Оксана Клиницкая

корреспондент

---

Спад объёмов продолжается

Застройщики сдают всё меньше жилья, но есть и хорошая новость для покупателей — огромное количество скидок и акций

30 ноября 2016 г.

Поделиться

Твитнуть

В трендах конца осени на рынке жилой недвижимости Перми — сохранение спроса на низком уровне; низкая платёжеспособность населения; уменьшение общего бюджета покупки в новостройках за счёт снижения стоимости строительства. Таковы выводы девелоперской компании PAN City Group по итогам анализа рынка за 10 месяцев 2016 года.

«Первичка» — самый стабильный сегмент

На рынке новостроек в октябре 2016 года, согласно данным Пермской мультилистинговой системы, в продаже находится 1156 объектов. Это на 53% ниже, чем в декабре 2015 года. Сейчас поступление новых предложений замедлило темпы снижения и с августа стабилизировалось. Средняя цена предложения новостроек составила 52,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Этот сегмент остаётся наиболее устойчивым с точки зрения цены, с начала года она снизилась менее чем на 1%.

На этом рынке наблюдается явная тенденция к сокращению общей стоимости бюджета покупки. При этом застройщики используют различные приёмы. Один из них подразумевает сокращение жилой площади. Квартиры становятся более эргономичными, но очень компактными по габаритам. Средняя площадь квартир-студий в новостройках по итогам октября 2016 года составила 23,7 кв. м.

Больше всего новостроек выставлено на продажу в Свердловском районе (27%). В Индустриальном и Мотовилихинском районах — по 19% в каждом. Далее следуют оставшиеся четыре района: Дзержинский (16%), Орджоникидзевский (8%), Кировский (7%), Ленинский (4%).

По словам руководителя отдела продаж жилой недвижимости PAN City Group Екатерины Волжаниной, сегмент нового жилья по-прежнему остаётся интересным для покупателя по причине большей ликвидности предложения и доступности ипотечного ресурса.

Спецпредложения от застройщиков

Пытаясь заинтересовать покупателей, застройщики делают им специальные предложения.

Так, АО «ПЗСП» с 1 сентября по 31 декабря 2016 года проводит социальную акцию. Предприятие помогает купить квартиру молодожёнам, молодым и многодетным семьям, работникам бюджетной сферы и пенсионерам. Скидки в размере 3% на покупку квартиры получают: молодожёны и молодые семьи без детей (возраст одного из супругов не более 35 лет); пенсионеры (в том числе по выслуге лет, военные пенсионеры, инвалиды); работники бюджетной сферы (врачи, учителя, работники бюджетных предприятий и учреждений). Скидки в размере 5% на покупку квартиры от ПЗСП получают: молодые семьи с детьми (один из супругов моложе 35 лет, есть ребёнок 2013-2016 годов рождения); многодетные семьи, в том числе неполные (трое и более детей).

В этот же период — с 1 сентября по 31 декабря — проходит акция «Приведи друга». Каждый владелец карты «Клуб ПЗСП» может получить выгоду, рекомендуя застройщика своим друзьям. Передавая свою карту другу, решившему купить квартиру, владелец карты получает подарок в сумме 3 тыс. руб. Друг, воспользовавшийся картой, имеет право приобрести квартиру в АО «ПЗСП» со скидкой до 45 тыс. руб. (1% от стоимости жилья). Скидка суммируется со всеми действующими акциями компании. На большую скидку могут рассчитывать родственники владельца карты ПЗСП. Приобретая недвижимость по его карте, покупатели получают скидку 3, 4 или 5% от стоимости квартиры, а сам владелец карты получает +1% к своей персональной скидке в «Клубе ПЗСП» (но не более максимального значения 5%). Участниками «Клуба» автоматически становятся сотрудники предприятия и покупатели его квартир.

