Полина Путякова

журналист

---

Покачнулись, но не упали

Несмотря на многочисленные проблемы, рынок жилищного строительства Прикамья сохраняет устойчивость

13 февраля 2018 г.

Поделиться

Твитнуть

Минувший год был непростым для строительной отрасли Прикамья. Переносы сроков сдачи объектов, банкротство и финансовые проблемы застройщиков привели к тому, что количество сданных объектов уменьшилось с 142 в 2016 году до 96 в 2017-м. Площадь сданного жилья сократилась на 27% — до 432,2 тыс. кв. м. О сдаче объектов заявили 24 застройщика вместо 34 годом ранее.

Поменялись местами

Ощутимые перемены прошлый год принёс и в расстановку сил на рынке нового жилья. В рейтинге объёмов сданной недвижимости некоторые игроки поднялись сразу на несколько строчек вверх, другие — опустились вниз. Наиболее значительно изменила позицию ГК «КОРТРОС», улучшив позиции на 17 строк и заняв первое место. На втором месте — ГК «Сатурн-Р», поднявшаяся на семь строк. В то же время ГК «Камская долина» опустилась со второго места на восьмое, ГК «ПИК» (Москва) — с седьмого на 13-е. В ряде случаев сдвиги связаны с плановым окончанием строительства, в других — с переносом сроков сдачи.

Впрочем, основная часть лидеров рынка в целом справились со сложными условиями 2017 года. Даже уменьшившись в абсолютном объёме, региональный рынок строительства изменился не так сильно. Он по-прежнему остаётся высококонцентрированным. На долю пяти крупнейших застройщиков приходится 50% сданных площадей, на долю 10 крупнейших — 80%.

Несмотря на то что первую строчку рейтинга в 2017 году занял «варяг», региональные застройщики по-прежнему «держат» основную часть рынка и занимают большинство верхних строк в рейтинговой таблице. В прошлом году свои объекты закончили лишь три застройщика, «прописанные» за пределами региона. На их долю пришлось только 22% от общего количества площади.

Иная ситуация, например, в Свердловской области. Там застройщики из других регионов занимают второе, третье, четвёртое и 10-е места — это только в топ-10. В Нижегородской области — четвёртое и пятое места. Но есть и обратные примеры: в Челябинской области «варяги» не смогли подняться выше 33-й строчки, в Башкортостане — выше 26-й.

Сдвиг по срокам

Самой обсуждаемой в связи со строительством жилья темой в 2017 году был перенос сроков сдачи домов. И тут действительно есть предмет для разговора: строительство 31 из 96 объектов было закончено позже объявленного срока. Эта проблема затронула 15 из 24 застройщиков, сдавших объекты в прошлом году, в том числе лидеров рынка.

В среднем сроки сдачи объектов переносили почти на девять месяцев, но конкретные цифры сильно разнились в зависимости от объекта и застройщика. Так, «Амбер-стройсервис» сдал все пять построенных им объектов на 21 месяц позже запланированного срока. На 17,7 месяца сдачу сдвинул «СтройПанельКомплект», на 15 месяцев — «Правый берег» и «Био». Перенос сроков сдачи остальных объектов составил не больше года.

Единый реестр застройщиков">

Как сообщили «Новому компаньону» в АО «ПЗСП», в рейтинге Единого реестра застройщиков содержится существенная неточность, касающаяся итогов работы предприятия в 2017 году. По итогам прошлого года АО «ПЗСП» построило и ввело в эксплуатацию семь многоквартирных домов площадью 58,63 тыс. кв. м.

Таким образом, по итогам 2017 года объёмы построенного ПЗСП жилья больше, чем у других застройщиков края. С учётом этих данных, компания должна находиться на первой строчке рейтинга, улучшив свои позиции по сравнению с 2016 годом на 2 пункта. В управлении общественных связей ПЗСП добавили, что намерены сообщить об этой неточности составителям Единого реестра застройщиков.

Впрочем, говорить о том, что эта ситуация оказала существенное влияние на рынок недвижимости в целом, было бы неверно. «Несмотря на проблемы со сдачей некоторых объектов, количество новых домов, предлагаемых к продаже, в 2017 году росло от месяца к месяцу — с 104 в январе до 138 в октябре и 135 в декабре. Таким образом, дефицита нового жилья на рынке не ощущалось, и перетока спроса в сегмент «вторички» не произошло», — рассказывает Регина Давлетшина, директор компании Research & Decisions.

Соответственно, ипотечные сделки также совершались в прежнем режиме. По словам Владислава Мезина, управляющего операционным офисом Абсолют Банка в Перми, доля ипотечных сделок с недвижимостью на первичном рынке Пермского края в последние два года составляет всего 30%, а в отдельные периоды она сокращалась до 20%. То есть для динамики спроса и объёмов выдачи ипотечных кредитов эти события не были критичны.

