Михаил Сюткин: Жители остаются у разбитого корыта, тогда как бизнес получает прибыль
Первый зампред краевого правительства — министр строительства и архитектуры — об изменениях градостроительного законодательства
Константин Долгановский
— Михаил Валерьевич, как известно, строительную отрасль в ближайшее время ждут значительные изменения. Когда именно начнётся реформа в сфере долевого строительства? Что именно изменится?
— Наверное, называть это реформой не совсем правильно, потому что мы постоянно находимся в процессе поиска решений, как защитить права граждан при реализации долевого строительства. Это многоступенчатый процесс. К тому же строительным компаниям всегда нужен переходный период, чтобы они могли приспособиться к изменениям рынка.
Первый этап начался в 2017 году, когда ввели процедуру контроля финансовых действий застройщиков. В прошлом году также заработал Фонд защиты прав дольщиков. Это некоммерческая организация, в которой централизованно собираются средства с каждого договора долевого участия. За счёт этих средств выплачивается компенсация для достройки объекта в случае, если он стал проблемным.
С 1 июля этого года требования к застройщикам стали ещё жёстче. Появился контроль их административных затрат, авансовых платежей, контроль со стороны банков и требования к банкам, через которые осуществляются платежи граждан. Также вводятся ограничения на иные виды деятельности со стороны застройщиков, то есть они не смогут заниматься никакой другой деятельностью, кроме как привлекать средства граждан и тратить их на реализацию проектов строительства объектов недвижимости. Предъявляются требования к опыту самих застройщиков — это не должен быть первый проект застройщика. И, наверное, ключевая инновация заключается в том, что вводится правило «один застройщик — один проект», то есть не должно быть «перелива» средств из одного проекта строительства в другой. Потому что мы часто видим процесс строительства неких «финансовых пирамид», когда предыдущий дом достраивается за счёт дольщиков следующего, и так до тех пор, пока финансовый ресурс компании не закончится. Небольшая коммерческая неудача, и те дольщики, которые находятся в последних объектах, становятся заложниками всех предыдущих операций застройщиков.
— Будет ли третий этап?
— Да. После 1 июля 2019 года, по сути, должен произойти отказ от привлечения средств граждан напрямую застройщиком. Все операции между застройщиком и гражданами будут происходить только с использованием механизма эскроу-счетов. В этом случае основные риски переходят на банки. Деньги граждан будут класть на специализированный счёт в уполномоченном банке, и на эти средства будут действовать гарантии вклада.
Такое регулирование приведёт к тому, что некоторые участники рынка не смогут вписаться в новую схему, так как не будут удовлетворять требованиям, которые будут предъявлять уполномоченные банки. В результате у компаний, которые «выпадают» с рынка, возникает соблазн привлекать деньги граждан через другие схемы, часто сомнительные. Например, жилищно-строительные кооперативы, жилищно-накопительные кооперативы, строительство нежилых помещений, например апартаментов, и другие формы привлечения средств. Людям нужно понимать, что любая из этих схем, кроме тех, что предусмотрены ФЗ-214
и ФЗ-218, не предполагает никакой защиты для граждан в случае негативного сценария.
— Какова доля людей в Пермском крае, которые заключают договоры долевого строительства, в общем числе покупающих квартиры? Сколько из них впоследствии оказываются обманутыми дольщиками?
— У нас на сегодняшний день около 97% строительства жилых многоквартирных домов осуществляется по договорам долевого участия, а в рамках жилищно-строительных кооперативов — порядка 3% домов. Кажется, достаточно комфортное соотношение. Но если по договорам долевого строительства проблемы возникают лишь в 10,5% процентах случаев, то в рамках жилищно-строительных кооперативов статистика в Пермском крае просто удручающая — у нас восемь из 10 ЖСК являются проблемными.
Дело в том, что ЖСК — это добровольное объединение граждан, которые сами выступают застройщиком объекта и его инвестором. Эта форма будет работать в том случае, когда ЖСК создаётся самими гражданами: когда они знают друг друга, вместе строят свой жилой дом, сами распоряжаются своими денежными средствами и полностью контролируют весь процесс. Наверное, такая форма подходит для постройки небольших многоквартирных домов в пригороде. У нас же жилищно-строительный кооператив де-факто создаётся застройщиком для того, чтобы обойти нормы ФЗ-214 о долевом участии, не платить взносы в компенсационный фонд, не подвергаться процедурам контроля. В результате хозяйственно-финансовую деятельность кооператива контролирует исключительно застройщик, который не всегда ведёт её в интересах дольщиков. А в силу того, что элементы надзора, которые предусмотрены законом ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве», в данном случае не действуют, получается, что граждане, которые участвуют в ЖСК, остаются один на один со своими проблемами. В качестве примера могу привести все дома «Классик».
— Вы упомянули и другие формы привлечения средств граждан. Почему люди рискуют, вкладывая туда деньги?
