ЧТО ДЕЛАТЬ С ВЕТХИМ ЖИЛЬЕМ? СЖИГАТЬ!

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье» — под угрозой срыва. В Москве усиленно ищут «стрелочников». В августе Генпрокуратура поручила Федеральной антимонопольной службе проверить факт ценового сговора между застройщиками в центральных регионах страны. Высшие чиновники страны и первые лица законодательной власти дружно называют цены на жилье «завышенными» и прозрачно намекают, кто в этом виноват: жадные застройщики, вступившие в подковерные ценовые игры.

Из Москвы причины дефицита предложения нового доступного жилья при растущем спросе на него, может,  выглядят и так. Возможно также, что в этом есть доля истины. Но есть и куда более очевидные причины: бюрократические заморочки, из-за которых выделение площадок под строительство идет катастрофически медленно, а также банальная инфляция.

Тем временем в Перми выросла и основательно окрепла другая угроза «доступности» цен на жилье. Во многом тому поспособствовали сами законодатели, принявшие новый Жилищный кодекс, согласно которому собственникам сносимого жилья должна выплачиваться компенсация.

В эту лазейку закона сегодня косяком ринулись народные умельцы от юриспруденции. Выкупая мизерные доли площадей в домах «под снос», они становятся их собственниками и на совершенно законных основаниях требуют с застройщиков за разрешение снести дом умопомрачительные суммы. У этого «бизнеса» по вытягиванию денег у строителей уже есть свои лидеры, стараниями которых годами простаивает застройка целых кварталов.

Запросы «законных собственников» растут как на дрожжах. Любому человеку, знакомому с детективным жанром, известно, что удовлетворить аппетиты шантажистов по определению невозможно. Применительно же к данному случаю даже слово «шантаж» неуместно: на стороне скупщиков долей стоит закон, защищающий права собственника. Но если строители будут ублажать все прихоти «законных собственников», кривая роста цен на жилье превратится в вертикаль.

Все — в халупы!

Проблема обитателей ветхих домов, попадающих под снос в связи с городским строительством, раньше была рутинной чиновничьей работой. Застройщик предоставлял муниципалитету определенный процент сданных жилых площадей, за счет чего город мог расселять обитателей ветхого жилья в благоустроенные квартиры. К великой радости расселяемых, естественно. Были там, конечно, злоупотребления, связанные с пропиской. Но найти «фиктивно прописанных» было в целом возможно.

Новый Жилищный кодекс предписал выплачивать жильцам «развалюх» компенсации. Попросту говоря — договариваться. И началось.

Несколько месяцев назад в Перми разгорелся знатный скандал, связанный с застройкой квартала по улице Революции. Застройщиком выступило ОАО «Облунивермаг». Все сначала шло «по плану», но в двух домах этого квартала оказались несговорчивые собственники. Один из них, Дмитрий Еговцев, владел 1/240 долей в доме по ул. Революции, 1а. Его интересы представлял сотрудник «Гильдии независимых юристов» Борис Ковалевский. Кроме того, он выступал от имени «жильцов» соседнего дома по ул. Революции, 4а, среди которых с долей в 1/160 фигурировала Ковалевская Татьяна Васильевна.

Всего такого рода «собственников» в доме по Революции, 1а было около десятка. В совокупности они владели 4% площадей. Как сообщил «Новому компаньону» заместитель директора Управляющей компании «ЭКС» по правовым вопросам Алексей Бодров, каждый из них требовал за свою долю по 650 тыс. руб. То есть в общей сложности — 6,5 млн руб. —  сумму, на которую можно купить все дома в сносимом квартале. По вполне рыночной стоимости. Нетрудно подсчитать, что если за 4% запрашивается 6,5 млн руб., то в целом дом «обходится» в 162,5 млн руб. За эти деньги можно построить внушительную многоэтажку на полторы сотни квартир.

