Строительный пресс

В этом году вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве многоквартирных домов (214-ФЗ), регламентирующие новые взаимоотношения банков, застройщиков и дольщиков. Среди принципиальных новшеств — переход на эскроу-счета. Пермские строители признаются, что вступившие в силу изменения стали для них неприятной неожиданностью, но при оценке ситуации делятся на два лагеря. Одни предлагают подождать развития событий и считают, что всё не так плохо. Другие прогнозируют уход с рынка небольших компаний и кризис всей экономики. Едины они только в одном — цена 1 кв. м вырастет на 5—15%.

Без перехода

Ключевая из поправок — сокращение количества объектов, в отношении которых с 1 июля 2019 года застройщик не сможет напрямую привлекать средства граждан (только через счёт в банке — так называемые счета эскроу). По логике законодателей, при использовании эскроу-счетов дольщики не будут подвержены рискам в рамках деятельности застройщика, поскольку их берёт на себя банк. С 1 июля 2019 года прямое привлечение средств граждан сохранится только в отношении домов «высокой степени готовности». Критериями здесь являются степень готовности объекта и количество заключённых договоров долевого участия (ДДУ).

Застройщики считают, что обязательность использования эскроу-счетов противоречит утверждённой правительством РФ дорожной карте по поэтапному переходу от долевого строительства жилья к банковскому кредитованию. Фактически поправки обязывают всех застройщиков с 1 июля 2019 года работать по схеме проектного финансирования — с размещением денег дольщиков на счетах эскроу в банках, независимо от даты получения разрешения на строительство. Но дорожная карта говорит, что это требование распространяется только на те ДДУ, которые будут заключены после 1 июля 2019 года. Эта же норма содержится в действующем законодательстве о долевом строительстве. Поэтому новые поправки стали, по признанию пермских строителей, полной неожиданностью для рынка.

Впрочем, кредиторы до сих пор не сформулировали внятные требования, которые будут предъявляться к застройщикам при выдаче «строительного» займа, уточняет генеральный директор АО «КОРТРОС-Пермь» Николай Зуев. «В принципе, инструменты банка для нас понятны, — отмечает Николай Зуев. — Но нужна конкретика, а именно требования банка к застройщику. Должен быть такой-то пункт, должна стоять такая-то запятая, необходимо такое-то заключение андеррайтинга и так далее. Банк говорит: кредит получит тот, кого я понимаю, а понимает он сегодня хорошо разве что десятую часть от существующих застройщиков».

Таких критериев нет пока и в законодательстве. По сообщению федерального минстроя, они будут установлены ориентировочно в феврале.

Директор по развитию и подготовке строительства АО «СтройПанельКомплект» Александр Бондаренко отмечает, что пока неясно, сколько банков
с 1 июля 2019 года будет уполномочено на открытие эскроу-счетов, а значит, и кредитование строителей. «Надо отметить, что это серьёзные объёмы средств, и не каждый банк обладает таким потенциалом», — говорит Бондаренко.

Впрочем, руководитель штаба обманутых дольщиков и пайщиков Пермского края Наталья Трушникова считает, что механизм использования эскроу-счетов не способен финансово защитить ни участников долевого строительства, ни сам банк. Только жёсткий контроль финансовой деятельности застройщика и обязательное его членство в саморегулируемой организации могли бы спасти ситуацию, считает Наталья Трушникова.

Юрист Станислав Шестаков, напротив, уверен, что необходимость перехода к счетам эскроу назрела давно. «Конечно, банк, в котором открыт счёт эскроу, может элементарно «лопнуть», — рассуждает Шестаков. — Однако при этом денежные средства, размещённые на счёте эскроу, подлежат страхованию в соответствии с Федеральным законом от 23.12.2003 №177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». В случае банкротства банка возмещение по договору счёта эскроу выплачивается Агентством по страхованию вкладов в размере 100% суммы, находящейся на указанном счёте, в денежной сумме до 10 млн руб. В подавляющем большинстве случаев этого, на мой взгляд, будет более чем достаточно».

Не все выживут

Оценивая последствия поправок для строительной отрасли края, собеседники «Нового компаньона» разделились на два лагеря. Одни прогнозируют крайне негативные результаты. «Жёсткое регулирование строительной отрасли со стороны государства спровоцирует ухудшение ситуации в краткосрочном периоде, но, возможно, улучшит её в будущем при совокупности развития в стране определённых макроэкономических процессов», — рассуждает Николай Зуев. При этом он не уточняет, о каких конкретно последствиях и процессах идёт речь, отметив лишь, что справятся с ними далеко не все игроки рынка.

С ним согласен заместитель председателя комитета Пермской городской думы по вопросам градостроительства, планирования и развития территории, технический директор АО «ПЗСП» Михаил Черепанов: «Считаю, что многие участники рынка уйдут, в особенности маленькие компании. С 1 июля эти компании будут работать только на своих оставшихся объектах».

Есть риски, что объёмы строительства снизятся, отмечает Александр Бондаренко. «При строительстве на кредитные средства нагрузка на застройщиков выше, и не каждый возьмётся за существенные объёмы. Соответственно, часть игроков, как и при любых глобальных изменениях в законодательной политике, уйдёт с рынка», — говорит собеседник.

Один из представителей небольшой стройфирмы рассказал, что им придётся сократить штат сотрудников. Кроме того, после начала действия закона может сложиться ситуация, когда в новом доме часть квартир будет продана по старым правилам, а часть — по новым. Эти моменты, отмечает строитель, пока никак не урегулированы.

