Николай Зуев: Строительной отрасли необходима «расчистка»

— Николай Геннадьевич, можно ли, на ваш взгляд, говорить об ужесточении надзора за строительной сферой со стороны государства? Как строительный бизнес отреагировал на изменения в сфере жилищного законодательства? Своевременны ли они?

— Полную картину, складывающуюся на строительном рынке в целом, из региона увидеть достаточно сложно. В своём интервью зампред правительства РФ Виталий Мутко обозначил количество граждан, которые фактически оказались в категории обманутых дольщиков, — таковых более 300 тыс. человек. Но такая ситуация сложилась не за один год, и в Пермском крае долгострои появились не вчера. Если мы с вами посмотрим, когда происходила закладка первых домов, о которых принято говорить «проблемные», то это будет начало — середина нулевых годов. Поэтому меры борьбы с недобросовестностью застройщиков проводились в три этапа. На протяжении фактически трёх лет пакет законов и поправок к ним принимался на федеральном уровне, для того чтобы дисциплинировать ситуацию на строительном рынке. И мы видим, что на примере негативной истории с Urban Group государство принимает на себя обязательство и на региональном, и на федеральном уровне по достройке проблемных объектов. Речь идёт не о выплате компенсаций, а именно о передаче готового объекта тем гражданам, которые уже вложили свои средства в стройку.

— Получается, что закон о долевом строительстве ФЗ-214, который, казалось бы, должен защищать права дольщиков, не работал должным образом?

— Риск при покупке жилья на стадии строительства существует всегда. Суть отношений между застройщиком и покупателем здесь следующая. Ведь фактически гражданин или юридическое лицо приобретают несуществующую вещь. Нужно понимать, что ситуация в экономике может поменяться. Мы видим и сейчас эти негативные сценарии. К тому же всегда могут возникнуть какие-то сложности и в самой строительной компании: финансовые ограничения, невозможность получения кредита, либо — в связи с недостаточностью опыта работы — сложности, допустим, с организацией рекламных и маркетинговых кампаний.

Поэтому привлечь достаточное количество дольщиков, чтобы вести строительство, бывает достаточно сложно. Продать объект на стадии строительства, не завершённый на 100%, далеко не всегда удаётся даже крупным компаниям. Потому что здесь присутствует элемент регулирования цены. Поднимая цену, мы теряем в спросе, и возникает финансовый разрыв между поступившими от продажи квартир денежными средствами и потребностями самой стройки. Этот разрыв можно закрывать разными способами: собственными средствами, банковскими, ещё какими-либо.

— То есть в этой части, с одной стороны, вводя присутствие банка, государство в каком-то смысле подталкивает, понуждает банки обеспечивать объёмы строительства?

— Всё верно. С одной стороны, государство нас с вами страхует. Сегодня компании имеют право привлекать на строительство своих объектов денежные средства граждан, но есть ряд ограничений: определённый размер уставного капитала, одна компания — одно разрешение на строительство и т. д. Но уже 

с 1 сентября 2018 года вводятся так называемые спецсчета. Это несколько иной характер взаимоотношений между покупателями и застройщиками. Поясню: обычный расчётный счёт, действующий в банке, по сути, не ограничивает владельца этого счёта в финансовых операциях. В то же время режим спецсчёта близок к правилам проектного финансирования, когда банк кредитует застройщика, подразумевает особый режим контроля за проводимыми операциями по расчётному и ссудному счетам, контроль за ходом самого строительства. Банк проводит анализ состояния дел застройщика в более широком смысле: смотрит на финансовое, техническое, кадровое обеспечение и т. д. Правда, и так в последние годы получить кредит даже с достаточно высокой процентной ставкой могла не любая строительная компания. То есть строительная отрасль оценивалась банковским сектором как отрасль с довольно высоким кредитным риском.

— Таким образом, в цепочке продавец — покупатель появляется ещё один игрок, присутствие которого не только увеличивается, но и становится обязательным. Теперь банк даёт деньги на строительство объекта. Это, в свою очередь, неминуемо приведёт к удорожанию жилья, отмечают некоторые эксперты. Цифры фигурируют разные: от 20 до 40% . Каков ваш прогноз?

— Точную цифру назвать сложно. Это всё-таки рынок, здесь всегда нужно учитывать такие факторы, как спрос, предложение, психология покупательского спроса и т. д. Если мы возьмём для расчёта двухлетний период, который в среднем отводится на строительство многоквартирного жилого дома, умножим стоимость кредита в процентах годовых на два, то это и есть прямое и непосредственное удорожание.

Но это позволит серьёзно снизить те риски, которые существуют сейчас на строительном рынке. На сегодняшний день порядка 2 тыс. человек внесены в реестр обманутых дольщиков в Пермском крае. И на региональном уровне вводятся меры защиты, которые призваны остановленные по тем или иным причинам стройки довести до своего логического завершения.

