Неуверенный рост
Аналитики рынка недвижимости фиксируют стагнацию с небольшими элементами подъёма — в основном за счёт ипотеки
Девелоперская компания PAN City Group подвела итоги с начала 2016 года на рынке недвижимости Перми. Аналитики считают, что на нём по сей день царит стагнация. Какого-либо резкого изменения цен не предвидится. В условиях низкой сдачи жилья в двухлетней перспективе ожидается рост дефицита квадратных метров.
Константин Долгановский
По сравнению с аналогичным периодом 2015 года инфляция продолжала оставаться на достаточно низком уровне. Если к концу мая 2015 года рост потребительских цен составил 8,3%, то с начала 2016 года — 2,8%.
По данным Банка России, объёмы ипотечного кредитования в Прикамье за первые месяцы 2016 года выросли на 54% в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. В количественном выражении за 2016 год было выдано на 38% ипотечных кредитов больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Задолженность по жилищным кредитам за первые три месяца текущего года увеличилась на 19% — до 79,5 млрд руб. По сравнению с аналогичным периодом 2015 года рост задолженности оценивается менее чем в 5%.
Ипотека как драйвер
Ипотека является рычагом, который стимулирует рост спроса на недвижимость. Это признают все игроки рынка.
Процентная ставка кредита на жильё с господдержкой составляет не более 12% годовых при покупке квартиры по договору долевого участия и первоначальном взносе не менее 20%. При этом для покупателей квартир от тех застройщиков, которые являются партнёрами банков, ставка может быть ниже ещё на 0,5—1%.
В рамках специальных акций некоторые застройщики предлагают ещё более низкие ставки — 5—9%. В этом случае проценты субсидирует сам застройщик на период до трёх лет. После этого срока ставка возвращается на стандартный банковский уровень.
Например, так действует программа «Лёгкая ипотека» банка ВТБ 24, где ставка — 8,9% на первые пять лет кредитования в ЖК «Выше Мира» («ПМ-Девелопмент»). «Орсо групп» совместно со Сбербанком предлагает маркетинговую ставку 6,4% в ЖК «Дом с бобром». Абсолют Банк на все объекты «СтройПанельКомплект» выдаёт ипотеку под 8,8% на весь срок кредитования.
В PAN City Group отмечают, что, несмотря на трудную экономическую ситуацию и связанные с ней риски, банки предлагают ипотеку без подтверждения дохода. Например, в рамках программы банка ВТБ 24 «Победа над формальностями» кредит можно оформить, имея лишь два документа: внутренний российский паспорт и либо водительское удостоверение, либо заграничный паспорт. Но есть условие: необходимо внести первоначальный взнос в размере 35% от стоимости квартиры.
Повезло жителям регионов, где в последние три года новое жильё вводится высокими темпами, но Пермь не в их числе. Там находит широкое применение рассрочка от застройщика. Ранее она предлагалась на весь срок строительства дома, то есть до двух лет. Сейчас действуют программы до пяти лет и более. Неоспоримое достоинство столь продолжительной рассрочки для покупателя — это низкие проценты относительно банковских программ.
Среди майских трендов — сохранение спроса на низком уровне, сокращение предложения на рынке жилья в целом, незначительная коррекция средних цен в сторону понижения, большой ассортимент ипотечных программ с участием банков и застройщиков с так называемой маркетинговой ставкой.
Бесперебойные акции
Число предложений на рынке новостроек с начала года сократилось на 23,3%. Согласно данным базы Пермской мультилистинговой системы, в мае он составил 1888 объектов. По сравнению с максимальным масштабом в первом квартале 2015 года — свыше 4 тыс. объектов, в мае 2016 года экспозиция упала значительно — на 57,5%.
Так или иначе, но спрос по-прежнему сконцентрирован в сегменте новостроек. Наиболее популярны квартиры с отделкой в домах экономкласса, расположенные в спальных районах средней удалённости от центра города.