Кроме того, часть собеседников предполагают, что нововведения могут помешать реализации майского указа Владимира Путина об увеличении объёмов строительства жилья в стране к 2024 году до 120 млн кв. м в год, ускорив при этом темпы сноса ветхого и аварийного жилья. «Многие компании как раз и занимались сносом аварийного жилья. Но как можно будет сносить больше, когда компаний физически будет меньше? — интересуется собеседник. — Итогом нововведений станет сильный удар по всей экономике, так как строительство объединяет ещё 12—15 смежных отраслей».

Генеральный директор «Орсо групп», депутат Пермской гордумы Михаил Бесфамильный считает, что на выполнение майских указов с точки зрения объёмов ввода жилья будут влиять многие факторы: ставка по ипотеке, доступность жилья, ситуация в экономике.

Он является представителем второго лагеря, эксперты которого осторожны в прогнозах и рекомендуют подождать развития ситуации. «Поддаваться панике не стоит. С одной стороны, законопроект говорит о том, что плавного перехода от долевого строительства к проектному финансированию не будет, — рассуждает Бесфамильный. — С другой стороны, уже в феврале этого года законодатели оформят и представят критерии в отношении строящихся объектов, на которые изменения распространяться не будут. Показатели коснутся степени готовности объектов и количества заключённых договоров».

Строить негативные прогнозы, по его мнению, пока рано. «Предполагаю, никто из застройщиков не захочет лишиться бизнеса и будет предпринимать все усилия, чтобы обманутые дольщики не появились. Компаниям уже сейчас нужно аккумулировать собственные оборотные средства или начинать работу с банками для своевременного получения кредитного финансирования», — советует строитель и отмечает, что судьба проектов с действующими разрешениями пока непонятна.

Цены вырастут

Все без исключения собеседники считают, что цена «квадрата» обязательно вырастет. Так, использование кредитных средств всегда ведёт к удорожанию строительства, а его себестоимость в течение 2018 года и так существенно возросла ввиду других факторов (удорожание материалов, топлива, повышение НДС), говорит Александр Бондаренко. «В текущем году повышение стоимости квартир в любом случае будет, но мы стараемся оптимизировать этот процесс. Соответственно, пока есть возможность не прибегать к использованию кредитных средств, пользуемся ей. Повышение цен на 5—15% — достаточно реальный прогноз. Но всё зависит от положения компании, её финансовых возможностей», — прогнозирует Александр Бондаренко.

Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит», говорит, что, по оценкам компании, в период с четвёртого квартала 2017 года по четвёртый квартал 2018 года цена квадратного метра уже выросла примерно на 10%. И это только в переходный период, при строительстве объектов ещё по старым правилам. «Переход на кредитование строек со стороны банков приведёт к резкому повышению затрат застройщиков. Эту нагрузку переложат на покупателей жилья», — считает эксперт. Но, поскольку нельзя в один момент поднять цены на новостройки (продажи резко остановятся), застройщики начали процесс повышения цены плавно, заранее подготавливая (или адаптируя) покупателей к новому уровню цен, говорит эксперт. Поэтому, по его мнению, рост средней цены квадратного метра в новостройках в 2019 году должен быть не более 10%. Скачок цен выше предельной психологической границы может замедлить продажи.

По прогнозам аналитиков компании «Талан», в 2019 году рост цен на строящееся жильё составит порядка 6%. «Кроме перехода на счета эскроу, есть ещё повышение НДС до 20%, которое может дать ещё 2% роста цены», — отмечает директор департамента продаж компании «Талан» в Перми Наталья Андаева.

«Мы пересчитали свою экономику с учётом эскроу-счетов. Для того чтобы оставаться в своей рентабельности, нам необходимо будет поднять цены на 5—7 тыс. руб. за 1 кв. м», — говорит Михаил Бесфамильный.

Динамика спроса

Если застройщики теряют «бесплатное финансирование» в виде денег дольщиков и строят только на заёмные или собственные средства, нет смысла продавать квартиры по ДДУ, начиная с начальной стадии строительства, говорит Евгений Железнов. «Для чего продавать на стадии строительства дешевле, если можно продать уже готовые квартиры дорого? — рассуждает эксперт. — Может сложиться ситуация, когда наступит дефицит новостроек, которые не будут продаваться по ДДУ до полного завершения строительства, либо стоимость на всех этапах строительства будет одинаковой».

Повышение надёжности новостроек, напротив, стимулирует дополнительный спрос со стороны тех консервативных людей, которые раньше делали выбор в пользу вторичного рынка, считает Наталья Андаева. По её словам, именно он должен компенсировать небольшой рост цен.

Также новые правила могут сказаться на сокращении сроков строительства. При использовании эскроу-счетов прибыль и вложенные в строительство деньги можно будет вернуть только после передачи дольщику первой квартиры, поэтому застройщики будут заинтересованы в том, чтобы сдать дом быстрее.

Время для адаптации

Изменения, которые уже случились и произойдут дальше, не стали неожиданностью для участников рынка, отмечают в краевом министерстве строительства. «Их давно обсуждали и анализировали в профессиональном сообществе, к ним готовились. У застройщиков было время сделать всё необходимое, чтобы адаптироваться к меняющейся ситуации. Это первый момент. Второй момент: все изменения федерального законодательства направлены на защиту интересов прав дольщиков, на обеспечение безопасности для покупателей жилья. Поэтому те застройщики, которые не планируют обманывать дольщиков, уже знают, как будут существовать в меняющихся условиях, и предприняли всё необходимое. Наша общая задача с застройщиками и банками — пройти этот переходный период таким образом, чтобы те участники рынка, которые способны следовать новым требованиям, как можно скорее к ним адаптировались. Для этого мы регулярно проводим рабочие встречи. Данная тема в конце прошлого года дважды разбиралась на общественном совете», — отмечают в минстрое.