Дефицитный товар
Предложение первичной недвижимости в Перми падает
В период кризиса застройщики запускали мало новых проектов. Кроме того, в 2017 году количество разрешений на строительство, выданных в Перми, по сравнению с предыдущим годом резко снизилось — с 48 до 35. По мнению экспертов, с учётом длительности производственного цикла через некоторое время это чревато провалом в предложении первичного жилья. Это, в свою очередь, может спровоцировать рост цен в пределах 5—10%.
Константин Долгановский
Предложение падает
Директор компании Research & Decisions Регина Давлетшина отмечает, что уже сейчас налицо негативная динамика объёмов сдачи новостроек. «В 2017 году было инициировано в два раза меньше объектов, чем в 2016 и 2015 годах. Поэтому в 2018—2020 годах соответственно спад предложения не только продолжится, но и усилится. Сокращение составит примерно 20—25%», — полагает Давлетшина.
Александр Каменев, руководитель центра недвижимости и права «Белые ночи», тоже ожидает сокращения предложения «первички» на 20—30% в ближайшие годы, но по иной причине — из-за изменений в законе о долевом строительстве, которые вводят довольно много ограничений для застройщиков. Впрочем, недостатка предложения эксперт не ожидает. «Скорее всего, в ближайшее время о дефиците говорить не придётся, так как на сегодняшний день на стадии строительства ещё находится достаточное количество жилых комплексов. Возможно, это приведёт к балансу между спросом и предложением на первичном рынке», — считает Каменев.
Некоторые эксперты оценивают ситуацию более негативно. «Мы уже ощущаем снижение предложения на первичном рынке Перми. Количество квартир, предлагаемых к продаже в феврале 2018 года, снизилось по сравнению с февралём 2017-го на 26%», — говорит Наталья Андаева, директор департамента продаж компании «Талан» в Перми. Эксперт называет несколько причин такой ситуации, в том числе уход с рынка застройщиков и сокращение их планов в последние три года. Тем не менее пока острого дефицита нового жилья не ощущается: на рынке есть интересные проекты, которые частично удовлетворяют текущий спрос. «Однако мы констатируем, что количество квартир, которые продаются в новых домах, стремительно уменьшается, а новых проектов немного», — рассказывает эксперт.
Запас прочности
Пока что от сильного спада рынок защищает определённый запас новостроек, выставленных на продажу, который был сформирован из-за регулярных переносов сроков сдачи жилья, констатирует Регина Давлетшина.
Это утверждение поддерживает и Александр Каменев. «Сейчас спрос покрывает лишь 60—70% предложения. На сегодняшний день остаётся довольно много объектов, которые так и не нашли своих покупателей. Причин этому несколько. Во-первых, ряд объектов не отвечает требованиям потенциальных покупателей в плане цены. Яркий пример — проект «Ворота Прикамья», или «Сапфир», где остаётся много свободных квартир при отсутствии отделки, что означает дополнительные расходы. Во-вторых, не самое выигрышное местоположение при сохранении цены, идентичной цене объектов с более приемлемым местоположением. В-третьих, изначально неправильно выстроенный и просчитанный маркетинг застройщиков, которые ввели слишком большое количество квадратных метров в стройку», — рассказывает эксперт.
Однако и сейчас рынок нельзя назвать перенасыщенным, считает Наталья Лисина, директор АН «Дом». «О перенасыщенном рынке можно говорить, когда жильё эконом- и комфорт-класса после ввода в эксплуатацию не продано на 30% и более. Для Перми это скорее исключение, чем правило. Такая ситуация встречается у застройщиков, которые достаточно инертны в своих продажах. Второй вариант — плохие продажи в отдельных районах города», — рассказывает она. В качестве примера Наталья Лисина приводит микрорайон Гайва, где сдан один из домов ЖК «Журавли», квартиры в котором не проданы. Это говорит о насыщенности района, поскольку здесь в последнее время много строили, но не говорит о ситуации в городе в целом — в пользу этого свидетельствуют стремительные продажи квартир в ЖК «Данилиха».
Соответственно, и спад предложения на рынке новостроек по-разному проявится в разных районах города и в некоторых из них существенно обострит дефицит. По словам Регины Давлетшиной, если к общей ситуации применить «маску» районов, типов жилья, цены, имиджа застройщиков, то ситуация с соотношением спроса и предложения будет ещё более острой.
Выиграет «вторичка»
Спад ввода новостроек приведёт к изменению ценовой ситуации, а также может повлиять на рынок вторичной недвижимости.
Наталья Лисина полагает, что при недостаточном количестве нового жилья рынок качнётся в сторону вторичной недвижимости. С этим согласна и Наталья Андаева: «Отчасти этот спрос перетечёт в сегмент вторичного жилья, отчасти перейдёт в состояние отложенного. Если посмотреть статистику Росреестра, мы увидим, что начиная с 2015 года количество сделок на вторичном рынке сокращается на 5—12%, при этом количество заключённых договоров долевого участия в 2016 году выросло на 17,7%, а в 2017 году — на 12,8%. Люди хотели бы купить новое жильё и не всегда готовы отказаться от этой мысли».
Эксперты также считают, что ожидаемый дефицит новостроек естественным образом приведёт к росту цен на «первичку». Этому не помешает даже не слишком позитивная экономическая обстановка. «Общие негативные экономические обстоятельства будут притормаживать рост цен на новостройки только в 2018 году, но уже в 2019-м динамика роста будет значительно выше», — считает Регина Давлетшина.
«Спад ввода жилых домов действительно может повлиять на стоимость первичного жилья, но в небольшой мере. На наш взгляд, рост цен будет в пределах 5—10%, по крайней мере в динамике года», — прогнозирует Александр Каменев.
Директор по развитию PAN City Group Алексей Агафонов отмечает, что со статистикой не поспоришь: объём ввода новостроек снижается, соответственно, снижается и объём предложения. «Согласен с экспертами рынка, что в ближайшие годы предложение новостроек будет корректироваться в сторону снижения. Причин тому несколько: существенные изменения законодательной базы, изменение принципов и подходов власти к градостроительной политике в целом, переход от долевого участия в строительстве к проектному финансированию. Как следствие — санация рынка застройщиков. Также поддерживаю мнение экспертов о том, что в ближайшем будущем в наших статистических графиках будет зафиксирована динамика роста цены на 5—10%», — резюмировал Агафонов.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.