При единовременном платеже за квартиру в жилом доме «Космодом» «Орсо групп» к действующей базовой стоимости применяет скидку в размере 5%. Эта акция действует до 1 января 2017 года. В ЖК «Белка и Стрелка» покупателя ожидает дисконт в размере 3% на пять квартир при единовременном платеже 100%, и не важно, ипотека это или наличные. Акция действует до полной реализации квартир.

Кроме того, застройщик дарит покупателям ЖК «Белка и Стрелка» отделку под ключ. А в случае приобретения квартиры с отделкой «под чистовую» компания предоставляет скидку в размере 2000 руб. с каждого квадратного метра площади выбранной квартиры.

Для ЖД «Дом с бобром» у «Орсо групп» действует акция «Отделка в подарок» на квартиры со второго по седьмой этаж, которые выходят на ул. Желябова, а также скидка 5,5% при 100%-ной оплате, включая ипотеку.

«ПМ-Девелопмент» совместно с банком ВТБ 24 предоставляет ссуду на покупку квартиры в ЖК «Выше Мира» под 8,9% годовых.

Также специальные условия ипотеки, но уже под 9,6% годовых и только на два года в ЖК «Журавли» предлагает «Петрострой» вместе со Сбербанком.

«Девелопмент-Юг» запустил несколько акций для покупателей квартир в спортивном микрорайоне Ива. Акция «Бери в рассрочку» подразумевает индексацию на остаток неоплаченных квадратных метров, а именно — при первоначальном платеже от 10% индексация стоимости 1 кв. м составит 1,5% в месяц. Если внесено 50% стоимости, индексация будет 1%, если 70% — 0,5%. Рассрочка предоставляется не более чем на полгода и действует до 30 мая 2017 года, то есть до окончания строительства.

«Классик» предоставляет в ЖК «Пермские высоты» скидку до 6% семьям с тремя и более детьми не старше 18 лет на покупку квартиры при 100%-ной оплате. Дисконт не действует при покупке квартиры от агентства недвижимости. Не суммируются дополнительная скидка по программе «Многодетная семья» и скидки по другим акциям.

«Калипсо» дарит мебель покупателям квартир в ЖК «Центральный».

До 30 ноября «Трест №14» проводит акцию «Дары осени», в рамках которой покупка недвижимости возможна с беспроцентной рассрочкой платежа до конца строительства. Акция охватывает четыре жилых комплекса: «Самоцветы», «Первоцветы», «Липовый цвет», «Апартаменты «Меланж» — и три дома: ул. Калинина, 42, ул. Куйбышева, 82, ул. Менжинского, 53.

«Стройфинанс» при 100%-ной оплате предлагает скидки от 2 до 5% будущим владельцам жилья в доме «Соло». Покупатели одно- и двухкомнатных квартир также могут рассчитывать на подарок в виде отделки квартиры, а покупатели трёх- и четырёхкомнатных квартир получат бесплатно машино-место.

При полной оплате жилья в доме «Облака» «КМ-Инвест» даёт скидки: на однокомнатные квартиры — 3%, на двухкомнатные — 4%, на трёхкомнатные — 5%.

«Развитие» и банк ВТБ выдают ипотеку от 8% годовых на ЖК «Вишнёвый» и жилой дом «Гармония». Низкая ставка предоставляется в первые два года кредитования. На последующий период, с третьего года кредитования, будет уже 12% годовых.

Кроме того, в «Гармонии» можно купить трёхкомнатную квартиру с панорамным видом из окна по цене 36 900 руб. за 1 кв. м. А при единовременной оплате действует скидка 5% на последние две квартиры в первой очереди строительства.

«Муравейники» как маневренный фонд

Екатерина Волжанина отмечает изменения в структуре строящегося жилья и поведении застройщиков в соответствии со спросом. Во-первых, изменения касаются объёма многоквартирной застройки. Ещё с начала прошлого года девелоперы начали пересматривать планы по перспективному строительству, что привело к сокращению этого показателя в среднем на 25%.

