Ценовая аномалия
Почему новостройки в Перми вопреки общероссийской тенденции стоят дороже «вторички»
2016 года в Перми цены на квартиры в новостройках стали неуклонно расти. В то же время на вторичном рынке ситуация обратная: цены либо «замораживаются», либо медленно снижаются. Хотя в соседних Екатеринбурге и Казани всё наоборот: из года в год новостройки дешевеют, а вторичное жильё дорожает. Эксперты связывают это в первую очередь с дефицитом новостроек в Перми, что напрямую ведёт к удорожанию довольно редкого продукта. При этом в Перми ситуация в ближайшие годы не изменится, а в других городах вероятность обратной тенденции существует.
Переломный 2016-й
По данным портала «Найди дом», осенью в Перми средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке составила 52,9 тыс. руб., на вторичном — 51,3 тыс. руб. Ещё один портал о недвижимости «Мир квартир» в своём последнем исследовании приводит следующее соотношение: в Перми цена «квадрата» в новостройках составила 54,2 тыс. руб., на вторичном рынке — 54 тыс. руб. Данные Российской гильдии риэлторов показывают похожую ситуацию. По итогам третьего квартала цена «квадрата» в новостройке в Перми составила 55,7 тыс. руб., на вторичном рынке — 52,8 тыс. руб. То есть на всех ресурсах о недвижимости новостройки в Перми дороже вторичного жилья.
В других крупных городах обратная ситуация: там вторичное жильё дороже новостроек. Так, по данным «Мира квартир», например, в Екатеринбурге цена 1 кв. м в новостройке составляет 67,2 тыс. руб., на вторичном рынке — 70,3 тыс. руб.; в Казани — 68,2 тыс. и 74,6 тыс. руб.; в Москве — 198,5 тыс. и 206,2 тыс. руб. соответственно. Российская гильдия риэлторов сообщает, что в Самаре «квадрат» в новостройке стоит 47,6 тыс. руб., на вторичном рынке — 58,9 тыс. руб.; в Воронеже — 42,9 тыс. и 44,8 тыс. руб. соответственно.
Эксперты говорят, что такая разница между тенденциями в Перми и других городах — не временная «погрешность», а устоявшийся в последние годы факт, в этом году приобретший наиболее выраженные черты.
Все постсоветские годы в Перми, как и в других крупных городах, вторичное жильё было в среднем дороже новостроек. «Такая ситуация сохранялась до середины 2015 года, после чего мы начали отмечать значительное падение цен на вторичном рынке и незначительное — на первичном. В результате в середине 2016 года кривые цен пересеклись, при этом «вторичка» продолжила снижение, тогда как цены на новостройки оставались на одном уровне. В 2018 году разница в цене достигла максимального значения — 10%, то есть «вторичка» стала отчётливо дешевле новостроек», — отмечает директор департамента оценки аудиторской компании «Инвест-аудит» Евгений Железнов.
Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке многоквартирного жилья в Перми оказалась выше средней стоимости «квадрата» на вторичном рынке в апреле 2016 года. Эта тенденция сохраняется и сегодня, уточняет заместитель директора аналитического центра «КД-консалтинг» Алексей Скоробогач.
Причинами переломного момента, по его мнению, являются «негативные макроэкономические события, усугубившиеся в 2015 году», и государственное субсидирование ипотеки, которая распространялась только на объекты нового строительства.
«Соответственно, цены на вторичное жильё в 2015—2016 годах уменьшались, а государственное субсидирование поддержало первичный рынок», — уточняет Алексей Скоробогач.
Аналитики PAN City Group считают, что на тот момент ипотека выступала единственным сдерживающим инструментом, позволившим смягчить коррекцию цен.
Дефицит новостроек
Эксперты отмечают несколько причин сложившейся ситуации как в Перми, так и в других крупных городах. Главная из них — недостаточные темпы строительства нового жилья.
