Не всё вам ипотека
На рынке недвижимости — плавное снижение цен и робкое ожидание роста «когда-нибудь в будущем»
Несколько аналитических компаний подготовили обзоры рынка жилой недвижимости Перми. Согласно этим данным, сохраняется тенденция к снижению цен на вторичное жильё. При этом о существенном падении цен говорить не приходится, как и о росте ввода жилья в эксплуатацию.
Константин Долгановский
Зыбкий интерес
Интерес к жилой недвижимости в Перми проявляют жители Москвы и Челябинска. На их долю в просмотре базы объявлений приходится 50 и 13% соответственно. Любопытство к пермским квартирам есть и у екатеринбуржцев (7%) и петербуржцев (6%). Пермский рынок привлекает внимание жителей Ростовской области, Краснодарского края и Республики Татарстан. Географическую принадлежность пользователей изучали специалисты портала N1.RU.
«Жители Москвы и Екатеринбурга едут в город чаще всего для работы в филиалах крупных компаний. Их обычно интересует аренда, но заметная часть пользователей из столиц интересуются квартирами, выставленными на продажу, — считает руководитель пресс-службы портала N1.RU Лидия Ратникова. — При миграции из соседних регионов чаще интересуются небольшими квартирами, в первую очередь для прописки».
В то же время практика риелторов позицию Ратниковой опровергает. «Периодически наш рынок мониторят инвесторы из других городов, смотрят, во что вложить деньги. В Москве конкуренция высока, как и цены, поэтому инвесторы обращают своё внимание на периферию. Недвижимость как инструмент для инвестиций продолжает быть интересной», — рассуждает директор АН «Перемена» Станислав Цвирко. Однако в его практике пока нет покупателей пермских квартир из других городов.
Отсутствие иногородних покупателей пермских квартир подтверждает и директор АН «Территория» Екатерина Пахомова. «Наоборот, наши клиенты едут в Сочи, Москву и Санкт-Петербург, сейчас идёт немало сделок в этих городах, что связано с переездом в столицы с целью продолжения учёбы детей в местных вузах», — поясняет риелтор.
Генеральный директор АН «Респект» Алексей Ананьев удивлён исследованием аналитиков. Он не смог вспомнить ни одной сделки по покупке жилья в Перми иногородними гражданами. «Анализ отдельно взятого портала не показателен. Практика не совпадает с мнением аналитиков. Они рассматривают рынок со стороны предложения, а мы — со стороны сделок, аналитики не видят реальную цену сделок», — говорит Ананьев.
Руководитель отдела маркетинга и консалтинга PAN City Group Юлия Цепенникова считает, что любой переезд должен иметь экономическое обоснование. В Перми каких-либо предпосылок к переезду сюда нет. Такое возможно только в Березниках, где «ЕвроХим» готовится принять на работу несколько тысяч сотрудников. С другой стороны, часть их, конечно, будут наняты из близлежащих городов — Соликамска, Губахи, Кизела, но для приезжих планируется строительство целого жилого посёлка.
Завышенные ожидания
В третьем квартале цена на квадратные метры на вторичном рынке продолжила падать. По данным портала Domofond.ru, средняя стоимость жилья составила 51,7 тыс. руб., в то время как во втором квартале она равнялась 52,5 тыс. руб., то есть падение составило 2%. Этот показатель выше, чем в России в целом. В стране стоимость жилья за «квадрат» в среднем снизилась на 0,3% — до 61,4 тыс. руб.
Цены уменьшились не во всех районах Перми. Исключением являются Ленинский и Свердловский районы. Лидирует в падении Дзержинский район, где средняя стоимость квартир в расчёте за 1 кв. м упала на 3%, следует из анализа Domofond.ru.
Самые дорогие квартиры на вторичном рынке продаются в Москве(249 тыс. руб. за 1 кв. м), Санкт-Петербурге (116 тыс. руб.), Сочи (85 тыс. руб.),Московской области (74 тыс. руб.) и Екатеринбурге (69 тыс. руб.), говорится в обзоре интернет-журнала «Строительство.ru».
По расчётам аналитического агентства «Медиана», за девять месяцев средняя цена за 1 кв. м на вторичном рынке упала на 6,03%. Цены на первичном рынке также снизились, но менее значительно — на 1,06%, что связано со структурными преобразованиями. А именно, согласно данным Пермской мультилистинговой системы, в сентябре о продаже квартир в пермских новостройках опубликовано 997 объявлений, это самый низкий показатель за три последних года, в то же время на «вторичке» экспонируется 2442 квартиры.
Риелторы единодушны во мнении, что до конца года сохранятся тенденции к падению цен на вторичном рынке и рост спроса на первичном.
Сейчас продолжаются разговоры об остановке со следующего года программы государственного субсидирования ипотеки на «первичке». «Если это случится, то спрос может вернуться на «вторичку», цены здесь ниже, предложение шире. Что подводит этот сегмент, так это высокие ставки по ипотеке по сравнению с «первичкой», — рассуждает Станислав Цвирко.
