Ставка меньше, чем долг
Количество выданных ипотечных кредитов в 2018 году — самое высокое в пермской истории
Ипотечный бум, начавшийся три года назад, вновь бьёт рекорды. Промежуточные показатели — в полтора раза выше, чем в прошлом году. Например, только в октябре в Прикамье выдано почти 3,3 тыс. ипотечных кредитов на сумму 5,5 млрд руб., что на 40% больше, чем в октябре 2017 года. А по итогам 10 месяцев в регионе выдано более 25 тыс. ипотечных кредитов на 41,5 млрд руб. Помимо количества кредитов растёт средний чек и средний возраст ипотеки. Эксперты прогнозируют, что в следующем году ставки по ипотеке будут расти, однако эти изменения не так быстро скажутся на динамике ипотечного рынка.
Константин Долгановский
Ставки по ипотечным кредитам в первой половине этого года продолжили снижение. На некоторые ипотечные продукты ряда банков они составили 6,7%. Даже их повышение, произошедшее в конце лета — начале осени этого года (из-за адаптации к текущим рыночным условиям после сентябрьского увеличения ключевой ставки ЦБ), не изменило общую ситуацию. «Ставки по ипотеке снизились вслед за снижением Банком России ключевой ставки в 2017 — первой половине 2018 года. Несмотря на сентябрьское решение Банка России о повышении ключевой ставки до 7,5% годовых, в октябре средневзвешенная процентная ставка сохранилась на уровне 9,41%», — рассказал управляющий Отделением по Пермскому краю Уральского главного управления Центрального банка РФ Алексей Моночков.
По мнению экспертов, до конца года средняя ставка в банках может немного вырасти — до 9,6%. Но это всё равно меньше, чем по итогам прошлого года, когда она превышала 10%-ный барьер. Более того, если брать в расчёт весь календарный год (учитывая снижение в начале года и рост в конце), то в среднем ставка снизилась на 0,29%. «Рекордный объём роста кредитования в этом году был связан с тем, что на рынке сложились максимально благоприятные условия для решения жилищного вопроса: минимальная процентная ставка за все годы развития рынка и низкие цены на недвижимость. Да, сейчас тренд развернулся, ставки начали расти, но, несмотря на это, условия кредитования для заёмщиков остаются достаточно комфортными», — отметил управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Перми Владислав Мезин.
По данным ЦБ РФ, в октябре жители России получили более 141,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 300 млрд руб. Это на четверть больше в количественном отношении и на 40% больше в денежном выражении, чем в октябре 2017 года. В Прикамье за этот же период выдано 3,3 тыс. ипотечных кредитов (на 27% больше, чем год назад) на общую сумму 5,5 млрд руб. (на 38% больше). Всего же с января в регионе выдано более 24 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 41,5 млрд руб.
По всей России к концу года объём выданных ипотечных кредитов может превысить 3,2 трлн руб. «Мы видим уверенный рост спроса на ипотечные кредиты благодаря реализации программ кредитования с субсидированием застройщиками, а также благодаря снижению цен на вторичном рынке в целом по году. По итогам 11 месяцев 2018 года жители Пермского края оформили в Сбербанке ипотеку на общую сумму свыше 24 млрд руб. Это на 33% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего с начала года жилищные условия смогли улучшить более 16 тыс. семей Прикамья», — рассказала начальник управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования Пермского отделения ПАО Сбербанк Светлана Умнова.
У второго по масштабности банка — ВТБ — аналогичная ситуация. «По итогам 11 месяцев 2018 года ВТБ в Пермском крае выдал 5,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 9,3 млрд руб. Это более чем в 1,5 раза превышает объём продаж за аналогичный период прошлого года», — сообщили в пресс-службе ВТБ.
«Экономическая ситуация на финансовом рынке в 2018 году способствует повышению доступности ипотечного кредитования. Снижение ставок, удлинение срока кредита, сокращение суммы первоначального взноса, а в случае с «Клюквой» ещё и возможность выбора дифференцированной или аннуитетной формы гашения позволяют нашим клиентам активно решать квартирный вопрос. За девять месяцев текущего года нами было выдано ипотечных кредитов на сумму более 1,3 млрд руб., что более чем в два раза превышает показатели аналогичного периода 2017 года», — отметила начальник управления развития розничного бизнеса банка «Урал ФД» Ольга Белебезьева.
Не только крупные банки отмечают ещё больший рост выдачи ипотеки. Так, по словам Владислава Мезина, Абсолют Банк в Перми уже выдал почти в два раза больше ипотечных кредитов, чем в прошлом году, — на сумму более 1,2 млрд руб. По его мнению, это произошло не только за счёт низких ставок и привлекательных условий и программ, но и благодаря цифровизации — «запущенной в начале года платформе, позволяющей узнать решение по кредиту всего за 25 минут».
