Эдуард Матвеев: На рынке растет интерес к ЗПИФам недвижимости
Игорь Катаев
newsko.ru
— Эдуард Вениаминович, в этом году темой дня становятся закрытые паевые инвестиционные фонды. В чем причина?
— Финансовые неурядицы мирового масштаба действительно возродили интерес инвесторов к закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФ). Это дополнительный способ привлечения средств наряду с долговым и капитальным финансированием. Ценность ЗПИФов заключается в том, что они позволяют рефинансировать прибыль без налоговых потерь, защитить активы и повысить их стоимость, гарантировать целевое использование денег, а также получить значительную экономию при обращении активов благодаря налоговым преимуществам.
— Каков механизм?
— Любой паевой инвестиционный фонд — обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. Поэтому он на законном основании не платит налог на имущество. Кроме того, когда инвестор реализует какой-либо проект в рамках ЗПИФа, то он может отсрочить выплату налога на прибыль до того момента, пока ему не придется забирать из фонда свои деньги. Максимальный срок «жизни» фонда составляет 15 лет. За это время инвестор (назовем его выгодоприобретатель) на средства, находящиеся в фонде, может реализовать несколько проектов с законченным циклом. И чем доходнее проекты, чем дольше налог на прибыль реинвестируется, тем эффективнее вариант взаимодействия бизнеса с фондом в сравнении с другими способами вложения средств.
— Для каких целей создаются ЗПИФы?
— В принципе, закрытые паевые инвестиционные фонды могут создаваться для различных целей. Но наибольший интерес на рынке в последнее время отмечается к ЗПИФам недвижимости. Есть надежда, что они способны подтолкнуть строительную отрасль к выходу из того провала, в котором она оказалась.
— В управлении УК «Парма-Менеджмент» есть ЗПИФ недвижимости. Насколько интересен опыт, который вы получили?
— Недвижимость — любимый продукт инвесторов Пермского края. ЗПИФ недвижимости сегодня востребован девелоперами, строителями, банками, инвестиционными компаниями. Фонд представляет интерес, как инфраструктура, при финансировании долевого участия в строительных проектах. Он позволяет привлечь средства инвесторов различных категорий в инвестиционные проекты, связанные с недвижимостью. С помощью фонда можно провести стратегические инвестиции в ценные бумаги компаний, связанных с рынком недвижимости. Фонд позволяет снизить себестоимость строительства и эксплуатации объектов недвижимости, а также получить доход от купли-продажи объектов недвижимости на вторичном рынке с законной оптимизацией налогообложения.
— Каковы особенности инвестирования в такие фонды?
— Существует два варианта. Это долевое финансирование (паи) и долговое финансирование (кредитование ЗПИФа и пайщика). Первый вариант — традиционный способ финансирования, где происходит обмен паев ЗПИФа на деньги пайщиков. Долговое финансирование существует только для квалифицированных инвесторов, которые должны отвечать определенным требованиям.
— На практике встречается несколько разновидностей фондов недвижимости. К каким из них бизнес проявляет наибольший интерес?
— Действительно, существует несколько разновидностей фондов недвижимости. Рентный ЗПИФ недвижимости создается для управления коммерческой недвижимостью и получения регулярных доходов от сдачи в аренду площадей. ЗПИФ недвижимости создается с целью застройки имеющихся земельных участков или сдачи площадей в аренду. Либо для того, чтобы принять участие в долевом строительстве объектов недвижимости. Девелоперский ЗПИФ недвижимости позволяет осуществлять строительство и реконструкцию объектов недвижимости. Помимо традиционных услуг, которые предоставляет обычный фонд недвижимости, он дает возможность перепрофилировать объект недвижимости, заняться девелопментом земельных участков, переводить земельные участки из категории в категорию. Важно отметить, что, в отличие от других ЗПИФов недвижимости, девелоперский фонд может кредитоваться под залог активов и давать средства взаймы. Раньше банки отказывались брать паи в залог, сейчас с ними можно договариваться. У банка есть формальное основание прокредитовать ЗПИФ либо инвестора под залог паев этого ЗПИФа недвижимости, не создавая больших резервов. Это большой плюс и для банка, и для инвестора. Следует подчеркнуть и тот факт, что инвестиционный пай, который инвестор получает взамен внесенных в фонд активов, обладает всеми преимуществами ценной бумаги — свободно обращается на рынке, в том числе на биржевом.
— Какова специфика ЗПИФов недвижимости в сравнении с другими паевыми закрытыми инвестиционными фондами?
— Специфика ЗПИФов недвижимости заключается в том, что сумма инвестирования должна составлять не менее $15 млн. Создавать фонд недвижимости с меньшими активами нецелесообразно в силу высокой капиталоемкости операций на рынке недвижимости. Есть и еще один важный момент — это инвестирование долгосрочное. Создание фонда на короткий срок не отвечает основным принципам инвестирования в ресурсоемкие проекты на рынке недвижимости.
— ЗПИФы недвижимости — далеко не новое явление на российском рынке. Как случилось, что именно сейчас этот институт снова оказался в центре внимания?
— Изменились реальные условия в стране. Пять лет назад расчет эффективности ЗПИФа недвижимости был совершенно иным, чем в настоящее время. Многое прояснилось в законодательной базе, в том числе — в вопросах налогообложения. Скажем, рентный ЗПИФ недвижимости, который аккумулирует внутри себя финансовые потоки от аренды недвижимости, за 10 лет сегодня за счет налога на имущество может уменьшить свои затраты вдвое. А если сюда добавить отложенное налогообложение, простоту общения с банком, то эффект получается весьма ощутимый. К тому же банки сегодня заинтересованы в длинных кредитах. Если им пояснить суть взаимодействия с фондом, то можно обсуждать снижение процентной ставки, да и срок кредитования, скорее всего, будет другой. Плюс экономия времени при оформлении залога недвижимости и паев. Все это накапливается и делает этот инструмент более привлекательным. Управляющая компания «Парма-Менеджмент» создает такие фонды и управляет ими, поэтому и интерес бизнеса к ним, и реальный эффект от них мы видим своими глазами. И физическим лицам, и крупным бизнесменам фонды недвижимости могут предложить самые различные варианты сотрудничества.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.