Когда строители, пожав плечами, стали продолжать работы, один из «собственников» выставил на месте стройки свой джип. Хотя права на земельный участок у дома не были оформлены надлежащим образом, тогда как у застройщика имелись документы на выделение земли под застройку.

Тут уже вмешались правоохранительные органы. Действия «собственника» были расценены как самоуправство, и его привлекли к административной ответственности. А защищавшее «интересы собственников» частное охранное предприятие «Альфа» получило предупреждение от ГУВД Пермской области. Сегодня стройка на улице Революции идет своим чередом, хотя окончательно вопрос с «собственниками» не решен и по сей день.

Те же Дмитрий Еговцев и Борис Ковалевский весной этого года стали владельцами сопоставимо мизерных частей площадей домов, запланированных под снос в квартале №145. Этот квартал, что в районе известной автозаправки на улице Тихой, должен был стать одной из «первых ласточек» комплексной городской застройки.

Здесь, на так называемой «неудобице» (квартал расположен по обе стороны сырого лога), застройщик — ОАО «Стройпанелькомплект» — планировал возвести семь 17-этажных жилых домов. А еще — крытую многоэтажную парковку, магазины, детский сад, реабилитационный центр и прочие объекты «социальной инфраструктуры». Однако каждый может убедиться: квартал по-прежнему представляет собой уродливую смесь развалюх, помоек и хаотичных зеленых насаждений. Потому что застройщик не может приступить к строительству, хотя на расселение, геодезические изыскания, проектирование и прочие работы потратил уже более 50 млн руб.

Самое интересное, что непосредственно с жильцами строители общий язык, как правило, находят. Например, «Облунивермаг» без проблем выкупил долю в 1/4 дома у единственной реально проживавшей в доме на улице Революции семьи. Что касается квартала №145, то из дома по ул. Пушкина, 4 в квартиру стоимостью 1,5 млн руб. переехала семья К., а владелица половины дома по Пушкина, 12  З. получила квартиру за 1,9 млн руб.

Есть, конечно, и исключения — из разряда курьезов. Так, один из обитателей дома по ул. Островского, 46 утверждает, что этот дом «связан с именем выдающегося деятеля революции Я. М. Свердлова», что, по его мнению, значительно увеличивает стоимость этой халупы. Владелец части ветхого дома по Пушкина, 12 Н. потребовал у строителей 6 млн руб., мотивируя это своим желанием переехать в коттедж в Подмосковье, а также высокими гонорарами представляющего его интересы сотрудника... той самой «Гильдии независимых юристов», что «отметилась» в конфликте на улице Революции...

Этот «бизнес» становится все более популярным. Масштабы его — все более угрожающими. Вот, например, только неполный список такого рода собственности Еговцева Дмитрия Васильевича — того самого, с Революции, 1а: ул. Большевистская, 38 (1/270 доли), ул. Пролетарская, 32 (1/225), ул. Окулова, 38 (1/120), ул. Горького, 84 (2/288), ул. Решетникова, 18 (1/156), ул. Пушкина, 12 (1/176)... Всего около 20-ти адресов. Все как на подбор — дома под снос.

Ковалевский Борис Николаевич владеет долями в 24-х объектах ветхой недвижимости в разных частях города. Ковалевская Татьяна Васильевна владеет долями по шести адресам.

Не отстает от модных течений городского бизнеса некто Глеб Алексеевич Андреев (семь адресов, доли — от 1/108 до 1/324). Появляется и «семейный подряд»: еще трое собственников долей злополучного дома на ул. Пушкина, 12 — Анжела, Агния и Мария Останины, у каждой — по 1/176 доли...

Все — в сад!

«Золотую жилу» начали разрабатывать и в другом направлении. В том же квартале №145 есть садоводческое некоммерческое товарищество  «Коллективный сад 1/18» — тот самый «шанхай», о намерении скорейшего сноса которого недавно проинформировал горожан заместитель главы администрации Перми Александр Черепанов.

