ПОКА ГРОМ НЕ ГРЯНУЛ

Рынок управляющих компаний в Перми представлен в основном местными участниками, которые вырастают при девелоперских  структурах. Однако аналитики полагают, что уже в скором времени спрос на услуги внешних управляющих может возрасти, так как по мере насыщения рынка коммерческой недвижимости ее доходность снижается. Этот пробел могут восполнить столичные «управленцы», которые сейчас активно занимаются освоением регионов.

Недостатка в управляющих недвижимостью компаниях в Перми нет, зачастую предложение даже превышает спрос. При этом лишь единицы из них независимы от девелоперских структур. Как правило, внешнее управление выбирают непрофильные инвесторы, но в Перми, как отмечает исполнительный директор УК «Перспектива–управление недвижимостью» Наталия Писарева, таких случаев еще не было. В основном, по ее словам, для управления своими объектами строители предпочитают создавать собственные дочерние структуры.

Однако эксперты сходятся во мнении, что уже в скором времени торговые центры могут ощутить острую потребность в изменении подходов к управлению в связи со снижением  доходности. Как отмечает аналитик «Перспективы» Регина Давлетшина, за первый квартал 2007 года индекс доходности в этом сегменте рынка снизился на 4%. Поэтому специалисты прогнозируют рост спроса на услуги профессиональных управляющих в сфере коммерческой недвижимости.

В скором времени можно ожидать увеличения количества участников рынка и повышения их профессионального уровня. К профессиональному росту управляющие компании будет подталкивать рост конкурентной среды на рынке девелопмента, считает заместитель директора компании «Фингард» Светлана Колесова. Потребность в профессионалах будет стимулировать и расширение масштабов бизнеса пермских девелоперов, добавляет директор управляющей компании «Император» Вадим Сидоров.

Вместе с увеличением числа объектов во внешнем управлении вырастет и экономическая привлекательность аутсорсинга управления. Стоимость услуг УК будет ниже, если в управлении компании находится несколько объектов.

В последнее время интерес к регионам начали проявлять и столичные сетевые операторы. Возможен их заход в Пермь вместе с федеральными ритейлерами, а также операторами торговых центров, гостиничных комплексов. Такую возможность предсказывает представитель московской  консалтинговой компании ROSS Group Илья Афраймович. С ним согласны местные участники рынка, однако они отмечают, что при передаче объектов в управление сторонней организации возникают определенные трудности. В частности, собственники не готовы поручить сторонним специалистам регулирование вопросов, касающихся финансовых потоков.

Многие пермские девелоперы термин «управление недвижимостью» понимают очень узко, подразумевая под ним в основном текущую эксплуатацию объекта. С другой стороны, критическим остается недостаток опыта работы и репутации представленных на местном рынке компаний. К тому же пермский опыт показывает, что и «карманная» управленческая структура может работать вполне эффективно.

Как отмечает заместитель директора ЗАО «ПМ-Девелопмент» Ольга Невар, к преимуществам самостоятельного управления коммерческой недвижимостью необходимо отнести меньшие затраты, по сравнению с аутсорсингом, этих работ и знание всех технических особенностей здания. Однако самостоятельное управление сопряжено с организационными проблемами: необходимостью содержать штат сотрудников и решать большое количество рутинных задач по эксплуатации здания и взаимодействию с арендаторами.

Внешнее управление выходит сейчас на первый план в связи с появлением в Перми ряда проектов в сегменте офисов представительского класса. Ольга Невар уверена, что развитие рынка профессионального управления будет связано в первую очередь именно с привлечением профессиональных управляющих на объекты офисной недвижимости, потребителями которой являются требовательные клиенты. Это бизнес-центры класса «А» и «В+», гостиничная недвижимость уровня трех-четырех «звезд», районные торговые центры площадью свыше 20 тыс. кв. м.

Согласно классификации, офисы класса «А» должна сопровождать компания, имеющая опыт управления не менее чем пятью офисными зданиями площадью не менее 5 тыс. кв. м. Проекты класса «А» более рискованны в силу более узкого круга потенциальных арендаторов и сложностей с их осуществлением, поэтому такая управляющая компания относится к факторам снижения рисков.

В отличие от управления офисами, управление торговыми площадями является более специфичным и сложным. Как показывает практика, сегмент торговой недвижимости более рисковый, чем офисный. Бизнес-центры строятся по стандартам, в то время как торговая недвижимость всегда создается по индивидуальному проекту, в этом случае цена ошибки возрастает многократно. Некоторые ошибки, допущенные на начальных стадиях реализации проектов — исследовании, маркетинге, позиционировании, — могут даже привести к необходимости редевелопмента, ребрендинга.

О типичных ошибках при управлении торговыми центрами говорит Илья Афраймович из московской ROSS Group. Отсутствие грамотного управления приводит к низкому качеству обслуживания и в итоге уходу арендаторов, снижению популярности торгово-развлекательного центра, его стоимости, падению доходности объекта. По мнению Афраймовича, вскоре владельцы торговых центров будут вынуждены привлекать профессиональных консультантов и операторов к управлению еще на этапе исследований и разработки концепции проекта.

Как отмечает генеральный директор торгового центра «Колизей» Марина Медведева, торговый сегмент Перми движется к аутсорсингу, однако таких примеров пока нет. «Колизеем», например, управляет внутренняя компания. По словам заместителя директора «Колизея» по технической эксплуатации Романа Григорчука, альтернативы нет, так как на рынке мало не только управляющих, но и эксплуатационных компаний. Светлана Колесова из компании «Фингард» считает, что в сегменте торговых центров грамотные управленческие команды скорее исключение, чем норма. По ее мнению, структуры, занятые в управлении торговыми центрами, — это в основном «набор персонала, который работает не очень слаженно». По ее оценке, из-за этого доходность торговых центров значительно ниже, чем могла бы быть.

Как утверждает  Светлана Колесова, на пермском рынке просчетов в управлении хватает. По ее мнению, например, не вполне правильно была разработана концепция ТЦ «Славяновский-Plaza», где были смешаны торговля и офисы. В итоге, по неофициальным данным, с момента открытия незаполненными остаются еще порядка 20-30% площадей. Но, как отмечает Колесова, пермский рынок еще не заполнен объектами коммерческой недвижимости до такой степени, когда эти ошибки становились бы роковыми для собственников.