ИНВЕСТИРОВАНИЕ В ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Дмитрий Меновщиков,
руководитель направления «Юридический консалтинг» группы «ЭР-Капитал»

В настоящее время инвестирование в объекты недвижимости финансово привлекательно. При этом отношения инвестора и застройщика на законодательном уровне в нашей стране не урегулированы надлежащим образом, практика в настоящее время только складывается. Это прослеживается и по существующим многообразным формам взаимоотношений застройщиков и инвесторов, и по судебной практике, и по стремительно меняющемуся законодательству. Так, в последнее время появился отдельный закон (а вскоре еще и изменения к нему), регламентирующий отношения по долевому строительству объектов недвижимости.

Принятие нового закона расширило правовое регулирование отношений инвестора и застройщика. И на сегодняшний момент инвестор сталкивается со следующими правовыми моделями (схемами), которые предлагают застройщики:

• отношения, построенные на основании федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (например, договор долевого участия в строительстве);
• отношения, построенные на основании главы 37 Гражданского кодекса РФ (например, договор строительного подряда);
• отношения, построенные на основании федерального закона №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (например, договор инвестирования в строительство);
• отношения, построенные на основании главы 55 Гражданского кодекса РФ (например, договор о совместной деятельности);
• отношения, построенные на основании общих норм части первой и главы 30 Гражданского кодекса РФ (например, предварительный договор купли-продажи помещений, которые будут построены в будущем);
• вексельные займы;
• иные.

Не все эти схемы являются безрисковыми для инвестора или вообще неприменимы.

Так, например, «вексельные схемы», которые стали применяться после принятия федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», когда в обмен на внесенные денежные средства инвестору выдается вексель застройщика. Использование этой схемы не позволяет инвестору контролировать ход строительства, качество сдаваемых помещений, сроки сдачи объекта в эксплуатацию, да и вообще требовать передачи от застройщика помещений. Ведь вексель — это в своей основе безусловное обязательство возвратить денежные средства, ничего более. И, соответственно, недобросовестный застройщик может просто на привлеченные таким образом денежные средства построить объект недвижимости, продать помещения по сложившейся на момент продажи цене (выше, чем когда принимал денежные средства) и уплатить денежные средства по векселю (если у застройщика хватит денежных средств для расчетов).

А как при этой схеме реализовать свое право уступить право требования на объект недвижимости? Ведь, инвестируя денежные средства, инвестор рассматривает сроки вложения, и не всегда эти сроки  совпадают со сроками сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию и возможностью регистрации на себя объекта недвижимости.

Некоторые схемы неприменимы для отдельных групп лиц.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 1041 Гражданского кодекса РФ сторонами договора простого товарищества (договор о совместной деятельности), заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели или коммерческие организации. И при этом переуступка третьему лицу доли в строящемся доме или замена стороны договора о совместной деятельности без получения согласия всех участников договора невозможна.

Вместе с тем, наличие стольких вариантов при выборе правовой конструкции инвестирования позволяет сделать наиболее выгодный для инвестора выбор в пользу той или иной схемы, максимально учитывающий его интересы, снижающий риски.

Верно выработанная стратегия и правовая схема инвестирования позволяют обеспечить:
— высокий уровень безопасности инвестиций;
— контроль за инвестициями;
— возможность свободного выхода (без согласия других участников проекта) из проекта на любой стадии проекта;
— оптимальную, легальную и понятную налоговую составляющую инвестиционного проекта.

В настоящей статье не затронута налоговая составляющая процесса инвестирования в недвижимость, которая имеет важное значение в планировании стратегии и выборе схем инвестирования. Например, возможность и порядок возврата НДС, практическая реализация возврата НДС. Все эти аспекты более подробно будут рассмотрены на семинаре «Практические советы по инвестированию в объекты недвижимости и строительство», который пройдет 2 ноября 2006 года.

Справки по телефону:
8(342) 240-96-60.