткин на прошлой неделе уточнил показатели для региона — 1,6 млн кв. м ежегодно. Учитывая, что сейчас в год возводится чуть более 1 млн кв. м, рост должен составить 60%. В минстрое полагают, что добиться этого можно за счёт ИЖС и расселения аварийного жилья. На фоне перехода на проектное финансирование, резкого снижения количества выданных разрешений на строительство в Перми, недостатка средств в муниципалитетах на возведение объектов инфраструктуры и общей нехватки земельных участков сделать это будет проблематично, считают участники строительного рынка. Более того, они не уверены, что такой объём жилья будет востребован у покупателей.
Константин Долгановский
Амбициозные планы
В рамках VIII Межрегионального архитектурно-строительного форума одной из главных тем обсуждения на нескольких секциях стали майские указы президента Владимира Путина, согласно которым в стране в целом и в регионе в частности должен резко возрасти объём жилищного строительства. Первый вице-премьер краевого правительства Михаил Сюткин отметил, что в регионе есть хорошая база для старта нацпроекта: уже три года подряд вводится не менее 1 млн кв. м. «В 2018 году было введено 16 тыс. квартир, общая площадь построенного жилья — 1 млн 80 тыс. кв. м. Около 55% введённого жилья — это многоквартирные дома, 45% — индивидуальное жильё, — пояснил Михаил Сюткин. — Для Пермского края показатели на шестилетку следующие: увеличение объёма ввода жилья до 1,668 млн кв. м, то есть почти на 60%». Также, по его словам, должна значительно увеличиться площадь земельных участков, используемых для жилищного строительства, — с 500 до 768 га.
Михаил Сюткин отметил, что есть как минимум два пути реализации этой стратегии — за счёт сноса аварийного жилья и, соответственно, очищения территории для новой застройки, а также за счёт индивидуального строительства. Если в прошлом году в регионе было расселено 20,8 тыс. кв. м аварийного жилья (в котором проживали 1,5 тыс. человек), то по планам в ближайшую трёхлетку в регионе будет расселено 489 тыс. кв. м (31 тыс. человек). По словам главы Перми Дмитрия Самойлова, только в краевом центре на сегодняшний день насчитывается 419 тыс. кв. м аварийного жилья, признанного таковым на 1 января 2017 года.
Глава минстроя отметил, что на три года на эти цели из федерального и регионального бюджетов будет выделено более 5 млрд руб., а к 2024 году объём финансирования программ расселения составит 21 млрд руб. «В этом году в программе расселения участвуют 16 муниципальных образований, в 2020—2021 годах — по 27 территорий в год», — пояснил министр.
В застройку планируется вовлечь 493,8 га земельных участков, в том числе за счёт расселённых территорий.
Константин Долгановский
Ставка на ИЖС
Михаил Сюткин обратил внимание на то, что в Прикамье значительный объём от общего ввода жилья составляют индивидуальные дома (45%, или 484 тыс. кв. м). Министр подчеркнул, что никаких специальных программ для стимулирования индивидуального строительства пока нет, над этим нужно поработать. По его словам, именно ИЖС — один из источников достижения новых показателей.
Исходя из данных нацпроекта «Жильё и городская среда», в ближайшие шесть лет в крае должно быть построено 3,2 млн кв. м индивидуального жилья. Апогеем станет отчётный 2024 год, в течение которого должно быть построено почти 680 тыс. кв. м.
По мнению краевого министерства, для того чтобы больше строить, нужны активная газификация, дорожное строительство, а также транспортное сообщение населённых пунктов с ближайшими школами.
Участники круглого стола усомнились в том, что этих мер поддержки достаточно. Люди должны иметь возможность строить в первую очередь благодаря снижению затрат на строительство. В качестве идеи краевые власти рассматривают возможность создания банка типовых проектов индивидуальных домов, которые можно применять на территориях, освободившихся после сноса аварийного жилья. Правда, более чётких и понятных критериев пока не озвучено.
Рост объёма ИЖС ведёт к возникновению другой большой проблемы — потребности в детсадах и школах, заявил замглавы администрации Пермского района Владимир Цветов. Он отметил нехватку финансов на строительство и поддержание инфраструктуры, например на обустройство наружного освещения. «Стимулирование должно быть в рамках сформированного населённого пункта, с существующей дорожной сетью, с незагруженными объектами социнфраструктуры. «Получение метров» в итоге отрицательно скажется на бюджете муниципалитета», — считает Цветов.
Первый заместитель главы Ординского района Николай Лазуков согласился с Владимиром Цветовым и привёл пример: на обустройство инфраструктуры для квартала с более чем 80 участками под ИЖС в Орде требуется минимум 300 млн руб. У муниципалитета таких ресурсов нет.
В общем, как подчеркнули участники дискуссии, вопросов масса, а выработанных решений немного. В результате сошлись на том, на чём, как правило, и сходятся в такой ситуации: создать рабочую группу и совместно выработать критерии стимулирования ИЖС.
Константин Долгановский
Построить нельзя снести
Основную «нагрузку» по обеспечению майских указов предсказуемо возьмёт на себя Пермь. Впрочем, участники местного строительного рынка считают, что это нереально (напомним, в прошлом году в Перми введено 56 многоквартирных жилых домов площадью 445,8 тыс. кв. м). «Мы, напротив, ожидаем сокращения объёмов ввода в ближайшие четыре года. Например, изменение модели финансирования и переход на расчёты через эскроу-счета — непростой шаг для отрасли. Есть большая вероятность, что не все девелоперы смогут перестроиться. Уже сегодня мы наблюдаем снижение количества полученных разрешений на строительство в 10 раз. Также нужно учесть рост стоимости нового жилья, который нас ожидает. Таким образом, платёжеспособный спрос, вероятнее всего, снизится и заявленные показатели по объёму нового жилья окажутся невостребованными», — считает директор департамента продаж компании «Талан» в Перми Наталья Андаева.
