Полина Путякова

журналист

---

В ожидании стройки

Прикамью не хватает качественных торговых площадей

19 февраля 2019 г.

Поделиться

Твитнуть

Среди городов-миллионников Пермь занимает последнее место по обеспеченности торговыми площадями на тысячу жителей — 131 кв. м, в то время как средний показатель по городам с населением более 1 млн человек составляет 355 кв. м. Такие данные представлены в исследовании компании Cushman & Wakefield. По мнению экспертов, в целом торговых объектов в Перми достаточно, однако город испытывает нехватку качественных торговых площадей: большую часть рынка представляют встроенно-пристроенные торговые объекты в жилых домах. В настоящее время строительная активность в Перми минимальна, но город остаётся перспективным для развития торговой недвижимости — введение новых крупных объектов может не только решить вопрос с дефицитом качественных площадей, но и подстегнуть конкуренцию на рынке.

После кризиса

Эксперты по-разному оценивают количество качественных торговых объектов (торговых центров), которыми располагает город. Но в любом случае речь идёт о считаных единицах. При этом, отмечает Евгения Сафонова, аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield, почти все крупные торговые объекты (кроме ТЦ «СпешиLove») были открыты более 10 лет назад и сейчас нуждаются в обновлении или реконцепции.

Если говорить о спросе на торговые площади, то он зависит не только от структуры рынка, но и от общеэкономических факторов: доходов населения, изменения цен, повышения налогов. «После 2014—2015 годов снизились и продолжают снижаться доходы и, соответственно, покупательная способность жителей нашей страны и пермяков в частности. Поэтому снизились выручка и доходы у бизнесменов, занимающихся реализацией товаров и услуг. Снижение выручки напрямую отразилось на арендных ставках. Торговые операторы стали минимизировать свои затраты, чтобы сохранить маржинальность, некоторые вообще ушли из этого вида бизнеса», — говорит Елена Денисова, генеральный директор управляющей компании «Труменс-Групп» (управляет ТЦ «Галерея», «Пассаж №3», БЦ «Сота», ТЦ «Арктик Холл», БЦ «Парус», ТРЦ «Рубин»). Собственники объектов недвижимости в большинстве своём были вынуждены снижать ставки и идти на более гибкие условия оплаты. Снижение валовой выручки и/или замена контрагентов (арендаторов) по объектам коснулись почти всех собственников объектов торговой недвижимости.

Как результат, в последнее время большее развитие получили объекты малоформатной торговли: заведения формата fast food & street food, рестораны, бары, как с кухней, так и без, магазины фиксированных цен и дискаунтеры. Различные федеральные торговые сети, такие как X5 Retail Group и «Магнит», ещё больше стали забирать долю пермского торгового рынка, особенно с учётом банкротства «Виват-Трейд» и закрытия торговых точек сети супермаркетов «Виват», отмечает Варвара Спирина, кандидат экономических наук, доцент, научный руководитель магистратуры «Технологии управления недвижимостью» ПНИПУ.

Не до конца восстановившийся после кризиса оборот розничной торговли оказывает влияние на рынок торговой недвижимости. По словам директора компании Research & Decisions Регины Давлетшиной, в Перми до сих пор сохраняется достаточно высокий процент вакантных площадей в существующих торговых центрах, а также постоянная ротация арендаторов. В то же время, по данным статистики, оборот розницы в 2018 году начал расти, на рынке торговой недвижимости также заметна положительная динамика. По данным эксперта, средняя цена предложения торговой недвижимости в Перми в декабре 2018 года составила 71,6 тыс. руб. за 1 кв. м. За год она увеличилась на 3,81%. При этом арендная ставка за год выросла на 16,4% — до 869 руб. за 1 кв. м.

Обеспеченность торговыми площадями, кв. м/тыс. чел.

Нужен импульс

С одной стороны, низкая насыщенность качественными торговыми площадями и невысокая строительная активность сдерживают развитие рынка, с другой — делают Пермь перспективным городом для развития торговой недвижимости.

