Оксана Клиницкая

корреспондент

---

В режиме stand by

Цены на рынке достигли «исторического минимума», а ипотека — основной инструмент покупки жилья

28 декабря 2016 г.

Поделиться

Твитнуть

2016 год прошёл для рынка недвижимости под знаком стагнации, никаких прорывов не случилось, подводят предварительные итоги эксперты. Но всё же настроение у участников рынка оптимистичное. Даже при том, что государство отказалось от поддержки ипотеки в 2017 году.

Жильё с торгом

Общий объём предложения на рынке жилья Перми в 2016 году сократился на 37,1%. При этом на первичном рынке он уменьшился на 53,1%, на вторичном — на 15%. Предварительные итоги рынка недвижимости в 2016 году подвёл комитет по аналитике Региональной гильдии риелторов Пермского края (РГР). Исследование было представлено на очередном заседании архитектурной коллегии.

Согласно аналитике РГР, средняя цена предложения в целом уменьшилась на 3,8%. На «первичке» спад составил 2,8%, и он более значителен на «вторичке» — 4,9%. Таким образом, тенденция к снижению цен, которая наметилась в 2015 году, продолжилась и в 2016-м, сказал председатель комитета по аналитике Региональной гильдии риелторов Пермского края (РГР) Алексей Скоробогач.

На рынке недвижимости Перми ситуация уникальна в сравнении с большинством российских городов — вторичное жильё дешевле первичного. «Цены на квартиры на вторичном рынке начали «соревноваться» с ценами на новостройки ещё в середине 2015 года», — определила аналитик федеральной риелторской компании «Этажи» Оксана Шабалина. По её наблюдениям, в августе 2015 года средневзвешенная цена на вторичном рынке составила 53 010 руб. за 1 кв. м, а на первичном — 53 030 руб., после чего цены на готовое жильё начали уверенно падать. В итоге в ноябре 2016 года в среднем «долёвка» стоила 51 801 руб. за 1 кв. м, а квартира на вторичном рынке — 48 376 руб. за 1 кв. м.

Эксперты называют такие цены на рынке жилья «историческим минимумом». Стабильность снижения цен на вторичном рынке наглядна — они практически ежемесячно корректируются в «минус», заметили в аналитическом агентстве «Медиана». Аналитики зафиксировали в ноябре рост предложения на этом рынке на 14,7%. Доля вторичного жилья в общем объёме предложения составила 54,8%, новостроек — 48,8%.

Причина, вероятно, кроется в ожидании продавцами традиционного предновогоднего спроса.

По данным РГР, на первичном рынке многоквартирного жилья в столичных городах растёт число проектов в области классов «комфорт» и «элит». А вот в регионах наблюдается тенденция к снижению предложения в классах «бизнес» и «элит» в пользу экономкласса. В Перми на его долю приходится 73% объектов, и ни одного проекта бизнес-класса в 2016 году в городе выведено не было.

Наряду с этим как в России, так и в Перми отмечается уменьшение средней площади квартир в проектах всех классов качества. Растёт количество проектов с квартирами-студиями. Затягиваются сроки ввода объектов в эксплуатацию. Сворачиваются масштабы: застройщики возвращаются к точечной квартальной застройке.

Во время каждого кризиса застройщики сталкиваются с высокой конкуренцией и для привлечения клиентов более детально, чётко прорабатывают свои проекты. «Кризис — это борьба за клиента. Если раньше экономкласс представлял собой только стены, то сейчас это качественная отделка», — напомнила директор по развитию АО «КД Групп» Ольга Коршунова.

Итоги подвёл и Пермьстат. В крае в эксплуатацию введено 13 145 квартир — это 791,3 тыс. кв. м (94,3% к аналогичному периоду предыдущего года).

Частные застройщики за 2016 год построили жилые дома общей площадью 238,2 тыс. кв. м, что на 40% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Это явление объяснимо «дачной амнистией» — упрощённой регистрацией сделок с индивидуальными домами и земельными участками, благодаря которой в прошлом году был достигнут высокий показатель: люди просто активно регистрировали ранее построенные дома.

За 11 месяцев 2016 года объём строительства вырос в 18 территориях Прикамья. В частности, более чем в два раза увеличилось количество возведённого жилья в Березниках — тут большую роль сыграл ЖК «Любимов».

В некоторых муниципалитетах, напротив, наблюдается существенное снижение темпов возведения жилья. Так, более чем на 50% по сравнению с 2015 годом уменьшилось количество построенных квартир в Александровском, Большесосновском, Соликамском, Добрянском и других районах Пермского края.

Ольга Коршунова отмечает, что на застройщиков влияет не только экономическая ситуация, но и изменения в законодательстве. «Поэтому когда нам будут рассказывать, что случилось что-то необыкновенное и появилось много проектов и, видимо, мы вышли из кризиса, — на самом деле нет. Мы в кризисе, в нём и будем находиться. Закон приняли, первый квартал будет сложный, переходный, поэтому все застройщики подстраховались и вывели на рынок новые проекты», — предупредила Коршунова.

Напомним, 1 января 2017 года вступают в силу требования, согласно которым застройщики вправе привлекать деньги граждан для строительства многоквартирных домов на основании договоров участия в долевом строительстве. Устанавливаются требования к уставному капиталу застройщика или связанных с ним юридических лиц, к раскрытию информации застройщика.