Финансовый директор АО «СтройПанельКомплект» Ирина Плотникова отмечает, что у всех застройщиков уже происходит рост цен на «квадрат», увеличиваются расходы на техническое присоединение объектов к сетям. Вполне реально падение спроса. Естественно, на этом фоне достижение обозначенных показателей сильно усложняется.
Отдельная тема в этой связи — резкое сокращение выданных департаментом градостроительства и архитектуры разрешений на строительство. По запросу «Нового компаньона» в ДГА рассказали, что в период с 1 января по 25 апреля 2019 года было выдано три разрешения на строительство (в 2018 году — 39 разрешений).
Департамент связывает резкое снижение количества выданных разрешений с неправильно заполненными документами или с предоставлением неполного пакета документов. Таким образом, чиновники косвенно перекладывают вину на самих строителей. «В случае предоставления заявителем полного пакета документов в соответствии с Гражданским кодексом РФ департаментом будет выдано разрешение на строительство (реконструкцию)/ввод в эксплуатацию», — отметили в ДГА.
Собеседники «Нового компаньона», представители строительной отрасли, сомневаются в том, что это истинная причина. Любопытно, что все они попросили не упоминать их имена. «Если раньше все подавали документы и процент отказов составлял примерно 40%, то сейчас он выше 75%. То есть мы все вдруг резко стали тупыми?» — ёрничает один из застройщиков.
Один из собеседников предположил, что, вероятно, высокое число отказов в разрешении на строительство связано с навязываемыми социальными обязательствами (строительство школ и детсадов). Грубо говоря, не возьмёшь на себя «обязаловку» — не получишь разрешение. «Если ты получаешь достаточную прибыль со строительства, то ещё можешь согласиться строить детсад или школу, но если ты работаешь почти на грани рентабельности, то о каких социальных обязательствах может идти речь?!» — сокрушается собеседник.
И всё это — параллельно с переходом на проектное финансирование, которое, по мнению представителей отрасли, пусть не сильно, но «перетрясёт» участников рынка. На этих оставшихся и ляжет всё обременение, связанное в том числе с достижением путинских показателей.
Кстати, о показателях. По мнению заместителя председателя правительства Пермского края Антона Удальёва, в итоговые показатели нацпроекта хорошо бы включать капитальный ремонт домов со степенью износа 70%, так как фактически они не капитально ремонтируются, а реконструируются, зачастую с полной заменой коммуникаций. И обходятся такие работы дороже, чем построить «с нуля» новый дом. Но, к сожалению, такие объекты не засчитываются как построенные. А в идеале они могли бы помочь достигнуть нужных «майских» показателей. «Кроме того, у нас наблюдается нехватка подрядных организаций для проведения капремонта. Хотя предельная стоимость ремонта соответствует рыночной. Сегодня загрузка на капремонт составляет 60%», — отметил Антон Удальёв.
Жильё вместо лесов
В контексте будущих плановых показателей архитекторы больше рассуждали не о политической и экономической составляющих, а о том, где и сколько можно строить. Позиция архитектора Игоря Лугового — нужно больше территорий. Причём не за городом, а в границах Перми. «Нужно меньше барьеров и больше территорий. Главная проблема Перми в том, что здесь негде строить. И это при том, что общая территория города — 80 тыс. га», — говорит Луговой.
Он поясняет: почти весь город окутан зонами, где запрещено строить жильё, — промзоны, рекреационные территории и так далее. Только рекреационные зоны покрывают 40 тыс. га городской территории.
«У нас обывательский подход: нам нужны зоны отдыха, но они никогда не будут благоустроены, за исключением каких-то небольших парков, за которые ещё и бьются десятилетиями. Эти 40 тыс. га лежат мёртвым грузом. Достаточно из этого выделить 1 тыс. га. И только это может дать до 15 млн кв. м жилья», — считает архитектор.
По его мнению, изменить эту ситуацию, а значит, и помочь в реализации майских указов может только новый генеральный план города.
Архитектор Сергей Шамарин совершенно противоположного мнения — нужна точечная застройка. «Это единственный способ застраивать именно город. Если мы начнём строить в полях, то всё превратится в бесконечные микрорайоны с сопутствующей этому нехваткой детсадов, школ, больниц. В этом случае мы просто лишаемся города», — говорит Шамарин.
Впрочем, архитекторы солидарны в том, что нужны ограничения для застраивания промзон. Общий довод — чтобы строить именно жильё в таких зонах, нужно проводить их регенерацию, очистку территории. А это потребует не только средств, но и времени. «Вообще, нужно задаться вопросом: нужно ли нам столько жилья? Смогут ли его приобрести жители? Например, в Китае пустуют целые застроенные кварталы, потому что строительная машина запущена, а остановиться они не могут», — размышляет архитектор Виктор Воженников.
Сергей Шамарин полагает, что, возможно, один из путей выхода из ситуации — развивать жильё по найму. По его мнению, плановыми цифрами людей фактически заставляют покупать новое жильё, а могут ли они это себе позволить в таком объёме? Как итог — возможно, будет делаться ставка на «муравейники» с маленькой площадью квартир. А от этого неизбежно пострадает качество жилья.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.