Проблема переноса сроков сдачи сохранится и в 2018 году: к настоящему моменту об отсрочке окончания строительства объявили шесть представителей топ-10 по объёму строящегося жилья, не говоря о более мелких игроках. Впрочем, Регина Давлетшина полагает, что в наступившем году ситуация с переносом сроков сдачи всё-таки улучшится, хотя на ситуацию может повлиять финансовая устойчивость застройщиков, не всегда предсказуемая для внешнего наблюдателя.

Интерес не пропал

Что касается остальных прогнозов на год вперёд, то эксперты ожидают относительной стабильности. «Если судить по базе домов, которые уже достроены и продаются либо сдача которых запланирована на 2018—2020 годы, рейтинг будет каждый год изменяться. Однако старейшие пермские застройщики, такие как «Сатурн-Р», ПЗСП, «СтройПанельКомплект», «Трест №14», останутся на верхних позициях. Также в топ войдёт «КОРТРОС», если заявленные сроки сдачи будут соблюдены. На состав рейтинга повлияет судьба недостроенных объектов «Камской долины»: их очень много, и, если они будут закончены, застройщик также окажется на верхних позициях», — рассказывает Регина Давлетшина.

Утверждение о том, что, несмотря на все сложности рынка первичной недвижимости, перетока в сегмент «вторички» не произошло, поддерживает Наталья Андаева, директор департамента продаж компании «Талан» в Перми. По её данным, интерес к «первичке» даже возрос: «За прошлый год в Пермском крае доля новостроек составила 6,9% от общего объёма проданных квартир. По сравнению с 2016 годом доля выросла на два процентных пункта. В целом количество зарегистрированных договоров долевого участия выросло за год на 32,8%».

Положительное влияние оказывает и то, что, по словам Владислава Мезина, у большинства банков ставки по ипотеке на готовое и строящееся жильё сейчас одинаковые. Разница в ставках бывает обусловлена только спецпрограммами, такими как «военная ипотека», «детская ипотека» и т. д.

Эксперт отмечает, что доля ипотечных сделок с новостройками на начало 2018 года составляет 30% от всего объёма выдачи. «Мы думаем, что соотношение объёмов ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынке недвижимости, то есть 70% к 30%, не изменится, но пропорционально вырастут абсолютные показатели. С одной стороны, начала работу государственная программа субсидирования ипотечной ставки за счёт государства до 6% годовых при рождении второго и третьего ребёнка. Это будет дополнительным драйвером для роста рынка первичной недвижимости. С другой — сейчас некоторые ипотечные банки стали запускать программы, по которым можно покупать квартиры, находящиеся в залоге, то есть обременённые ипотекой. И это очень позитивно влияет на рынок «вторички», — считает Владислав Мезин.

В то же время эксперты отмечают, что поведение покупателей за последнее время изменилось. «За последние два года люди стали более осторожными и уделяют особое внимание проверке надёжности девелопера. Покупатели тщательно анализируют репутацию застройщика. Ещё один тренд — это увеличение времени принятия решения о покупке. Если в докризисный период между первым посещением офиса и заключением договора проходило примерно полторы недели, то сейчас покупатели не торопятся, зачастую наши клиенты выбирают квартиры месяц и больше. За это время они несколько раз посещают строительную площадку, советуются со знакомыми, экспертами, изучают отзывы», — рассказывает Наталья Андаева.

Вопрос репутации и надёжности застройщика является ключевым, и, по наблюдениям Владислава Мезина, он изменил подход покупателей даже к оформлению ипотеки. «Сегодня мы сталкиваемся с феноменом, когда люди предпочитают «войти» в ипотеку, а не расплачиваться наличными, даже если имеют такую финансовую возможность. Это происходит потому, что многие считают: сделка, проведённая «под контролем» банка, более надёжная. Это касается покупки и готового жилья, и строящегося. В этом есть свой резон, потому что ведущие ипотечные банки, особенно из топ-10, тщательно подходят к процедуре аккредитации застройщиков», — рассказывает собеседник «Нового компаньона». Важно, что аккредитация — не однократная процедура, её необходимо периодически подтверждать. Прежде чем начать сотрудничество с застройщиком, банк проверяет его финансовое состояние, соответствие этапов строительства заявленным планам, репутацию на рынке, и нарушение сроков сдачи объектов, негативная информация и судебные иски станут препятствиями для получения аккредитации. Несоблюдение сроков сдачи объектов, неудовлетворительное финансовое положение и появление другой негативной информации о застройщике уже в период действия аккредитации станут поводом для прекращения деловых отношений. Конечно, банк не может отвечать за действия или бездействие застройщика, за нарушение требований законодательства или другие инциденты, но в его интересах осуществлять постоянный мониторинг ситуации, чтобы избежать возможных рисков.