Запланированы меры дополнительной защиты участников долевого строительства: согласно решению правительства России создаётся фонд, средства которого формируются за счёт обязательных отчислений застройщиков.

Введена возможность использования застройщиками новой формы привлечения средств участников долевого строительства путём размещения средств на счетах эскроу в банках, которые кредитуют проекты застройщика.

Кроме того, с 1 июля 2017 года предусмотрено создание единого реестра застройщиков.

«Интересен 2016 год ещё и поиском новых площадок. В освоение ушли большие промзоны Перми — смена зонирования, разработка концепции. Объём работ рассчитан на много лет. В общей сложности ожидается строительство не менее 100 тыс. кв. м», — рассудила Ольга Коршунова.

Ипотека без паники

На рынке ипотечного кредитования средневзвешенная ставка составила 12,9%, что на 0,91% ниже, чем в 2015 году. Средний размер ипотеки, выданной в одни руки, оценивается в 1 млн 362 тыс. руб., и в сравнении с аналогичным периодом 2015 года это рост в размере 2,9%. Общее количество выданных жилищных кредитов в Прикамье увеличилось на 33% в сравнении с девятью месяцами 2015 года, выдано 13 665 кредитов. Объёмы выдачи кредитов выросли на 37% и достигли в общей сложности 12 млн 612 руб., подметили в РГР.

Уже достоверно известно, что госпрограмма льготной ипотеки больше продлеваться не будет и завершится, как и планировалось, 31 декабря 2016 года. «После отмены ипотеки с господдержкой коллапса не будет», — говорят в «Этажах». По мнению экспертов компании, весь год ипотека была незаменимым помощником и для застройщиков, и для продавцов вторичного жилья: около 70—75% жилой недвижимости приобретается с помощью кредитов.

В апреле 2016 года, после возобновления ипотеки с господдержкой, объём выданных кредитов сместился в пользу рынка новостроек. В этот период средний ипотечный чек на новое жильё вырос до 1 млн 817 тыс. руб., в то время как на вторичном рынке этот же показатель снизился до 1 млн 356 тыс. руб. К концу года средний размер кредита на обоих рынках практически одинаков — он находится в диапазоне от 1 млн 300 тыс. руб. до 1 млн 400 тыс. руб.

Со ссылкой на начальника управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования Пермского отделения Сбербанка России Светлану Умнову «Этажи» прогнозируют, что ставка ипотеки на новостройки в первом квартале 2017 года составит порядка 12%. В последние два месяца года банки активно снижали ставки. Среднее значение ставок по состоянию на ноябрь 2016 года — 11,2% на первичном рынке, 12,6% — на вторичном.

Отменяя ипотеку с господдержкой, российское правительство тем не менее поставило новые ориентиры. Среди них сдача к 2020 году 100 млн кв. м в стране в целом, и это 20%-ный рост по сравнению с текущим моментом. При этом необходимо обеспечить строительство более 1 кв. м в расчёте на одного жителя.

Власти страны рассчитывают улучшить рост показателей за счёт расширения рынка ипотеки на 70%. Правительство ожидает снижение рыночной стоимости жилья на 20%. «Это вопрос спорный, так как падают доходы населения. Стимулировать людей надо не только загоняя их в кредиты, но и давая возможность развиваться застройщикам», — уверен Алексей Скоробогач.

Коммерция без рывков

На рынке коммерческой недвижимости также не всё просто. За первое полугодие в Перми сдано около 65 тыс. кв. м коммерческих площадей, при том что за этот же период 2015 года введено более 108 тыс. кв. м, а в 2014 году ещё больше — 218 тыс. кв. м, заметили в РГР.

По данным «Медианы», средняя стоимость 1 кв. м за месяц в торговых помещениях составила 60 088 руб. Средняя цена продажи офисов составила 50,56 тыс. руб. Помещения производственно-складского назначения предлагаются в среднем по 17,46 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от места расположения, площади и их состояния.

Таким образом, коммерческая недвижимость потеряла в цене: сейчас метр стоит дешевле, чем до кризиса. Сделки также совершаются с дисконтом, отметил Алексей Скоробогач. По его словам, это свидетельствует об отрицательной инвестиционной привлекательности.

Коммерческая недвижимость в основном строится в центре. Самый крупный объект — ТЦ «Бонус» — 50 тыс. кв. м, остальные в 10 раз меньше — до 5 тыс. кв. м, и не только новые, но и реконструируемые.

Стоимость площадей на рынке купли-продажи торгово-офисной недвижимости Перми по итогам девяти месяцев 2016 года то росла, то падала. Можно выделить две точки: снижение на 4,7% и рост на 2,95%.

Диапазон изменений арендных ставок также показал снижение от 2,75% и рост до 0,7%. Наиболее вероятный сценарий на 2017 год — сокращение кризисных явлений, предположил аналитик РГР.

Торгово-развлекательная недвижимость не блещет проектами. В стадии строительства находится 60 тыс. кв. м, это девять ТЦ микрорайонного формата: ул. Монастырская, 2б; ул. Тихая, 4; проспект Парковый, 34; ул. Папанинцев; ул. Мира, 37; ул. Юрша, 1в; ул. Старцева, 155; ул. Уинская, 3а; ул. Косякова, 13а.

В Перми всего пять крупных проектов торговых центров, и все они заморожены: ул. Писарева, 25; ул. Веденеева, 28а; ул. Карпинского, 93; Карпинского, 115а; Карпинского, 115б.