Как и в прошлом году, особым спросом пользуются квартиры-студии и однокомнатные квартиры, также формат «евродвушки». Основным фактором, который определяет спрос, является общий бюджет покупки квартиры, говорят в PAN City Group.
Самую большую долю на рынке занимают проекты экономкласса (по числу домов) — 52%. На проекты комфорткласса приходится 42%, меньше востребован, как всегда, бизнес-класс — 6%.
В мае на рынок вышли только два дома экономкласса. Их предложило ООО «Сатурн-Р» во второй очереди строительства ЖК «Данилиха»: на ул. Крылова, 15 и ул. Крылова, 17. Стоимость квартир здесь стартовала с 53 тыс. руб. за 1 кв. м, что соответствует средней цене на рынке новостроек. По итогам апреля она осталась на прежнем уровне — 53 243 руб. за 1 кв. м, в то время как с начала года наметился рост 0,9%. Средние цены в мае уравнялись за счёт объектов, строительство которых подходит к концу, и за счёт выхода новых проектов с минимальной стоимостью на начальном этапе.
В то же время застройщики отметились высокой активностью, наперебой предлагая различные акции.
У «ПМ-Девелопмент» это двухкомнатная студия с ценой от 2 млн 400 тыс. руб. в пятой очереди ЖК «Солнечный город»; у «Петростроя» — 30 квартир в ЖК «Журавли» и ЖК «Мирный» со скидкой до 100 тыс. руб. на каждую; у «Орсо групп» — скидка 5,5% в ЖК «Белка и Стрелка» и отделка в подарок; «СтройПанельКомплект» продвигает ипотеку с господдержкой от Сбербанка с выгодой 485 тыс. руб.; «Камская долина» предоставляет скидку 3% в ЖК «Авиатор» в доме на ул. Старцева, 143; «Классик» отдаёт в ЖК «Триумф Квартал II» последние пять квартир по цене 1 млн 590 тыс. руб., где учитывает удвоенный материнский капитал, это трёхкомнатные квартиры; «Строительный центр — Пермь» в ЖК «Красавинский» снизил до 38 тыс. руб. за 1 кв. м стоимость определённого пула двухкомнатных квартир площадью 59,73 кв. м, общая цена на которые составляет 2 млн 270 тыс. руб.; «Девелопмент-Юг» предлагает двухкомнатные студии в спортивном микрорайоне Ива по цене от 1 млн 848 тыс. руб. с использованием военной ипотеки, её ставка — от 11%.
В целом объём аукционных предложений находится на достаточно высоком уровне — это и скидка, выраженная в процентном соотношении, и дисконт в денежном эквиваленте, подчёркивают в PAN City Group.
Новостройки есть
Жильё в Перми строит около 50 компаний. Лидером по объёмам среди них является ОАО «Камская долина», за ним следуют ОАО «ПЗСП» и ОАО «СтройПанельКомплект».
Максимально строящееся жильё сконцентрировано в Мотовилихинском районе (доля в общем объёме — 20%). Среди крупнейших объектов — спортивный микрорайон Ива, ЖК «Мотовилихинский», «Татищев», «Лазурный», «Красные горки», «Вертикаль», «Пермские высоты». Второе место занимает Дзержинский район (доля в общем объёме — 19%), где ведущие ЖК — это «Весна», «Боровики», «Вместе», «Дом с бобром», «Данилиха».
В мае 2016 года был введён в эксплуатацию ЖК «БИО» (ул. Кировоградская, 180) площадью 1728,9 кв. м. Средняя площадь квартир оценивается в 62 кв. м, что демонстрирует преобладание на рынке малоформатного жилья. В структуре предложения преимущество у одно- и двухкомнатных квартир с долей 70%. Остальные 30% приходятся на трёхкомнатные квартиры.