Гендерно-возрастные особенности
Специалисты отмечают ряд особенностей уходящего года — например, повышение как среднего возраста ипотечного заёмщика, так и среднего ипотечного чека.
По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в Пермском крае за год средний чек вырос на 21% и увеличился на 331 тыс. руб. — с 1,529 млн руб. до 1,850 млн руб. Это связано прежде всего с подорожанием 1 кв. м жилья — в среднем на 5—7% с начала года. «Если в 2017 году средний возраст заёмщика составлял около 30 лет, то сейчас — 35—38 лет. Как раз здесь повлиял отложенный спрос — именно в 2018 году на фоне снижения ставок семьи решили улучшать жилищные условия», — отмечают в ВТБ.
Примечательно, что наибольший рост среднего чека связан с молодыми заёмщиками.
«На рост среднего размера ипотечных кредитов для заёмщиков моложе 30 лет, помимо прочего, влияют недостаточные накопления, позволяющие претендовать только на минимальные значения первоначального взноса. Что, в свою очередь, ведёт к максимальному увеличению тела предоставляемого кредита. В целом же можно отметить, что вовлечённость в ипотечное кредитование молодых заёмщиков растёт, но несколько более медленными темпами, чем в других возрастных сегментах. Прежде всего, из-за сложности расчёта кредитного риска по данной группе граждан, у многих из которых недостаточно информативная кредитная история», — говорит генеральный директор НБКИ Александр Викулин.
Любопытно, что специалисты отмечают также и гендерную динамику — женщины стали брать ипотечный кредит чаще мужчин. Если ещё в прошлом году в этом вопросе наблюдался относительный паритет с небольшим преобладанием заёмщиков-женщин, то сейчас женщины откровенно преобладают. Причём зачастую это незамужние женщины, которые берут жильё «для себя».
По мнению специалистов, сегодня в Прикамье средний срок ипотеки составляет 18—20 лет. Это связано с тем, что заёмщики, как правило, стремятся взять кредит на максимальный срок с минимальным платежом, а затем уже по возможности гасить его досрочно. Досрочное гашение происходит в среднем за пять—семь лет.
Среди категорий жилья основную долю составляет «вторичка». У ряда банков, например у Абсолют Банка в Перми, этот показатель доходит до 70%. Многим жителям квартира нужна «здесь и сейчас», и они не готовы годами ждать выдачи ключей.
Тем не менее доля новостроек постепенно увеличивается. «Интерес клиентов к приобретению новостроек растёт, но с каждым годом заёмщики всё избирательнее относятся к выбору застройщика. В большинстве случаев сейчас берётся в расчёт не отдаленность новостройки от центра или инфраструктура, а финансовая надёжность строительной компании», — отмечает начальник службы развития партнёрского канала продаж ОРП Пермского РФ АО «Россельхозбанк» Борис Пушкарёв.
Ещё одной особенностью года является снижение первоначального взноса.
«Средний размер первоначального взноса при покупке квартиры в ипотеку в Перми значительно снизился по сравнению с началом года — с 34,5 до 29,3% от полной стоимости квартиры. Это объясняется популярностью программ некоторых ипотечных банков из топ-10, когда размер ставки не меняется от величины первоначального взноса. В этом случае выгодно остановиться на минимальной отметке, например 20%, а оставшуюся часть накопленных денег направить на ремонт, покупку мебели и бытовой техники», — добавил Влади-
слав Мезин.
Ставки будут расти
В 2019 году всё будет зависеть от макроэкономической ситуации и действий Банка России в части ключевой ставки. Её изменения, безусловно, отразятся и на ценовых параметрах во всех банках. «При сохранении текущего баланса можно ожидать, что рынок продолжит расти. Мы считаем, что на рынке сохраняется значительный потенциал, и не ожидаем его перенасыщения. Привлекательные ставки по-прежнему будут гарантировать высокий спрос на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки», — отметили в пресс-службе ВТБ.
Владислав Мезин считает, что тренд роста ставки сохранится, но ситуация не изменится, если она не перейдёт «психологическую отметку»: «Мы считаем, что рынок будет находиться под влиянием тренда растущих ставок до конца года и, скорее всего, в начале следующего года рост ещё продолжится. Однако пока произошедшие изменения не скажутся существенно на динамике ипотечного рынка. Эти изменения будут не столь ощутимы для заёмщиков: условия ипотечного кредитования пока остаются достаточно комфортными, во всяком случае пока среднерыночная ставка по займам на жильё «не перескочила» через планку 12% годовых. В условиях растущих ставок люди, которые планировали покупку жилья, будут стараться побыстрее выйти на сделку, чтобы не пришлось столкнуться с ещё более высокими ставками».
«Тенденция на увеличение процентных ставок сохранится. В приоритете у клиентов будет рефинансирование ипотечных кредитов и приобретение новостроек», — прогнозирует Борис Пушкарёв.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.