Очень интересно будет посмотреть, как это получится. Потому что постановлением администрации Перми №838 от 5 апреля 2004 года был аннулирован договор аренды земельного участка, предоставленного товариществу еще в 1994 году. Правда, сами садоводы оспорили постановление в арбитражном суде, из-за чего земли, расположенные под садами, из распоряжения застройщиков изъяли.

Но без использования этих земель застройка квартала не просто бессмысленна — она невозможна. Именно в логу должен стоять массивный многоуровневый гараж, который укрепит берега и возьмет на себя всю нагрузку строительного комплекса. Поэтому строители погрустили и снова пошли договариваться — теперь уже с владельцами садовых домиков.

Происходило это примерно так же, как и в истории с «собственниками». Кто-то из «мичуринцев» продал застройщикам свой домик за 30 тыс. руб, кто-то — за 50 тыс. руб. Но здесь «на сцену» снова вышла «Гильдия независимых юристов». В ноябре 2005 года 22 представителя этого садового товарищества были собраны на «общее собрание». Почему-то собирали их с помощью двух десятков вооруженных сотрудников ЧОП «Гепард». Под пристальным наблюдением охранников изменили устав товарищества, увеличив полномочия правления, и назначили нового председателя — представителя «Гильдии независимых юристов» Григорьева. И хотя собрание это прошло в отсутствие кворума и под явным давлением, жить стали по новому уставу.

По этому уставу как-то так получилось, что членов товарищества к июню 2006 года осталось лишь четверо: Сергей Смирнов, Андрей и Елена Кириенко и Михаил Клюйков. То, что на добрую половину недвижимости и земель товарищества существуют правоустанавливающие документы у застройщика, никого из этой четверки не смутило, когда в мае 2006 года они продали всю землю товарищества Татьяне Обориной за 2 млн руб. Правда, в Федеральной регистрационной службе по Пермскому краю зафиксировали ряд странностей в предоставленных «садоводами» документах. Почему-то в одном документе администрация Перми отдавала землю «в аренду на 15 лет», а в другом — «безвозмездно в собственность». Регистраторы усомнились в подлинности документов, а потому в регистрации собственности Обориной было отказано.

Но даже это обстоятельство не мешает сегодня «садоводам» выходить на руководство фирмы-застройщика с «деловыми предложениями»: взамен разрешения строить на «их» земле взять их «в долю» будущего жилого комплекса. Называется и материальный эквивалент этой доли — $6 млн.

Все — в огонь!

Итак, схема «атаки на строителей» отработана и активно действует. Она проста, как все гениальное. Главное — иметь в мэрии своего человека, который бы вовремя снабжал информацией о готовящихся документах, разрешающих строительство в тех или иных кварталах. Дальнейшее — дело техники. Стать законным владельцем части дома и на этом основании вымогать у застройщика столько, сколько взбредет в голову.

Если платить каждому владельцу 1/240 доли по 650 тыс. руб., то цены на недвижимость в Перми вскоре побьют все мировые рекорды. Если этого не делать, то застройщик вступает в некоторое противоречие с законом. Такая вот получается дилемма.

Что же делать в такой ситуации застройщикам? Кому жаловаться, если милиция сможет только развести руками, а то и вовсе встать на защиту «обиженных» собственников? Прецеденты, что характерно, есть.

С кем договариваться, если вместо договоренностей здесь заведомо предлагают ультиматум? Не сжигать же, в самом деле, весь этот «шанхай»...

Впрочем, почему бы и нет? Сгорели же благополучно дома в квартале №5 (улица Орджоникидзе), жители получили компенсацию ущерба, и сегодня там вовсю ведутся строительные работы. Все довольны.

Как это ни чудовищно звучит, но на сегодня это — самый эффективный путь решения проблемы. Потому что иные пути благодаря налаженному бизнесу «собственников» и прочих «садоводов» ведут все городское строительство в тупик.