«Сегодня мы видим, что в Перми в 2015, 2016, 2017 годах было сдано в эксплуатацию 521,8 тыс., 518 тыс., 473,2 тыс. кв. м многоквартирного жилья соответственно. В то время как в Екатеринбурге в те же годы было введено 1037,3 тыс., 920,6 тыс., 946,5 тыс. кв. м. Численность населения Екатеринбурга в полтора раза больше, чем в Перми, а ввод многоквартирного жилья больше в два раза. Получается, что современный жилищный фонд в Екатеринбурге растёт более ускоренными темпами, чем в Перми. Похожая ситуация и в Воронеже, где население чуть больше 1 млн человек, а застройщики в последние годы сдавали по 1 млн кв. м жилья», — рассказывает Алексей Скоробогач.
По оценкам экспертов «КД-консалтинг», объём жилья, введённого в Перми по итогам 2018 года, составит ориентировочно 466 тыс. кв. м. Это ещё меньше, чем в прошлом году. Хотя, по словам учредителя холдинга «Сатурн-Р» Александра Репина, потенциальные мощности пермских строительных компаний позволяют сдавать по 600—700 тыс. кв. м ежегодно.
Знаковым для рынка стал 2016 год, когда началось активное снижение ставок по ипотечным кредитам. Это подстегнуло пермяков к покупке нового жилья. Соответственно, на фоне высокого спроса объём предложений начал уменьшаться, а значит, выросла цена. Ипотечный пик пришёлся на 2017—2018 годы.
«В 2018 году кредитов выдано на 12,4 млрд руб. больше, чем в аналогичном периоде 2017 года. При этом средний ипотечный чек вырос значительно — примерно на 200—250 тыс. руб.», — отмечает PR-специалист компании «Этажи» Зинаида Маслова.
На рост повлиял ещё ряд факторов. В частности, в условиях конкуренции качество новостроек выросло. Квартиры, которые ещё несколько лет назад относились к классу «бизнес», сейчас уже считаются классом «комфорт».
«В экономклассе также всё активно развивается. Например, уже становится нормой наличие консьержа в доме. Поэтому для многих квартира в новостройке выглядит привлекательнее», — добавляет руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа ГК «ПМД» Артём Савельев.
В вопросе привлечения клиентов в последнее время популярным стал Trade-in, когда компания-застройщик при покупке у неё квартиры берёт на себя продажу квартиры клиента.
Старый жилищный фонд
Если в Перми строят меньше, чем нужно, то в ряде крупных городов, таких как Екатеринбург и Казань, всё наоборот. Большая конкуренция вынуждает застройщиков идти на снижение цен фактически до себестоимости. Кроме того, играет роль и психологический фактор — большой уровень недоверия к новостройкам на фоне общероссийских скандалов с обманутыми дольщиками. Это вынуждает потенциальных покупателей с опаской смотреть на заманчивые предложения строительных компаний.
Со «вторичкой» всё проще: если дом не очень новый, но качественный, «зарекомендовавший себя», то спрос на квартиры в нём высокий. «Большую роль играет весь жилищный фонд конкретного города. Например, в Перми он старый. На вторичном рынке предлагаются в основном хрущёвки и брежневки. Поэтому такие квартиры могут продаваться очень долго, и владельцы даже вынуждены снижать цену. На этом фоне новостройки выглядят куда более современным, качественным вариантом. В ряде других городов, таких как Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, фонд вторичного жилья не настолько старый. Поэтому «вторичка» там дороже», — отмечает руководитель АН «Территория» Елена Пахомова.
По данным Пермьстата, в Перми почти 70% всего жилищного фонда — это дома, построенные более 23 лет назад.
Пахомова поясняет, что в Перми всегда строилось недостаточно новых домов. Со временем они переходили в ранг вторичного жилья. Именно на такую «новую вторичку» идёт основной спрос в городах, где она популярнее новостроек. «Квартира в хорошем доме 2015 года постройки с качественным ремонтом, да ещё и с мебелью, естественно, будет стоить дороже голых стен в новостройке», — поясняет Елена Пахомова. Но в Перми, с учётом низких темпов строительства, относительно новой «вторички» мало, в отличие от других мегаполисов с иными темпами в предыдущие годы.