— При привлечении средств граждан в виде каких-то финансовых накоплений происходит абсолютно то же самое, что при ЖСК, созданном застройщиком. Например, «Синица», «Камская долина». Сейчас министерство строительства вместе с дольщиками достаточно активно принимает участие в судебных процессах, чтобы доказать, что граждане инвестировали не в финансовый кооператив, а в конкретные квартиры, которые строились застройщиком. Но «Синица» застройщиком не являлась.
По апартаментам — то же самое. Апартаменты — это коммерческое помещение. Там нет никаких прав на проживание. Во-вторых, никакой защиты по коммерческим помещениям нет и быть не может. Нормы жилищного законодательства на них не распространяются.
Мы совместно с прокуратурой регулярно мониторим появление таких форм привлечения денежных средств граждан. Однако наши меры реагирования не могут быть одномоментными. Мы отслеживаем такие объекты, но можем начать действия только тогда, когда люди начинают на них жаловаться. До этого мы не имеем права выходить и проводить какие-то проверки. Поэтому люди должны понимать, что, если их введут в какую-то схему привлечения средств, не предусмотренную законом, это всегда большой риск.
Здесь также стоит рассказать о создании ЖСК в процедуре банкротства. На сегодняшний день эту форму законодательство регулирует в качестве исключения. В Пермском крае через ЖСК дома достраивают с помощью ПАИЖК. Поэтому эту ситуацию мы, конечно, держим под контролем, чтобы застройщики не злоупотребляли с объектами незавершённого строительства и средствами на достройку.
— Вы сказали, что не все застройщики смогут воспользоваться банковским сопровождением и эскроу-счетами. Не приведёт ли это к снижению объёмов строительства жилья в крае?
— С одной стороны, перед нами стоит такая глобальная задача, которую обозначил президент, — увеличить ежегодные объёмы жилищного строительства в стране с нынешних 70—80 млн до 120 млн кв. м. Но, с моей точки зрения, ужесточение требований к привлечению средств граждан и участникам строительного рынка должно помочь достигнуть этого результата. Потому что ужесточение правил исключает на рынке недобросовестную конкуренцию. В конечном счёте недобросовестные организации не будут вводить заявленные дома в эксплуатацию, что позволит развиваться тем организациям, которые строят добросовестно.
Если деньги граждан привлечены, а дом в конечном итоге не построен — это двойное поражение с точки зрения конечного результата. Во-первых, граждане остались без своего жилья. Во-вторых, дома, которые стали проблемными и не были введены в эксплуатацию, исключаются из общего объёма строительства.
— Также появились рекомендации для застройщиков, касающиеся строительства социальной инфраструктуры за их счёт. Насколько эффективен этот сценарий?
— Вопрос обеспеченности инфраструктурой должен решаться до того, как начнут строить объект, а не после того, как он уже будет введён в эксплуатацию. Если муниципальная власть и застройщик не определяют источник, за счёт которого обязательная государственная услуга дошкольного и школьного образования будет реализована, возможность нового строительства на обусловленной территории ограничена.
Не должно быть ситуаций, когда муниципалитет выдаёт разрешение на строительство, скажем так, в чистом поле. В итоге там появляются дома, но при этом не всегда появляются дороги. А о школе или детском саде вообще речи не идёт. В этом случае жители остаются у разбитого корыта, и органы власти берут на себя расходную часть в то время, как бизнес получает прибыль.
Конечно, краевая власть и муниципалитеты как строили социальные объекты, так и будут строить. В период с 2018 по 2022 год мы должны построить 54 объекта образования и 27 объектов здравоохранения. Это количество существенно превышает показатели прошлых лет. Если в 2017 году объём финансирования на строительство объектов общественной инфраструктуры фактически составил 1277,8 млн руб., то в 2018 году выделено 5048,8 млн руб.
Необходимо чётко регламентировать, сколько, каких объектов и по каким принципам должно быть размещено на территории нового строительства. Эти нормативы должны быть привязаны к естественной демографии населения, чтобы, с одной стороны, не было их завышения, что приводит к излишним затратам на строительство такой инфраструктуры со стороны органов исполнительной власти или муниципальных властей и застройщиков. С другой стороны, они не должны быть заниженными, чтобы не получилось очереди на 10 лет в детское образовательное учреждение.
— Как гарантировать, что правила будут едины для всех?
— Сейчас эти нормативы носят рекомендательный характер, но в августе мы планируем утвердить их на заседании правительства Пермского края, они станут обязательными. Ответственными за то, чтобы новые нормативы соблюдались, будут муниципалитеты.
В настоящее время нормативов градпроектирования на территории Пермского края по социальным объектам, кроме как в Перми, практически нигде нет. После принятия постановления муниципальные образования уже не смогут, например, при подготовке документов о планировке территории в городской местности использовать нормативы для сельской местности.
А такие примеры есть, и встречаются они достаточно часто.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.