Оксана Клиницкая

Оксана Клиницкая

корреспондент

Заложные ожидания

На рынке коммерческой недвижимости Перми продолжается стагнация; участники ждут, когда банки начнут реализацию залогового имущества

Поделиться

В ноябре цены предложения на офисную недвижимость выросли на 4,2% и достигли 56 800 руб. за 1 кв. м в среднем. Стоимость предложения торговых площадей изменилась на 1,2%, до 66 500 руб. за 1 кв. м в среднем. Такие данные приводит девелоперская компания PAN City Group со ссылкой на Пермскую мультилистинговую систему.

Коммерческая недвига

  Константин Долгановский

Арендные платежи росли незначительно. И сейчас средняя цена на офисную недвижимость составляет 575 руб. за 1 кв. м (рост 0,2% по сравнению с октябрём), на торговую недвижимость — 690 руб. за 1 кв. м (рост 0,1%).

В PAN City Group подчеркнули, что объективные причины для роста цен на коммерческую недвижимость на сегодня отсутствуют, изменение цены связано исключительно с изменением структуры предложения: выбывают объекты по более низкой цене, что приводит к увеличению стоимости «квадрата».

Рынок коммерческой недвижимости находится в фазе стагнации. Тем не менее некая активность как в сегменте продажи, так и аренды на рынке присутствует.

В сегменте продажи появились продавцы, которые хотят не просто «прощупать» рынок, но имеют намерение реально реализовать свои активы. Соотношение требований покупателей и продавцов в этом случае достигает баланса, который приводит к сделке, так описывает общую ситуацию заместитель генерального директора компании PAN City Group, CPM Игорь Голубев.

комм недвига

  Константин Долгановский

«На рынке вновь стали появляться стрессовые активы. Текущая модель развития бизнеса приводит к тому, что ряд собственников помещений не выдерживают кредитной и финансовой нагрузки, в результате чего наиболее приемлемым вариантом видят реализацию своих объектов», — рассуждает девелопер.

В PAN City Group наблюдают сохранение тенденции в отсутствии спроса на крупные площади более 300 кв. м. Исключением здесь являются лишь продуктовые операторы.

2016 год стал годом новых возможностей для операторов, которые ранее в силу высоких ставок не могли позволить себе размещаться на самых ликвидных площадях: туда, где в торговых центрах располагалась торговая галерея, сегодня встают инфраструктурные арендаторы в виде зоопарков, фитнес-центров, обучающих центров, которые прежде размещались в цокольных или на верхних этажах.

«Мы видим, что дискаунтеры (к примеру, FIX Price, продуктовые сети «Пятёрочка», «Магнит») открывают свои точки в главных торговых коридорах и в составе крупных торговых центров», — делится наблюдением Игорь Голубев.

В начале года многие инвесторы ожидали, что на стагнирующем рынке удастся приобрести недвижимость по низким ценам. Ситуация 2016 года показала, что такие объекты появляются, но в ограниченном объёме и именно там, где продавец настроен на продажу своего объекта в короткие сроки.

Объекты в удачной локации с качественной концепцией не претерпели в течение года существенных ценовых изменений.

Изменение цен на коммерческую недвижимость незначительно, объекты по-прежнему сохраняют свою привлекательность, рассуждает директор агентства недвижимости «Перемена» Станислав Цвирко. По его мнению, учитывая стабилизацию цен на нефть, можно прогнозировать, что у инвесторов B2B будет расти интерес к недвижимости.

«Возможно, рост цен и ставок в ноябре — робкая надежда инвесторов на восстановление рынка недвижимости. С другой стороны, в конце года деловая активность традиционно высока. По сравнению с рынком жилой недвижимости, сделки здесь менее эмоциональны: они совершаются согласно бизнес-плану. Фактор ускорения может появиться в случае срочного решения финансовой задачи. Компании стараются освоить бюджет, чтобы сохранить его на том же уровне, как в текущем году», — замечает риелтор.

Директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев соглашается, что той эмоциональной составляющей на рынке коммерческой недвижимости, которая есть в жилой недвижимости (вроде желания встречать Новый год в новой квартире), нет: владельцы бизнеса покупают только ликвидные объекты, и если они не сделали выбор, тогда спокойно ожидают выгодных предложений.

Эмоциональность в сделках нехарактерна для рынка коммерческой недвижимости. Исключением являются аукционы, где главным фактором эмоционального поведения покупателей может выступить именно прагматичный подход — выгода в заявленной стоимости объекта, уверяет Голубев.

Ананьев отмечает, что изменения за месяц не являются показательными: сделки на коммерческую недвижимость заключаются долго. В то же время ожидаемого в декабре оживления не случилось.

С другой стороны, когда происходит подъём деловой активности в декабре, тогда неминуем спад в феврале и январе. «Если сейчас нет спроса, тогда не будет падения, — надеется Ананьев. — Не наблюдаем повышения деловой активности, могу предположить, что его не будет». О потенциале роста можно будет сказать с уверенностью в том случае, если цены четырёх—шести месяцев будут находиться на постоянном уровне без какого-либо падения.

Сейчас бизнесмены активно начали переговоры о сделках покупки и аренды торговых и офисных помещений на следующий год. Однако речь не идёт о скидках в 5—10%, они не решат ни проблем собственников, ни проблем арендаторов или покупателей коммерческих площадей.

И в первом квартале традиционно важных событий не происходит. Опять же на рынке есть ожидание того, что в 2017 году банки начнут продавать залоговые объекты, как непрофильное имущество. Так было в посткризисных 2010—2011 годах. Тогда было продано около 100 объектов недвижимости.

«Знаем, что скоро, знаем что много, но это такая тайна, что невозможно предположить ни цены, ни площади, — говорит Алексей Ананьев. — Торги постараются сделать как можно менее публичными, предложения о покупке в первую очередь будут сделаны клиентам и партнёрам банков».

В сегменте аренды офисных площадей продолжилась тенденция прошлого года: усреднение ставок на помещения в центре города с предложениями в прилегающих к центру и даже удалённых районах.

Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.

Поделиться