Однако пока оснований ждать оживления на рынке торговой недвижимости в Перми нет. Евгения Сафонова оценивает строительную активность в Перми как минимальную: в 2019 году планируется открытие лишь одного объекта — второй очереди ТЦ «СпешиLove» (кинотеатр и развлекательный центр) площадью около 7 тыс. кв. м. В 2020—2022 годах ситуация может улучшиться: есть ряд анонсированных проектов, строительство которых, по словам девелоперов, начнётся в ближайшее время. Среди крупнейших ТЦ «Планета» (арендопригодная площадь — 75 тыс. кв. м) — первый в городе проект, который реализуется федеральным девелопером (Malltech). В 2018 году было анонсировано строительство многофункционального комплекса общей площадью 215 тыс. кв. м, включающего в себя торговый компонент (арендопригодная площадь — около 45 тыс. кв. м). В город также приходят новые форматы торговли: планируется строительство аутлета Brands’ Stories — это сетевой проект девелопера Forum Group, первый объект которого был открыт в 2018 году в Екатеринбурге. «При условии открытия данных объектов Пермь приблизится по показателю обеспеченности торговыми площадями к другим городам-миллионникам», — заключает Евгения Сафонова.

Новые объекты будут востребованы арендаторами, считают эксперты. «Объекты с проработанной концепцией позволят ретейлерам успешно вести предпринимательскую деятельность, а управляющим компаниям привлекать арендаторов, которых ещё нет на пермском рынке», — уверена Варвара Спирина. Кроме того, появление крупных современных объектов подстегнёт существующие качественные ТЦ к тому, чтобы повысить свою привлекательность для потребителей. На данный момент они не видят в этом необходимости ввиду отсутствия серьёзной конкуренции.

Доля в структуре рынка торговой недвижимости Перми в IV квартале 2018 года, %

Онлайн-фактор

А вот интернет-торговля пока не окажет существенного влияния на рынок торговой недвижимости в Перми, полагают эксперты. «Онлайн-торговля является одним из основных факторов роста для розничного сегмента, особенно по некоторым категориям (например, одежда, электроника). Однако доля онлайн-продаж в обороте розничной торговли России несравнимо мала — всего около 4%, так что формат пока не оказывает никакого влияния на рынок торговой недвижимости», — уверена Евгения Сафонова.

Тем не менее, считает Елена Денисова, под влиянием последних тенденций всё большую популярность набирают форматы шоурумов и площадок, совмещающих магазин-склад и пункт выдачи товара.

В то же время остаются категории арендаторов, для которых интернет-торговля пока не страшна, считает Варвара Спирина. Это кафе, рестораны, зоны развлечений, специализированные магазины с товаром, который сложно выбирать, и товаром, потребность в котором возникает неожиданно и срочно.

Стоит отметить, что с развитием интернет-торговли в большей зоне риска оказываются небольшие торговые объекты. Качественным торговым площадкам легче противостоять онлайн-торговле, особенно если они имеют чёткое позиционирование и уникальное предложение. «Тем не менее для удержания посетителей крупные торговые центры вынуждены включать и увеличивать в составе своих контрагентов количество операторов, предоставляющих услуги в сфере развлечения, обучения, спорта, а также косметические и медицинские услуги», — говорит Елена Денисова.

Средняя цена торговой недвижимости Перми в IV квартале 2018 года, тыс. руб./кв. м

Взгляд в будущее

Из-за влияния общеэкономических факторов развитие рынка торговой недвижимости в Перми в ближайшее время не будет стремительным, считает Варвара Спирина. Тем не менее появление новых крупных торговых объектов может помочь решить проблему отсутствия конкуренции у качественных торговых площадок. Развитие онлайн-торговли позволит создать конкуренцию между розничной торговлей и онлайн-магазинами.

По мнению Елены Денисовой, в сфере взаимоотношений собственников и арендаторов будет наблюдаться гибкость и лояльность собственников по отношению к бизнесу операторов. Кроме того, в связи с тем, что возрастает налоговая нагрузка на владение имуществом, а также нагрузка по содержанию и эксплуатации объектов недвижимости и одновременно с этим стагнируют либо снижаются арендные ставки, — владение объектами недвижимости будет терять свою инвестиционную привлекательность. Но зато останется стабильным способом сохранения финансовых вложений в долгосрочной перспективе. «Что касается строительства новых объектов, то развитие интернет-торговли ведёт и будет вести дальше к строительству современных распределительных центров и качественной складской недвижимости», — полагает эксперт.

Судьба торговой недвижимости старых форматов зависит от её месторасположения. «Если оно выгодное, объект обычно подвергается реконструкции, в том числе с увеличением прежней площади. Однако изменения на рынке Перми происходят крайне медленно, поэтому говорить о вале таких перестроек не приходится, все изменения будут происходить в вялотекущем формате», — считает Регина Давлетшина.