Эксперты подчёркивают, что именно среднее состояние всего жилищного фонда в конкретном городе является вторым главным фактором установления цены, помимо объёма строительства. «Соотношение стоимости вторичного и первичного жилья зависит от особенностей городов, и прежде всего от структуры жилищного фонда. Уровень вторичного жилья везде разный, также разнится и уровень новостроек. В одних городах вторичное жильё — это преимущественно старый фонд, как в Перми, в других — дома, построенные в последние годы», — отмечает директор департамента продаж компании «Талан» в Перми Наталья Андаева.
Она поясняет, что похожая ситуация сложилась, например, в Нижнем Новгороде, где количество домов, построенных после 1991 года, составляет лишь 15% от всего жилищного фонда. «Понятно, что такая ситуация способствует тому, что покупатели на вторичном рынке там также проявляют больший интерес к улучшенному и современному жилью. Поэтому сейчас стоимость новостроек в Нижнем Новгороде на 0,9% выше стоимости вторичного жилья», — добавляет Наталья Андаева.
По её словам, в Перми не столь очевидная ситуация: по данным «Талана», новостройки дороже «вторички» всего на 0,4%. Для сравнения: в Иркутске 77% фонда было построено в период с 1970 по 1990 год, а доля хрущёвок и брежневок — всего 8% (в Перми — 35%), то есть фонд не настолько изношен, как в Перми. Соответственно, там 1 кв. м на вторичном рынке стоит на 10 тыс. руб. дороже, чем в новостройке.
Цены будут расти
При прогнозировании все эксперты сходятся в одном: как в Перми, так и в других городах цены на новостройки вырастут. А на вторичное жильё — не факт.
Причин две: увеличение издержек у застройщиков (неважно, в Перми или нет) и ужесточающееся федеральное законодательство. В частности, изменения в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», где прописано создание эскроу-счетов (пока добровольно, но с 1 июля 2019 года уже «принудительно»), обязательное банковское сопровождение сделок (застройщики обязаны открыть счёт по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке), обязательное страхование средств дольщиков на эскроу-счетах, запрет на привлечение средств граждан по жилищным сертификатам и через ЖСК, создание компенсационного фонда дольщиков, куда застройщики будут обязаны перечислять обязательные взносы. В результате застройщики будут компенсировать возросшие расходы повышением цен. К тому же осенью все крупные банки повысили ставки по ипотеке.
«В настоящее время предпосылок для роста цен на вторичном рынке Перми нет. В то время как на первичном рынке как раз возможен рост за счёт изменений в законодательстве. В такой ситуации разрыв между этими сегментами в Перми может только увеличиться», — отмечает Евгений Железнов.
«В ближайшие годы на пермском рынке цены на новостройки останутся более высокими по сравнению с ценами на вторичное жильё. Последнее уступает по качеству и функциональности. Сегодня люди хотят жить в новостройках с высоким уровнем комфорта, а доступные цены и низкие ипотечные ставки этому способствуют», — прогнозирует Артём Савельев.
Аналитики PAN City Group также считают, что цены на новостройки «пойдут вверх», а основными факторами роста цен станут увеличение себестоимости строительства квадратного метра, переход застройщиков на новые модели финансирования проектов (эскроу-
счета) и снижение объёмов ввода и предложения на рынке.
«Скорее всего, эта ситуация повлияет на переориентацию покупателя на «вторичку». При этом малогабаритное жильё будет оставаться самым востребованным на рынке недвижимости для вложения денежных средств», — считает Зинаида Маслова.
Что касается тех городов, где «вторичка» дороже, то ни один эксперт не взялся прогнозировать, «догонят» ли её в ближайшие годы новостройки, но в том, что «сближение диаграмм» может произойти, сходятся почти все.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.