Застройщик не стенка

Региональный рынок строительства остаётся высококонцентрированным. На долю 10 крупнейших застройщиков приходится 63% строительства (по объёму площадей), на долю 20 крупнейших — 83%. Однако если несколько лет назад в топ-10 фигурировали преимущественно местные компании, то сегодня в нём прочно обосновались несколько предприятий, «прописанных» в других регионах. В 2016—2017 годах доля иногородних застройщиков по объёмам введённого жилья колебалась в пределах 20%, по итогам семи месяцев 2018-го — увеличилась до 25%. Эксперты считают, что они, в отличие от местных строителей, попали в спрос.

Строительство жилья на территории Пермского края ведут 53 застройщика. У них в работе находится 185 жилых объектов общей площадью 1,5 млн кв. м.

Вместе с тем, по данным Пермьстата, объём ввода многоквартирных домов за первые семь месяцев текущего года в Пермском крае составил 166,3 тыс. кв. м, и это на 12% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В отчётах Единого реестра застройщиков при этом фигурируют другие цифры: в январе—июле 2018 года было введено 96,8 тыс. кв. м жилья. При этом итог 2017 года был равен 470,7 тыс. кв. м, а 2016-го — 595,7 тыс. кв. м.

Между тем в инстаграме губернатора Максима Решетникова были опубликованы третьи данные: объём ввода жилья на протяжении пяти лет держится на уровне 1 млн кв. м. Так, с начала 2018 года было введено 630 тыс. кв. м в многоквартирных домах, 450 тыс. кв. м — в секторе индивидуального жилищного строительства.

По мнению заместителя директора ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Алексея Скоробогача, причин, по которым данные разнятся, может быть несколько. «Быть может, это какие-то предварительные подсчёты. Что касается города Перми, то по планам, которые предварительно озвучили застройщики, должно быть построено 480—510 тыс. кв. м жилья. Этот объём примерно соответствует прошлогоднему», — отмечает Алексей Скоробогач.

Кроме снижения объёмов ввода жилья период кризиса имел и другие последствия для рынка строительства. В частности, он способствовал серьёзному увеличению его концентрации. В 2016 году на долю трёх крупнейших застройщиков приходилось 28% введённого жилья, в 2017-м — 32%, а по итогам января—июля 2018-го — уже 44%.

Лидером по объёмам ввода жилья по итогам января—июля 2018 года стало ОАО «СтройПанельКомплект», занимающее 137-е место в масштабах России. Доля жилья, введённого СПК в отчётный период, составила почти 19%, или 18 тыс. кв. м в двух многоквартирных домах. По итогам 2017 года «СтройПанельКомплект» занимал пятое место, пропустив вперёд пермских застройщиков и ГК «КОРТРОС».

Второе место в рейтинге застройщиков занимало АО «ПЗСП». Его доля в региональном объёме ввода в январе—июле 2018 года составила 13%. Она обеспечена окончанием строительства единственного многоквартирного дома площадью 12,6 тыс. кв. м. По сравнению с прошлым годом застройщик поднялся на четыре позиции в таблице. В масштабах России ПЗСП занимает 198-е место.

На третьем месте — лидер федерального рынка ГК «ПИК» с объёмом ввода 11,7 тыс. кв. м в единственном законченном многоквартирном доме.

Однако в этом году ситуация изменилась. Из 12 компаний, которые уже ввели жильё в 2018 году, три являются иногородними, а ещё пять улучшили свои позиции в рейтинге на восемь и более строк либо появились впервые. Именно о них и речь: пермские застройщики нового поколения составляют всё большую конкуренцию на рынке. По итогам января—июля 2018 года их доля приближается к 30%.

И всё же 42% введённого жилья по-прежнему приходится на долю привычных лидеров: «СтройПанельКомплект», ПЗСП и «Трест №14». Однако ряд экспертов прогнозируют снижение их доли в ближайшие годы.

Одной из причин смены лидеров стала финансовая ситуация у тех застройщиков, которые давно работают на рынке. По этой же причине часто сдвигаются сроки сдачи домов. Например, по данным Единого реестра застройщиков, половина жилья, построенного в 2018 году «СтройПанельКомплектом», введена на 16 месяцев позже, чем планировалось.

В прошлом году по всем шести домам, введённым застройщиком, сроки неоднократно пролонгировались. Ряд объектов, находящихся на стадии строительства, также не укладываются в первоначальный график. В частности, дом на ул. Целинной, 9 — на 18 месяцев, на ул. Пушкина, 6 — на 36 месяцев.

При этом придерживаться заявленных сроков тяжело почти всем застройщикам. ПАО «Строительно-монтажный трест №14», ЖСК «Правый берег», ООО «РСУ-6» и ООО «ПКФ «Нечерноземье» — все эти компании сдали единственные объекты с отставанием от графика. Больше всех — на 20 месяцев — задержались в РСУ-6 и «Правом береге».

С дедлайнами в январе—июле справились только ПЗСП, ООО «Строительная фирма «Квартал», СГ «Развитие» и ГК «КМП» (Москва).

Евгений Железнов, директор департамента оценки аудиторской компании ООО «Инвест-аудит», считает, что крупные пермские застройщики, такие как «СтройПанельКомплект», не сумели вовремя подстроиться под новые потребности рынка. «Вновь зашедшие на пермский рынок строители, такие как «Талан», «Орсо групп», принесли новые продукты, предложили потенциальным покупателям свежие идеи, — считает эксперт. — Они детально продумывают жилое пространство, придомовые территории. У них более качественно работает отдел продаж. Они, что называется, правильно строят. Это значит попадают в спрос, строят то, что нужно в данный момент покупателю, и там, где ему будет наиболее комфортно. Опять же СПК делает ставку на массовый сегмент — типовые много­этажки, расположенные, как правило, в отдалённых районах города. На окраины ушёл и «Трест №14».

Помимо этого, продолжает Железнов, они строят дома из кирпича, а это в конечном счёте приводит к удорожанию строительства, поскольку сейчас дома в основном возводятся по технологии монолитно-каркасного домостроения.

«Конкуренция на рынке — это всегда хорошо, — говорит аналитик. — У новичков есть все шансы надолго закрепиться на лидирующих позициях, всё будет зависеть от их финансового состояния».

Заместитель директора ООО «Аналитический центр КД-консалтинг» Алексей Скоробогач, напротив, считает, что говорить о смене лидеров и приходе на верхние позиции иногородних застройщиков преждевременно. «Например, в Перми Талан» в прошлом году сдал всего 11 тыс. кв. м жилья, а ГК ПИК — 12 тыс. кв. м. С такими объёмами занять первые позиции едва ли получится. А в будущем нужно будет смотреть таже и на портфель застройщиков», — отмечает эксперт.

Справка

Единый реестр застройщиков создан в 2016 году. Он составлен при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА). ЕРЗ включает в себя данные застройщиков жилья, осуществляющих в Российской Федерации жилищное строительство с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве. В качестве исходных данных Единого реестра застройщиков выступают: официальные сайты застройщиков и объектов недвижимости (в том числе проектные декларации); данные, полученные напрямую от застройщиков; данные региональных контролирующих органов.