Валерий Мазанов

---

Страховая безответственность

Закон об обязательном страховании долевого строительства некому исполнять

20 ноября 2018 г.

Поделиться

Твитнуть

Каждый застройщик и многие рядовые потребители рынка жилищного строительства знают о существовании Федерального закона 214-ФЗ о долевом строительстве. Закон был принят в 2004 году, с тех пор в него внесено около 20 изменений и дополнений, каждое из которых призвано повысить ответственность застройщиков и снизить риски граждан при участии в «долёвке». Однако и сегодня проблема обманутых дольщиков по-прежнему актуальна, а некоторые положения закона фактически не исполняются. В частности, лишь на бумаге остаётся положение статьи 15.2 закона, где идёт речь о страховании гражданской ответственности застройщика.

Страхование гражданской ответственности застройщика вводилось с целью обезопасить участников долевого строительства от неисполнения строителями своих обязательств. По мысли законодателей, застройщик обязан отчислять страховой компании определённый процент от стоимости квартиры (как правило, 1,5%), за счёт чего формируется финансовый ресурс страховщика. При наступлении страхового случая (банкротство застройщика) дольщик должен получить компенсацию. Размер выплаты определяется исходя из цены договора долевого участия (ДДУ) и не может быть меньше той, что была рассчитана исходя из площади жилья, которое предназначалось дольщику. Также в расчёт принимается среднерыночная цена квадратного метра, официально установленная в регионе.

Эта норма заработала в 2014 году. Все страховые компании, желающие участвовать в этом виде страхования, обязаны были получить соответствующую лицензию Центробанка. Регулятор, в свою очередь, размещает на официальном сайте список таких компаний. По состоянию на март 2017 года в этом списке числилось 16 страховщиков, а также некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков».

К октябрю 2018 года список уменьшился: сегодня в нём 11 компаний и упомянутая НКО. Однако участники строительного рынка утверждают: фактически все они на сегодняшний день по тем или иным основаниям отказываются заключать договоры гражданской ответственности застройщика. Исключение составляет только ООО «Страховая компания «Респект», которая, по сути, является монополистом по этому виду страхования.

Как рассказал генеральный директор АО «ПЗСП» Алексей Дёмкин, на протяжении всего времени действия нормы закона о страховании ответственности при заключении ДДУ застройщик уже сталкивался с необходимостью менять страховщика «на ходу».

«У страховой компании отзывают лицензию или она становится банкротом, и мы вынуждены в срочном порядке искать другого страховщика. Разумеется, при этом снова платить страховые взносы. Так случилось, например, со страховой компанией «Проминстрах», занимавшей более 40% рынка страхования гражданской ответственности застройщиков, у которой отозвали лицензию. Мы выплатили ей около 1,5 млн руб. по договору, и получить их обратно почти нереально. Если же компания-страховщик обанкротится, то в списке её кредиторов застройщики точно будут в самом конце очереди, поэтому можно смело сказать, что это потерянные деньги», — комментирует Алексей Дёмкин.

Объём таких потерь в масштабах России подсчитать трудно, но совершенно понятно, что счёт идёт на миллиарды. Однако проблемы, которые испытывают застройщики, не так велики, как разочарование самих дольщиков, попавших под «страховой случай».

В своих разъяснениях Центробанк РФ (информационное письмо от 10 июля 2018 года) рассказал об основаниях для страховых выплат дольщикам и формировании резервов страховыми компаниями. Согласно документу, основанием для страховой выплаты является предоставление дольщиком выписки из реестра требований кредиторов или реестра требований о передаче жилых помещений при наличии решения арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Страховщики обязаны формировать резервы заявленных убытков с момента официального опубликования сведений о банкротстве.

Но это теория. На практике случаев, когда дольщикам удавалось получить положенную выплату, крайне мало. Фактически все они связаны с прохождением ещё одной судебной процедуры — на этот раз самих дольщиков со страховыми компаниями. Но есть множество историй, когда даже при наличии судебного решения дольщики не могут получить компенсацию.

Несмотря на нормы закона, чаще всего граждане просто остаются ни с чем. Об этом рассказывает председатель комитета по взаимодействию с властью и СМИ НП «Российская гильдия риэлторов. Пермский край» Екатерина Пахомова, приводя в пример ситуацию с объектом на ул. Решетникова, 18. Застройщик «СИМ-Групп» был признан несостоятельным ещё в октябре 2015 года. Хотя гражданская ответственность застройщика была застрахована, дольщики и по сей день не могут дождаться компенсации от страховой компании. «Не помогли даже иски в суд. Выплат как не было, так и нет», — подчёркивает Екатерина Пахомова.

По словам риелтора, это массовая практика в стране и в Пермском крае, тогда как о случаях страховых выплат дольщикам, положенных по закону, ей вообще неизвестно.

Существуют примеры, когда сами застройщики, даже находясь в процедуре наблюдения, пытаются снизить риски дольщиков во взаимодействии со страховщиками — правда, безуспешно. Так, у находящейся в процедуре наблюдения компании «КД-Девелопмент» из существующих 558 ДДУ 264 застрахованы в компании «Респект» (той самой, которая сейчас осталась последней на этом рынке). По словам соучредителя ГК «Камская долина» Андрея Гладикова, он предлагал руководству «Респекта» вложить в достройку одного из «проблемных» домов компании сумму около 50—60 млн руб. По подсчётам менеджера, эта сумма позволит достроить дом, выдать дольщикам ключи от квартир и тем самым избежать наступления страхового случая.

«Если страховой случай возникнет, по указанным договорам страховщик должен будет выплатить, по нашим оценкам, не менее 300 млн руб. Вложенные же в достройку средства компания могла бы вернуть после сдачи объекта и продажи квартир. Но наше предложение страховщиков не заинтересовало», — рассказывает руководитель «Камской долины».

Кстати, судебное решение о введении конкурсного производства в отношении «КД-Девелопмент» может быть вынесено 7 декабря. Исходя из элементарной математики (сумма, требуемая на достройку, в пять-шесть раз меньше той, что придётся, если следовать закону, выплатить по страховке), а также всей российской практики отношений «страховщик — дольщик», судьбу этих 264 застрахованных дольщиков предсказать нетрудно.

Тем временем государство, по всей видимости, оценив «эффективность» страховой системы, в октябре 2017 ода запустило ещё один защитный механизм: Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд создан правительством РФ «с целью урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками», — сообщается на официальном сайте организации. В этот фонд застройщики обязаны вносить 1,2% от цены ДДУ. То есть одновременно со страховкой на строителей налагается и эта обязанность.

В краевом министерстве строительства также отмечают, что с 1 июля 2019 года заработает ещё один механизм страхования прав дольщиков — обязательное ведение эскроу-счетов застройщиками. «Все операции между застройщиком и гражданами будут осуществляться только путём механизма эскроу-счетов. Деньги граждан будут класть на специализированный счёт в уполномоченном банке, и на эти средства будут действовать гарантии вклада», — поясняют в минстрое.

Однако динамика роста стоимости квадратного метра на рынке катастрофически не успевает за всё новыми финансовыми и социальными нагрузками, которые возлагают на застройщиков, комментирует Алексей Дёмкин. «При этом опыт последних трёх лет показывает, что далеко не все затраты строи-
телей на этом пути идут на пользу людям», — полагает эксперт.

Вопрос же о том, куда делись средства страховых компаний, которые они получали от застройщиков в течение нескольких лет действия закона, представляется и вовсе риторическим.