Наталья Тимофеева

журналист

---

Восстание на Декабристов

Власти и группа компаний «ПМД» решают в судах судьбу земельного участка под строительство жилого дома

22 марта 2018 г.

Поделиться

Твитнуть

Прокуратура края и администрация Перми добиваются расторжения сделки, по которой «ПМД-Квартал» (входит в ГК «ПМД») получил под застройку земельный участок площадью 8517 кв. м в Индустриальном районе. Там компания намерена возвести 25-этажный жилой дом. Законность выделения этого участка и получения его компанией стала предметом судебных разбирательств, длящихся с начала лета прошлого года.

Как следует из судебных документов, размещённых на сайте краевого Арбитражного суда, весной ООО «ПМД-Квартал» обратилось в департамент земельных отношений Перми с заявлением о перераспределении трёх участков в районе, ограниченном улицами Танкистов, Снайперов, Кавалерийской и проспектом Декабристов, и образовании из них нового. Свою просьбу девелоперы мотивировали наличием документации по планировке территории, где путём перераспределения трёх участков (59:01:4410659:9, 59:01:4410659:1094, 59:01:4410659:5) образовывался новый (59:01:4410659:1114). Один из распределяемых участков, площадью 1453 кв. м, находился в аренде у «ПМД-Квартал». Участок не имел доступа к территории общего пользования и был обременён охранными зонами от существующих коммуникаций. Застройщик планировал отказаться от аренды указанного участка, но взамен получить два других и объединить их. При этом процедура предоставления участков через перераспределение не предполагает проведения торгов, и участок предоставляется за плату, установленную постановлением городских властей.

По данным СПАРК, ООО «ПМД-Квартал» зарегистрировано 26 октября 2015 года на ул. 1-й Красноармейской, 6. По этому же адресу зарегистрирован ещё ряд компаний, входящих в группу «ПМД». Гендиректором общества указан Олег Стародубцев, который является и генеральным директором ГК «ПМД» (по данным официального сайта группы). Уставный капитал общества — 10 тыс. руб., чистая прибыль в 2016 году составила 1,178 млн руб.

Официальным сайтом ООО «ПМД-Квартал» в карточке компании указан http://dom-brownie.ru. Он посвящён проекту 25-этажного дома под названием «Брауни», который планируется построить на ул. Декабристов, 16а. По данным сайта ГК «ПМД», общая площадь объекта составит более 24,4 тыс. кв. м, жилая — 16,7 тыс. кв. м. «Жители «Брауни» получат свою приватную дворовую территорию — зелёный ухоженный двор, детский городок и спортивные площадки, зоны отдыха для взрослых. Вместительный паркинг на территории оценят все владельцы автомобилей», — говорится на сайте компании. Старт продаж запланирован на второй квартал этого года.

Получив заявление застройщика о перераспределении участков, департамент земельных отношений предварительно согласовал эту процедуру, но 19 мая прошлого года уведомил «ПМД-Квартал» об отказе. В мэрии такое решение мотивировали полученным накануне предостережением прокуратуры. В надзорном органе посчитали, что застройщик не представил достаточных оснований для перераспределения участка, и департамент аргументировал свой отказ тем, что по закону участки под строительство предоставляются только посредством торгов, необходимость перераспределения не доказана, а образуемый участок в муниципальную собственность не поступает. ООО решило обжаловать отказ департамента в Арбитражном суде Пермского края, который 31 июля прошлого года требования «ПМД-Квартал» удовлетворил. К тому времени общество сумело оформить в собственность ещё один участок на спорной территории площадью 5340 кв. м. За участок, получаемый в результате перераспределения, девелопер заплатил муниципалитету 3,96 млн руб.

С решением суда первой инстанции чиновники не согласились, департамент земельных отношений обратился с жалобой в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд. В жалобе чиновники указали, что судом первой инстанции не были исследованы должным образом обстоятельства, имеющие значение для дела. Но ещё до рассмотрения апелляционной жалобы 17 августа департамент заключил соглашение о перераспределении земель. 16 октября 2017 года решение суда первой инстанции было отменено, действия ведомства в части отказа от заключения соглашения были признаны законными. В мотивировочной части решения указано в том числе, что заявитель не доказал отсутствие возможности самостоятельного использования участков, которые вовлекаются в процедуру распределения, без нарушения положений Земельного кодекса. Также суд отметил, что в результате перераспределения участки, поступающие в муниципальную собственность, не образуются, а площадь участка заявителя увеличивается на 37,7%. При этом суд разъяснил, что застройщик не лишён возможности получить права на земельный участок на конкурсной основе, «которая обеспечивает справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности».

В итоге возникла своего рода правовая коллизия: первоначальный отказ департамента земельных отношений от заключения соглашения был признан законным, но к тому времени чиновники и застройщики успели подписать другое соглашение. Судя по всему, на основании нового документа 19 октября «ПМД-Квартал» получил ещё и разрешение на строительство жилого дома. После этого, по утверждению жителей близлежащих домов, ООО «ПМД-Квартал» начало подготовку участка к застройке и оградило площадку забором. Жители обратились в прокуратуру с просьбой разобраться в схеме перераспределения участков, также они указали, что 25-этажное здание строится на небольшом участке земли, по периметру которого расположены пятиэтажки. Кроме того, по словам заявителей, в случае возведения объекта якобы будут нарушены нормы противопожарной безопасности, которые предполагают наличие шестиметрового подъезда для спецмашин и наличие площадей, необходимых для тушения пожара.

