Елена ЖДАНОВА: ВСЕ СВОИ ПРОЕКТЫ «ЭКС» РЕАЛИЗУЕТ НА СОБСТВЕННЫЕ СРЕДСТВА И БАНКОВСКИЕ КРЕДИТЫ

— Елена Викторовна, предыдущий директор УК «ЭКС» Светлана Кузьмич рассказала о том, что начала искать себе замену полгода назад. Именно в начале этого года вы и пришли в компанию — изначально с прицелом на занятие топ-менеджерской должности?

— Да.

— Как давно вы знакомы со Светланой Кузьмич?

— Наше первое знакомство состоялось несколько лет назад. Перед тем как устроиться на работу в «Перспективу», я рассматривала предложение о трудоустройстве в «Семью». Второе «знакомство», более тесное, состоялось менее года назад.

— И она вас пригласила еще раз?

— Да, все произошло практически одновременно — мое решение об уходе и предложение от Светланы.

— Как будут разделены полномочия между вами и советом директоров, который возглавит Светлана Кузьмич, и какие вопросы будут переданы вам в управление?

— Видится, что полномочия будут разделены ближе к стандартному варианту: оперативное управление останется в ведении директора, стратегическое управление и контроль выполнения стратегии — за советом директоров.

— Вы будете заниматься девелоперским бизнесом или розницей тоже?

— Не секрет, что сейчас идет продажа продуктово-розничной сети «Семья». Стратегия и основные задачи УК «ЭКС» прописаны теперь в сфере девелопмента, управления недвижимостью.

— А на какой стадии находится сделка по продаже «Семьи»? Есть ли у вас информация о том, что сменится розничный бренд?

— Я могу сказать лишь то, что сделка идет. Сроки ее завершения и детали комментировать не готова.

— «ЭКС» начинает новый проект — строительство аквапарка в Камской долине. На какой стадии находится этот проект сейчас?

— Проект находится в стадии разработки архитектурной концепции, поэтому окончательную «начинку» аквапарка сейчас проговорить сложно. По концепции аквапарка мы работаем с White River company, которая является профессионалом именно в области проектирования аквапарков и изготовления оборудования для них. Наша цель — построить хороший полноценный аквапарк, а не бассейн с горками.

— Решены ли вопросы с проведением к площадке сетей инженерной инфраструктуры?

— Не полностью. Этими вопросами мы тоже сейчас занимаемся.

— Предусматриваете ли вы комплексное подключение за счет бюджета города?

— На мой взгляд, комплексное подключение сетей было бы возможным, если бы было принято решение об освоении данной территории городом. Но такого решения на сегодняшний день нет, и куда пойдет город по разрабатываемому генплану, пока не очень понятно. Думаю, мы увидим генплан в начале следующего года, и тогда появится хоть какая-то ясность. Пока мы рассчитываем на свои силы.

— Какой объем инвестиций предполагаете вложить в проект? Определены ли сроки окупаемости, сдачи проекта? Основные кредиторы?

— Назвать объем инвестиций пока трудно — все будет зависеть от площадей и архитектурного решения. Мы предполагаем проект в 120-160 тыс. кв. м, а 40 тыс. кв. м — серьезная разница, поэтому расчетная цифра, которая у нас заложена в проект, может сильно отличаться от конечной.

— Компания «ЭКС» продолжает выходить в новые регионы. Кто отвечает за это направление? Вы будете только строить или управление также останется за вами?

— Реализация проектов строительства ТРК в других регионах — это основная стратегическая задача, отвечать за конечный результат по данной задаче и обеспечивать ее реализацию буду, конечно, я. Непосредственно управлением проектами строительства ТРК компании у нас занимается заместитель директора по капитальному строительству Андрей Стариков. За профессиональное управление ТРК (после завершения строительства) отвечает заместитель по управлению недвижимостью Марина Коровникова. Мы входим в регионы с форматом торгово-развлекательных комплексов, потому что понимаем этот бизнес, опираемся на свой серьезный опыт в этой области рынка недвижимости и намерены остаться в этот сегменте. В ближайшие четыре-пять лет он представляется нам по-прежнему интересным.

— Будет ли розничная сеть «Семья» заходить в регионы вместе с объектами «ЭКС»?

— Если сделка по продаже торговой сети «Семья» состоится, то мы будем предлагать новому владельцу варианты размещения в городах, где уже есть объекты «ЭКС». Пойдет ли розница в регионы — это уже решение новых собственников.

— По какому принципу «ЭКС» выбирает регионы?

— У нас есть своя методика оценки городов, по которой составляем рейтинг городов и выбираем наиболее предпочтительные. В городах смотрим все предложения по площадкам, которые кажутся нам наиболее интересными, считаем и смотрим риски, и если видим, что площадка нам подходит, начинаем сделку по приобретению земельного участка.

— Сформирована ли стратегия захода в регионы? Где понятнее процедура оформления земельных участков — в Перми или в других регионах?

— Мы смотрели города-миллионники и города с населением от 500 тыс. человек. В любом случае, миллионникам мы отдаем приоритет, так как крупные и интересные проекты в них более реализуемые, там больше клиентский поток, выше возможностей по арендным ставкам и, соответственно, ниже риски, связанные с окупаемостью проекта. Я считаю, что рынок земельных участков перегрет. Это наблюдается не только у нас, но и во всех регионах. Что касается разницы между процедурой покупки земли в Перми и в других городах, то ее почти нет.

— Какие сложности возникают при покупке земли?

— Основная сложность — юридическая схема самой покупки и технические характеристики участка: условия продажи земельного участка, как оформлены права на эту землю, какие риски в связи с этим возникают, каковы технические условия на данный участок, наличие сетей. Также немаловажную роль играет позиция властей по отношению к развитию города и вхождению иногородних операторов. Много факторов. Кроме того, влияет степень развития рынка земельных участков: либо это хаотичный рынок, который предлагает не очень понятный продукт, и, соответственно, цена пониже и риски выше, либо это хорошо организованный рынок, но с достаточно высокой ценой и более низкими рисками.

— Есть ли разница между ценами на землю в Перми и в других регионах?

— В городах-милионниках уровень цен на землю фактически одинаков, если это не земля с проблемами или не участок, схема продажи которого предполагает определенные риски.

— Сколько проектов «ЭКС» планирует построить до 2011 года?

— Иногородние проекты — это ТРК в Уфе, Тольятти и еще три объекта в других регионах. В Перми — третья очередь в ТРК «СемьЯ» и проект на улице Спешилова.

— На какой стадии находится проект в Тольятти? Решены ли вопросы относительно фирмы-подрядчика?

— Сделка по приобретению участка в 6,5 га в Тольятти завершена, и сейчас идет разработка архитектурной концепции. Как только будет готова архитектурная концепция и проектная документация, будет определен объем инвестиции. Пока назвать точную цифру трудно. Объект будет включать в себя торговые площади, развлекательную компоненту, фудкорт, ресторанную зону.

— Каков объем инвестиций в региональные проекты на примере Уфы?

— По объему инвестиции я буду готова ответить после завершения этапа разработки архитектурной концепции. Сравнивать с Уфой новые проекты не считаю правильным — все проекты отличаются друг от друга.

— Какова концепция третьей очереди ТРК «Семья» в Перми?

— В третьей очереди ТРК «СемьЯ» планируются офисные помещения, а также многоуровневая наземная парковка.

Участком в Тольятти мы распоряжаемся на правах аренды.