Во-вторых, происходит снижение масштаба застройки в центре Перми. Город движется в сторону окраин, где девелоперы сегодня концентрируют наибольший объём строительства.

Девелоперы наблюдают изменения и в характеристиках предложения. В частности, зафиксировано сокращение доли квартир площадью свыше 130 кв. м. Изменилась структура нового жилья в сторону компактности, эргономичности планировочных решений и уменьшения количества комнат.

В некоторых случаях изменения в проектных решениях могут приводить к негативным последствиям. «Текущая ситуация может побуждать покупателя вести себя неразумно и принимать решение исключительно из бюджета покупки. Застройщик, следуя таким настроениям, закладывает предельно минимальную квартирографию в проекте. В результате мы строим и покупаем «муравейники», где на одном этаже может быть размещено до 20 квартир», — рассуждает Волжанина.

«Муравейники» превращаются в постоянный маневренный фонд, где квартиры изначально приобретают для перепродажи или сдачи в аренду. Те, кто выбирает такие объекты для себя, рассматривают их как первое, временное жильё, которое по возможности планируется обменять на более просторную и удобную жилплощадь.

Негативным образом на комфорт проживания влияет ограниченный объём парковочных мест, постоянная смена соседей. Как следствие, в долгосрочной перспективе ликвидность такого продукта снижается, что зачастую не позволяет потребителю реализовать свою квартиру с выгодой для себя.

Для стимулирования продаж, для привлечения покупателей застройщики применяют ценовые и неценовые методы. В первом случае это дисконт на ограниченный пул квартир. Как правило, это предложение с меньшей ликвидностью, которое требует дополнительных усилий по реализации. К неценовым методам можно отнести разнообразные схемы рассрочки платежа.

А вот наиболее эффективным методом стимулирования является работа девелопера с самим продуктом: применение нестандартных решений по оформлению фасадов дома, разработка функциональных, эргономичных планировок квартир, работа со средой и другие критерии, которые обеспечивают в долгосрочной перспективе ликвидность продукта, говорит Екатерина Волжанина.

Рынок вторичного жилья

На рынке вторичного жилья в октябре предлагалась 2561 квартира. Средняя цена продажи вторичного жилья — 49 200 руб. за 1 кв. м. С начала года наблюдается снижение цены на 2,7%. В целом негативные тренды сохраняются: низкий спрос, коррекция цен в сторону уменьшения, низкая платёжеспособность населения. В ближайшее время значительного снижения цен не предвидится.

Средняя площадь «вторичек» составляет 51 кв. м. Больше всего предложений в Кировском районе — 26%, в Свердловском — 17%, в Мотовилихинском и Дзержинском районах — по 16%, в Индустриальном — 13%, а в Ленинском районе — 4%, здесь же находится наиболее дорогое жильё. При этом 59% предложенных квартир — это старый фонд, возведённый до 2000 года.

Екатерина Волжанина считает, что на вторичном рынке произошли благоприятные изменения, которые влияют на активность покупателей. А именно — смягчились условия кредитования: разница по ипотечным ставкам между первичным и вторичным жильём сократилась до 1,5-2%, значительно скорректировалась стоимость 1 кв. м — до 13% за период последних двух лет. Вместе с тем спрос на «вторичку» по-прежнему остаётся невысоким. Основным ограничением здесь выступает уровень платёжеспособности населения.

По данным Пермьстата, за третий квартал 2016 года в эксплуатацию введено 9473 квартиры общей площадью 564 тыс. кв. м. По сравнению с аналогичным периодом 2015 года снижение объёмов строительства составило 15%.

В 29 муниципальных образованиях края объёмы жилищного строительства снизились значительно. Спад более чем на 50% произошёл в Александровском, Гремячинском, Уинском, Большесосновском, Нытвенском, Соликамском, Осинском и Добрянском районах.