Проведя проверку, прокуратура посчитала, что новое соглашение о перераспределении участка также является незаконным. В конце декабря заместитель прокурора Пермского края обратился в суд с требованием о признании его недействительным и аннулировании сделки. В частности, прокуратура предложила исключить из госреестра данные о земельном участке, где планировалась стройка, и восстановить в нём сведения об участках, существовавших до перераспределения. От департамента надзорный орган также потребовал вернуть ООО 3,96 млн руб., уплаченных за муниципальный участок. Требования надзорного органа к «ПМД-Квартал» касались возвращения городу участков, из которых был сформирован новый. Департамент земельных отношений администрации Перми в свою очередь обратился в суд, также требуя признать августовское соглашение недействительным. Кроме того, по его заявлению суд принял обеспечительные меры, запретив Росреестру осуществлять государственную регистрацию прав на сформированный участок. Оба арбитражных дела были соединены в одно производство.

Как сообщили «Новому компаньону» в ООО «ПМД-Квартал», в 2016 году строительная компания выкупила у администрации города в квартале, ограниченном улицами Танкистов, Снайперов, Кавалерийской и проспектом Декабристов, земельный участок под зданием, которое находилось в собственности компании. Девелопер собирался построить там 25-этажный жилой дом «Брауни». Так как земельный участок не имел проезда от земель общего пользования, в январе 2017 года администрация города по просьбе компании утвердила новый проект межевания территории квартала.

В компании сообщили, что земельные участки, которые участвовали в перераспределении, находятся в охранных зонах сетей электроснабжения и здания центрального теплового пункта. В соответствии со СНиП и правилами охраны тепловых сетей, минимальное расстояние от теплового пункта до наружных стен жилых квартир, спален и игровых детских дошкольных учреждений должно составлять не менее 25 м. Также участки, которые участвовали в перераспределении, не имели непосредственного доступа к землям общего пользования, образовывая своей конфигурацией «вклинивание» и «вкрапливание». Поэтому в соответствии с Правилами землепользования и застройки Перми их нельзя было выставить на торги.

В свою очередь, «ПМД-Квартал» попросил отложить производство по делу до рассмотрения кассационной жалобы по первому судебному спору. В строительной компании заявили, что «основным доводом прокуратуры является то, что общество выкупило часть перераспределяемых земельных участков незаконно, поскольку имелась возможность проведения торгов для продажи тех земель, которые участвовали в перераспределении». По словам представителей компании, «прокуратура не учитывает те ограничения, которые были установлены при исследовании земельных участков при разработке проекта межевания». В конце февраля Арбит­ражный суд Уральского округа признал законным первичный отказ департамента в заключении соглашения. В марте производство по делу с участием прокуратуры и департамента земельных отношений было возобновлено.

Относительно постановления суда кассационной инстанции в «ПМД-Квартал» заявили, что «в настоящий момент готовятся документы для обжалования в Судебную коллегию Верховного суда РФ».

Прогнозы

Сейчас объединённый земельный участок не принадлежит строительной компании. Ранее арбитраж ввёл обеспечительные меры и запретил краевому управлению Росреестра регистрировать объединённый участок в собственность «ПМД-Квартал». Несмотря на то что право собственности пока не определено, строительная компания успела расчистить участок и вбить несколько свай для будущего дома. Сложившуюся ситуацию «Новому компаньону» прокомментировали эксперты.

Артём Денисов, управляющий партнёр юридической компании «Генезис»:

— Незавершённое строительство, равно как и иные объекты недвижимости, не будет являться препятствием для решения вопроса о разделении земельных участков. «Успевать строить» не в интересах застройщика, так как в случае разделения участков объект строительства будет уничтожен. Вопрос же о разделении участков решится с учётом того, была ли нарушена процедура их объединения, существовали ли и были ли нарушены права иных землепользователей.

Александр Третьяков, ректор Института судебных экспертиз и криминалистики:

— Сложившаяся ситуация будет развиваться следующим образом: будет решаться вопрос об отложении производства по делу до получения решения кассационной инстанции. Оснований для отложения, на наш взгляд, не имеется, если только представитель ООО «ПМД-Квартал» не сможет их обосновать судье. К департаменту вернётся земельный участок, и он вернёт денежные средства, которые были уплачены ООО «ПМД-Квартал». При этом у строи­тельной компании нет оснований не возвращать земельные участки в связи с тем, что на них были проведены строительные работы. Этой позиции можно было бы придерживаться, если бы ранее все участки находились у ООО «ПМД-Квартал» на основании права собственности или аренды. Но есть присоединённый земельный участок, который находится в собственности муниципалитета и не находился в аренде у «ПМД-Квартал». Именно из-за него в первую очередь возникают сложности для строительной компании. Говорить о том, что невозможно привести стороны в состояние до заключения соглашения, бессмысленно.

Денис Галицкий, градозащитник:

— В случае квартала, ограниченного улицами Танкистов, Снайперов, Кавалерийской и проспектом Декабристов, насколько я осведомлён, имеются жители соседних домов, активно выступающие против этой стройки. И очень вероятно, что стройки по ранее запланированному проекту не будет. «ПМД-Квартал», конечно, вбил сваи, чтобы зарегистрировать объект недвижимости и уже по другим основаниям получить права на землю. Но если земельный участок ему не принадлежал на законных основаниях, то разрешение на строительство также незаконно, а значит, и вбивание свай было «самостроем». Так что при настойчивости жителей всё можно отмотать назад.