По словам Алексея Ананьева, разница между одинаковыми по характеристикам объектами может составлять 200—300 тыс. руб. Дисконт заключённой сделки может составить 10—15%.
Несмотря на малочисленное предложение на рынке новостроек, и здесь появляются новые объекты. Они представлены в разных сегментах, в том числе «эконом», «комфорт», «бизнес». Остались единицы предложений квартир в домах, срок сдачи которых наступает в 2016 году.
В то же время сейчас нет такого, как раньше, высокого спроса и положительной динамики роста цен, связанного со степенью готовности дома. Если в предыдущие годы дешевле было купить квартиру на стадии котлована, чем когда дом «подрос», сейчас разница в стоимости неочевидна.
«До конца года рынок продолжит плавное движение вниз. Цены будут зависеть от отдельно взятого дома, единой тенденции здесь нет. Есть, например, новостройки, которые выросли на 1—2 тыс. руб., — ожидает Ананьев. — Прекращение господдержки ипотеки не повлияет на цены. Сейчас панику наводят банкиры в надежде разогреть рынок, чтобы навыдавать ипотеки».
Согласно наблюдениям Екатерины Пахомовой, дешевеют квартиры старого жилого фонда 1960—1970-х годов постройки. Зачастую ожидания продавцов не совпадают с возможностями покупателей. В частности, клиент АН «Территория» выставил на продажу однокомнатную квартиру на ул. Краснова и оценил её в 2 млн 150 руб., но смог продать спустя два месяца лишь за 1 млн 650 руб.
Не все объекты на «вторичке» потеряли в стоимости. Это квартиры индивидуальной планировки, в центральных районах Перми с развитой инфраструктурой.
Разная картина и на рынке «первички». Есть новостройки, в которых наблюдается рост стоимости 1 кв. м, но есть и такие, где она снижается. Цена здесь зависит от характеристик самого дома, проекта, инфраструктуры в округе. Сейчас идёт борьба застройщиков за клиента, а он стал более разборчив, готов переезжать в другие районы для улучшения жилищных условий. И застройщики стараются соответствовать ожиданиям покупателей. Для этого они улучшают планировки, повышают уровень отделки как внутри квартиры, так и внутридомового пространства, то есть делают акцент на качестве, замечает Пахомова.
Так как рынок жилой недвижимости зависим от кредитных ресурсов, а они не стали доступными, ситуация не изменится, полагает Юлия Цепенникова. На вторичном рынке, который можно назвать идеальным для конкуренции, сейчас предложение превышает спрос, поэтому логичным будет постепенное снижение цены за 1 кв. м.
Новостройки — единственный сегмент, который держит цены на уровне конца 2014 года. На рынке первичного жилья имеет значение себестоимость строительства, которая дорожает, изменения в законодательстве и, конечно, общее снижение объёма строительства. «Ещё в 2015 году все застройщики очень быстро отреагировали на изменения в экономике. Поэтому, как и в 2016 году, в следующем году будем наблюдать снижение темпов строительства», — ожидает Цепенникова.
По её мнению, тренд может измениться лишь в 2018 году .
За городом неинтересно?
Положительную динамику показывает загородная недвижимость. В третьем квартале, по сравнению со вторым, частные дома прибавили в стоимости 1%. Если ранее «квадрат» в среднем стоил 27,9 тыс. руб., то сейчас — 28,2 тыс. руб. Наиболее заметное повышение цен отмечено в сегменте домов площадью от
75 до 150 кв. м — на 3%. Жильё площадью менее 75 кв. м также подорожало (2%), говорится в исследовании Domofond.ru.
Практики рынка недвижимости рассуждают, что цена могла измениться из-за роста себестоимости строительства, и это временный рост.
«Загородка» — очень тяжёлый рынок, он наиболее подвержен кризису, и здесь распространено дисконтирование коттеджей. На перспективу у загородных домов хороший потенциал, думаю, он раскроет себя в 2017 году», — ждёт Станислав Цвирко.
Алексей Ананьев характеризует рынок загородной недвижимости как разнородный, что влечёт соответствующий спрос. «Всегда говорили, что загородная недвижимость — для удовольствия, о чём речь не идёт в условиях экономического кризиса. Здесь проходят разовые сделки, какой-либо чёткой тенденции не наблюдается», — считает риелтор.
«Загородка» — более инерционный сегмент рынка недвижимости, замечает Юлия Цепенникова. На изменения в экономике быстрее всего реагирует «вторичка», далее «первичка» и только потом жильё за городом. Сейчас спрос снижен, даже люди, которые присмотрели себе дома, отказываются от их покупки, поскольку стали подходить к этому вопросу более прагматично. «Не видим серьёзных скачков в изменении предложения, — говорит эксперт. — И этот тренд будем наблюдать до тех пор, пока ситуация на рынке не изменится».
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.