Оксана Клиницкая

Оксана Клиницкая

корреспондент

За дольщиков в ответе

В 2017 году девелоперов ждут серьёзные изменения в законе о долевом строительстве

Поделиться

Часть новых норм Федерального закона №214-ФЗ вступит в силу 1 января, другая часть — 1 июля. Нововведения направлены на информационную открытость строительной отрасли. Некоторые требования к застройщикам ужесточаются. Однако пермских девелоперов новые условия работы не пугают.

Долёвка

  Константин Долгановский

Следующий год начнётся с изменения требований к уставному капиталу строительных компаний. Его размер должен соответствовать сумме всех договоров об участии в долевом строительстве. Определяющим также станет количество возводимых квадратных метров. К 1 июля застройщики должны будут сформировать уставный капитал в размере примерно 4% от стоимости строящихся площадей.

Сейчас минимальный размер уставного капитала составляет 10 тыс. руб., что не может гарантировать дольщикам выполнение девелопером взятых на себя обязательств.

С 1 января все разрешения на строительство и оформление «долёвок» будут проводиться через государственный компенсационный фонд. Девелоперам предстоит отчислять в него 1% от стои­мости возводимых площадей. Таким образом, меняется процедура страхования строительства.

Следующая веха — 1 июля, когда в обязательном порядке вводится использование эскроу-счетов. Это означает, что застройщики должны будут перечислять средства, полученные от дольщиков, в банк, который проконтролирует строительство объекта. На деньги, хранящиеся на эскроу-счетах, будут начисляться проценты.

Закон также предусматривает формирование единого реестра застройщиков, которые привлекают средства граждан. Любой желающий сможет отследить через реестр аффилированные компании.

Другое нововведение — единая сметно-нормативная база, которая позволит наблюдать за изменением стоимости материалов и труда. Сведения будут обновляться ежеквартально.

Кроме того, предусмотрено повышение информационной открытости застройщиков. Они обязаны каждый месяц выкладывать на свой сайт данные о ходе строительства, включая фотоотчёты. Сейчас в Пермском крае всего шесть девелоперов, которые добросовестно отчитываются таким образом о своей деятельности.

Согласно обновлённому законодательству у жителей новых микрорайонов будет выбор, на чей баланс ставить социальную инфраструктуру — свой собственный или мэрии.

Руководитель отдела маркетинга и консалтинга PAN City Group Юлия Цепенникова считает, что в изменениях в закон много неясностей. Среди них — определение принадлежности социальной инфраструктуры, также не разъяснена процедура формирования уставного капитала.

Самый сложный вопрос — эскроу-счета. «Эта процедура плохо прописана. Как будут производиться отчисления, какова будет процентная ставка, в какой именно банк необходимо переводить средства, какие дополнительные требования могут наложить банки — непонятно. Эскроу-счета — как раз та поправка, которая может существенно повлиять на себестоимость строительства», — говорит Цепенникова. Она полагает, что далеко не все застройщики могут соответствовать новым требованиям законодательства. Те, которые не смогут этого сделать, не станут заходить на новые площадки — просто завершат текущие объекты и прекратят своё существование.

«Главным бенефициаром схемы финансирования с применением счетов эскроу является банк. Банк выдаёт человеку ипотеку на покупку квартиры, где имеет маржу от 3% и больше. Потом возвращает эти средства к себе на счета эскроу, за счёт этих средств кредитует застройщика. Все эти двойные проценты будут в конечном счёте переложены на потребителя, что в дальнейшем приведёт нас к росту цен на недвижимость в России», — цитирует газета «Ведомости» генерального директора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко. По его мнению, возможны ситуации, когда строительство объекта будет осуществляться на 90% за счёт заёмного капитала со счетов эскроу. Рост цен на первичное жильё может составить от 20 до 30%, что в текущих условиях сделает схему финансирования с эскроу-счетами неприменимой на практике.

С Алексеенко соглашается коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. По его подсчётам, привлечение нового звена в лице банка в цепочку застройщик — дольщик может привести к удорожанию строительства до 20%.

А вот генеральный директор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный положительно оценивает изменения в законодательстве о долевом участии.

«Для нашей компании ничего страшного в них не вижу. Более того, я бы не стал называть их революционными. Они скорее очередные и закономерные, хотя некоторые участники рынка принимают изменения в штыки. Сомневаюсь, что изменения критично повлияют на рынок первичного жилья. Строительный рынок из-за поправок в 214-ФЗ не рухнет, — рассуждает Бесфамильный. — Нововведения направлены на вытеснение финансово неустойчивых застройщиков. По факту мы увидим, как рынок будет становиться более открытым и прозрачным, а правила — понятнее как для дольщиков, так и для застройщиков. Ощутимыми изменения станут для компаний, которые заходят на рынок с точечными единичными проектами или с недобросовестными намерениями. Говоря о ценах для покупателей... Стоимость квадратного метра диктует рынок. Будет расти спрос — будут расти и цены».

Руководитель отдела продаж АО «Пермглавснаб» Леонид Гилёв акцентирует внимание на создании компенсационного фонда долевого строительства, который обеспечивает права дольщиков. Главной задачей фонда является завершение проблемных строек в случае, если застройщик не исполнил свои обязательства из-за процедуры банкротства.

Фонд заменит инструмент страхования гражданской ответственности застройщиков: вместо страховых компаний отчисления застройщиков будет аккумулировать фонд — в случае остановки стройки он направит их на завершение строительства домов. «Сегодня практически все застройщики признают неэффективность страховых отчислений, которые абсолютно ничего не дают и дольщику, поскольку даже в случае выплаты страховой компанией с учётом большого промежутка времени эти деньги будут значительно обесценены инфляцией и не позволят дольщику купить такое же количество квадратных метров», — рассуждает Гилёв.

Впервые на законодательном уровне государство берёт на себя ответственность за завершение строительства жилых домов дольщиков, благодаря чему доверие потенциальных покупателей к приобретению жилья по договорам долевого участия должно возрасти. Ответственность за завершение строи­тельства дома будет нести не только застройщик, но и фонд (другими словами, государство), если застройщик окажется недобросовестным. Это нововведение можно назвать положительным моментом нового закона.

«Остаётся только узнать, каковы будут отчисления застройщиков в фонд. Законодатель определил отчисления в размере не более 1%. Очень хотелось бы надеяться, что эти отчисления при исполнении закона останутся на таком уровне», — заключает Леонид Гилёв.

Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.

Поделиться