В октябре прошлого года депутатами Законодательного cобрания был принят закон, который на сегодняшний день определяет меру государственной поддержки пострадавших участников долевого строительства через адресное выделение субсидий. Средства выделяются из краевого бюджета на оплату целевого взноса, подлежащего внесению в жилищно-строительный кооператив для оплаты стоимости достройки многоквартирного дома. При этом для расчёта субсидии вводятся предельные нормы общей площади жилого помещения в зависимости от количества проживающих членов семьи. Подразумевается, что на первом этапе происходит консервация проблемного объекта и недопущение ухудшения его состояния, на втором — завершение строительства через создание кооперативов. И на завершающем этапе — предоставление субсидии гражданам (участникам строительства) для компенсации их расходов.

Сегодня органами власти Пермского края оказывается содействие проблемным дольщикам в создании ЖСК, оказывается техническая и финансовая помощь в достройке домов и производится последующая выплата компенсации дополнительных расходов гражданам, попадающим в категории финансовой поддержки. Это достаточно трудоёмкий и небыстрый процесс, в силу того, что где-то были использованы сложные финансовые схемы и распутать эти «гордиевы узлы» непросто, но дело движется. Кроме того, напомню, что сегодня законодательно введён механизм страхования ответственности застройщика, это обязательные страховые отчисления. Он касается тех объектов, строительство которых было начато осенью 2017 года.

Есть предварительная информация, что размер этих отчислений в страховой фонд будет увеличен с нынешних 1,2 до 6% от каждого заключённого застройщиком договора долевого участия. Это создаёт серьёзный источник средств для завершения строительства проблемных жилых домов.

— Президент России в своём послании ставит задачу наращивать объёмы жилищного строительства и сделать новое жильё доступным для населения. Возможно ли это на фоне усиления контроля над застройщиками, банкротства ряда крупных строительных игроков и удорожания строительства?

— Безусловно, такой разумный контроль со стороны государства необходим, прежде всего при выработке «правил игры» или стратегии градостроительства. Последние изменения в краевой закон о градостроительной деятельности были приняты депутатами на февральском заседании Законодательного собрания. Тогда дополнительные полномочия в сфере градостроительной деятельности, в том числе по выработке и реализации региональной политики в сфере градостроительства, получило краевое правительство. При подготовке правил землепользования и застройки муниципального образования региональные власти имеют право контроля над градостроительными документами через участие в согласительных комиссиях.

Действительно, в 2017—2018 годах мы наблюдаем некоторый всплеск получения разрешений на строительство. Но уже в будущем году можно ожидать вполне заметного снижения темпов вновь начатого строительства. Будет и дальнейшее снижение темпов. Но это, как и любой серьёзный вопрос, нужно рассматривать с разных позиций. Строительной отрасли необходима эта санация, оздоровление, «расчистка», для того чтобы выйти на другой уровень. Потому что увеличение объёма ежегодно вводимого жилья в 1,5 раза, обозначенное президентом страны, выходит, так сказать, за рамки естественного роста. Скажем, это целевая установка, которая должна повлечь за собой серьёзные сдвиги во всей технологической цепочке: строительные материалы — технологии — проектирование — строительство — финансирование — продажи, которая необходима для создания доступного и качественного жилья.

Качественное и доступное жильё предполагает обеспеченность социальной и иной инфраструктурой. И это ещё одно «бремя», которое ложится на плечи застройщиков.

Последние несколько лет — до 2017 года — мы наблюдали увеличение темпов жилищного строительства, как в целом по России, так и в Пермском крае. Но оказалось, что только за счёт бюджетных средств, как это заложено законодательством, своевременно обеспечивать социальной инфраструктурой те площадки, на которых возводятся новые дома, не удаётся. Сегодня это «бремя» частично ложится на плечи застройщиков.

С другой стороны, любой нормальный покупатель хочет, чтобы новый дом не просто стоял в чистом поле, а базовые потребности — садик, школа, удобная транспортная развязка и т. д. — были ему обеспечены. И сегодня действительно существуют такие требования и есть контроль со стороны муниципальных и региональных властей. Поэтому логично, что одна и та же квартира с точки зрения качества строительства, но в более комфортной среде будет стоить дороже. Насколько к этому готов потребитель?

— Если же говорить о социальной инфраструктуре, которая строится за счёт бюджета, почему так часто возникают проблемы, связанные с некачественной работой подрядчиков?

— Основная причина состоит в том, что в Пермском крае слишком низкий индекс-дефлятор, который учитывается при расчётах стоимости работ. Существующие в Пермском крае индексы отстают от наших соседей по Приволжскому федеральному округу примерно на 7—10%. Из-за этого начальная цена контрактов на строительство оказывается ниже рыночной, и компании, обладающие всеми ресурсами и способные строить вовремя, не хотят связываться с госконтрактами и работать в убыток.

В декабре прошлого года правительству края удалось изменить индексы-дефляторы на 10—15%. Конечно, этого недостаточно. Но из-за переходного периода в госсистеме ценообразования в строительстве Федерация запретила субъектам увеличивать индекс-дефлятор. В связи с этим в июне я и мои коллеги из комитета по развитию инфраструктуры Законодательного собрания выступили с предложением обратиться к председателю правительства РФ Дмитрию Медведеву с просьбой повысить индекс-дефлятор. Депутаты Законодательного собрания нашу инициативу поддержали. Надеюсь, правительство РФ услышит просьбу региона, и в следующий бюджетный период цены на строительство будут увеличены на 25%.