БАНКИРЫ ПРЕДВЕЩАЮТ РОСТ

По оценкам аналитиков Альфа-банка, российский рынок ипотечного кредитования России недооценен в 30 раз и в ближайшие три года вырастет втрое — с $2 млрд до $12 млрд.  Те же тенденции наблюдаются на региональном уровне, в частности в Пермском крае, отмечают в Камабанке.

Ипотека в России...

По оценкам Альфа-банка, емкость рынка ипотечного кредитования России в 2005 году составила $2 млрд. В России 10% сделок осуществляется с использованием ипотечных кредитов, тогда как в Западной Европе — 80-90%, сравнивает руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев. Лидер этого рынка услуг — Сбербанк. Выдав в первом полугодии 2006 года $1,509 млрд кредитов на недвижимость, он занял 50,3% рынка. Удерживать лидирующие позиции Сбербанку позволяет обширная сеть подразделений и поддержка государства, считает Зибарев.

Занимающий второе место Внешторгбанк имеет 4,7% рынка ($140 млн), на третьем месте — банк «Дельтакредит» с 3,9% ($116 млн).

Председатель правления Альфа-банка Рушан Хвесюк прогнозирует рост рынка ипотечного кредитования: в 2006 году — до $4 млрд, в 2007 году — до $7 млрд, а к 2008 году — до $12 млрд. Потенциал ипотеки, по оценкам Хвесюка, в 20-30 раз выше текущих показателей.

Аналитики считают, что развитию ипотеки способствуют несколько факторов. Один из них — рост доходов населения. За последние шесть лет реальная заработная плата в среднем  выросла на 130% — до $300.

Стимулирует рынок и то, что «законодательство повернулось лицом к ипотечному кредитованию», — отмечает Илья Зибарев. Изменения, внесенные в Гражданский кодекс РФ, позволяют теперь кредитору выселять людей за невыплату кредита, даже если им негде жить. Внесенные в августе поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах» позволили банкам приступить к выпуску бумаг с ипотечным покрытием, чем уже воспользовались три банка: Внешторгбанк, Городской ипотечный банк и Газпромбанк. Бонды позволяют банкам рефинансировать ипотечные портфели, получать дешевые деньги и заново выдавать кредиты.

Кроме того, в сентябре вышло постановление Правительства РФ, разрешающее пенсионным фондам инвестировать в ипотечные ценные бумаги.

Однако ипотека стимулирует спрос, но не предложение. Этой осенью российский рынок ипотечного кредитования стагнировался, говорит Илья Зибарев. Основную причину этого эксперт видит в росте цен на рынке жилой недвижимости. Он уже составляет 50-100% в зависимости от региона и вызван дефицитом предложения.

Сейчас в России ежегодно сдается 45 млн кв. м жилья, между тем потребность страны составляет 140 млн кв. м. Кроме того, около 35% жилищного фонда России находится в аварийном состоянии.

При отборе банка для получения ипотечного кредита население руководствуется его репутацией, предлагаемой процентной ставкой. И если в автокредитовании проводником на рынке являются дилеры, то в ипотеке — риэлторы, а также ипотечные брокеры. По данным Альфа-банка, к ним обращается около половины искателей кредита на недвижимость.

Размер среднего кредита в Перми составляет $29 тыс., в Нижнем Новгороде — $35 тыс., в Санкт-Петербурге — $65 тыс., в Москве — $50 тыс.

...и в Перми

Ипотечный рынок в Перми начал формироваться в конце 2003 года. Первопроходцем в освоении этой технологии стал Камабанк. В 2004 году банков-кредиторов было уже четыре, в 2005 году их количество увеличилось до девяти. О своей готовности работать с ипотекой в 2006 году заявило 22 банка, сообщили в Пермском банковском союзе.

По данным Камабанка, около 50% пермяков, которые в 2005 году приобрели квартиры, не воспользовались ипотекой, так как имели собственные средства, 20% не могли представить официальные достаточные доходы, 10% не устроили условия кредитования, 8% получили отказы от банков, 6% не уверены в своих будущих доходах, 5% сочли выплату кредита слишком дорогим «удовольствием», 1% не знали об ипотеке.

Дефицит в Пермском крае сопоставим с федеральным показателем — 30%, говорят в Камабанке. Ипотека эффективно работает, когда на рынке избыток предложений, иначе кредитование покупки недвижимости будет способствовать росту цен, утверждают банкиры.

Стоимость квартир в типовых домах Перми ежегодно растет на 50%  и сейчас оценивается в 23-38 тыс. руб. за 1 кв. м. И они находят своего покупателя.

Но основная причина роста цен — это недостаточное предложение, соглашаются со специалистами из Альфа-банка в Камабанке.

По информации корпорации «Перспектива», в 2005 году в Пермском крае было построено 622,3 тыс. кв. м жилья, в 2006 году планировался ввод 650 тыс. кв. м. Но этот план выполнен не будет, так как построено всего 40% жилья. В то же время в 2006 году наметилась тенденция смещения покупательского спроса в сторону нового жилья, тогда как в прошлые годы популярностью пользовались квартиры с вторичного рынка. Спрос на одно- и двухкомнатные квартиры сохраняется: их предпочитают 40% населения. При этом  предложение значительно ниже — 25 и 38% соответственно.

В Камабанке считают, что массовой ипотека станет уже в следующем году. Банки уже начали кредитовать долевое участие в строительстве и индивидуальное строительство (загородная недвижимость, коттеджи). По прогнозу Камабанка, до 2010 года увеличится рост малоэтажного строительства, будет выровнен спрос на жилье в новостройках и на квартиры на вторичном рынке, население начнет вкладываться в недвижимость как в стабильный доходный актив.

«Ипотека это не социальный инструмент. Сегодня берут кредиты от 700 тыс. руб. до 5 млн руб. Чтобы ипотека стала доступна «низам», нужны государственные социальные программы», — заявили в пермском банке.

У государства есть все рычаги, чтобы рынок заработал, уверен заместитель директора Пермского банковского союза Илья Георгадзе. При этом, по его мнению,  нужен комплексный подход, чтобы удовлетворить спрос на жилье.