Средний бюджет покупки в сегменте новостроек в мае оценивался в 2669 тыс. руб., минимальный — в 980—990 тыс. руб. Это квартиры-студии площадью 23—27 кв. м в ЖК «Журавли» (ул. Вильямса, 51б), ЖК «На Кедровой, 18» (с. Култаево, Авиагородок), ЖК «Пермские высоты» (ул. Кузнецкая, 43). Максимальный бюджет покупки — 18 млн руб. По данным Пермской мультилистинговой системы, это пятикомнатная квартира площадью 320 кв. м в ЖК «Лазурные купола» на ул. Советской, 3 от застройщика — компании «Дедал».
По данным городского департамента градостроительства и архитектуры, в мае выданы разрешения на строительство новых жилых домов в Перми общей площадью 31,4 тыс. кв. м, а именно на вторую очередь ЖК «Данилиха» (ул. Крылова, 15 и ул. Крылова, 17). Повторные разрешения не учитывались.
За пять первых месяцев 2016 года на территории Пермского края сдано в эксплуатацию 4845 квартир общей площадью 285,1 тыс. кв. м, что составило 66,9% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.
Свою лепту внесли частники. Они за счёт собственных и привлечённых средств построили индивидуальные жилые дома общей площадью 84,8 тыс. кв. м (41% от уровня 2015 года).
Средняя себестоимость строительства 1 кв. м общей площади отдельно стоящих жилых домов квартирного типа без учёта пристроек, надстроек, встроенных помещений и без индивидуальных жилых домов, построенных населением, составила, по информации Пермьстата, в январе—мае 2016 года 39 828 руб.
«Вторичка» в минусе
На рынке вторичного жилья Перми продолжается стагнация. В мае предложение сократилось на 3,9%, в экспозиции 2645 объектов — в основном это недорогие малогабаритные квартиры. В общем объёме предложения преобладают, как водится, одно- и двухкомнатные квартиры (66%), средняя площадь которых — 40,3 кв. м. На долю трёхкомнатных квартир приходится 28%, четырёхкомнатных — 6%.
Выставленные на продажу квартиры в большинстве своём находятся в кирпичных домах (48%), среди которых хрущёвки (20%) и брежневки (14%). На долю панельных домов, в основном улучшенной планировки, приходится 40% предложения.
Цены на рынке вторичного жилья Перми вернулись к уровню 2011 года. Но в мае цена увеличилась на 1,6% — до 50 152 руб. за 1 кв. м. В целом же с начала года наблюдается падение стоимости «вторички» на 0,9%.
Если в течение 2015 года продавцы неохотно шли на понижение цен, то в конце 2015 года и начале 2016 года дисконт доходил до уровня 20% от первоначальной стоимости, а для менее ликвидных объектов — до 30%.
Рынок предложения на «вторичке» поддерживает ипотека «первички». Многие семьи, пытаясь улучшить свои жилищные условия, в качестве первоначального капитала выставляют на продажу уже имеющиеся квартиры, замечают в PAN City Group.
Минимальную активность на рынке вторичного жилья в девелоперской компании связывают с высокими ставками по ипотеке: если сравнивать их с новостройками, они стартуют от 14%.
Выводы
В целом, констатируют в PAN City Group, негативные тренды сохраняются. Это и низкий спрос, и коррекция цен в сторону понижения, и низкая платёжеспособность населения. В ближайшее время значительного снижения цен не предвидится. Зато ожидается появление интересных и разнообразных акций от застройщиков на фоне снижения спроса как сезонного фактора.
При этом застройщики соревнуются между собой не только в цене, но и в наборах своих продуктов и максимальном ассортименте инструментов покупки.
Спрос на рынке нового жилья будет носить умеренный характер. В течение 2016 года наиболее востребованными останутся ликвидные объекты комфорт- и экономкласса с гибкой ценовой политикой и удачной локацией.
В 2016 году сдача сохранится на низком уровне — 350 тыс. кв. м жилья. В двухлетнем цикле это приведёт к дефициту нового полноформатного жилья в 2017—2018 годах.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.