Оксана Клиницкая

Оксана Клиницкая

корреспондент

Евгений Лазаревский: Можно решить проблему любой сложности

Бывший начальник юруправления департамента градостроительства и архитектуры — о подводных камнях подготовки к строительству

Поделиться

Какие ошибки наиболее часто допускают застройщики в подготовке документов? Как избежать временных и финансовых потерь при подготовке к строительству? Об этом рассказал экс-начальник юридического управления департамента градостроительства и архитектуры Перми Евгений Лазаревский, который сейчас занимается частной юридической практикой.

— Евгений Львович, на взгляд застройщиков, работа чиновников заключается в том, чтобы ничего не делать. Чем вы занимались пять лет, возглавляя юридический департамент ДГА?

Евгений Лазаревский

Евгений Лазаревский

— Позиции у города и застройщиков разные. Иногда они принципиально не совпадают. Застройщики считают, что чиновники им мешают, не хотят помочь и не хотят войти в положение. Поэтому с коллегами из строительных компаний я сталкивался в основном как с оппонентами. Либо в административных процедурах, либо в судебных спорах.

— К вам на приём приходило много застройщиков. Что можете предложить теперь, будучи по другую сторону баррикады?

— Если рассматривать глобально, можно предложить два направления. Сопровождение во всех административных процедурах, начиная с получения градостроительного плана земельного участка и заканчивая выдачей разрешения на строительство и вводом объекта в эксплуатацию, и даже предварительная градостроительная экспертиза земельного участка, в частности оценка рисков — и юридических, и градостроительных.

В случае если ситуация патовая и не получается прийти к согласию, выходом для застройщика является обращение в суд. Мы можем обеспечить полное сопровождение судебных споров.

— Казалось бы, процедуры регламентированы законом. В чём заключается сложность получения градплана земельного участка?

— Уже на стадии анализа участка многие застройщики делают ошибки. Они не собирают всю информацию о земельном участке, которая необходима, чтобы понять, как его можно использовать. Так, специалисты могут не учитывать прохождение через участок красных линий и территориальную зону, в которой он находится. Могут не до конца понимать, насколько реально присоединить к своему участку другие, соседние, допустим, под парковку. Может оказаться, что пятно застройки меньше ожидаемого. Или существуют проблемы с территориальной зоной.

То есть застройщик купил участок, а после выясняется, что на нём невозможно ни юридически, ни физически построить то, что планировалось. В лучшем случае это выливается в потерю времени, а в худшем показывает непригодность проекта к реализации.

Судами занимаюсь 15 лет и могу сказать, что на 100% предсказать, каким будет решение, практически невозможно. Кто лучше подготовился, лучше доказал — тот и победил.

Поэтому непосредственно на этапе получения градплана важно понять, каким будет пятно застройки. На первый план здесь выходит грамотное, мотивированное взаимодействие с администрацией. Необходимо обосновать с юридической и архитектурной точек зрения градостроительную возможность того или иного пятна застройки.

Кроме того, готовя градплан, зачастую специалисты стройкомпаний при проектировании руководствуются устаревшей градостроительной документацией, устаревшими градпланами земельных участков, устаревшими регламентами.

Распространено мнение: если получил градплан в 2010 году, а проектирование начато в 2015-м, то всё равно можно планировать согласно градплану 2010 года. Нет, так дело не пойдёт, это не соответствует законодательству. Согласно Правилам землепользования и застройки Перми действовать можно в рамках текущих регламентов. Многие же застройщики не следят за изменениями, хотя процедура получения информации достаточно проста.

— То есть подобные промахи являются следствием плохой подготовительной работы перед покупкой?

— Как правило, да. И такие существенные проблемы очень распространены. Впоследствии они выливаются в грандиозные финансовые потери.

— В таком случае как избежать потерь?

— Бывают решаемые проблемы, на их решение требуются и деньги, и время.

А бывают проблемы, которые практически не решить. Допустим, участок находится в зоне охраны культурного наследия, утверждённой постановлением правительства Пермского края. Можно сказать, что такая ситуация близка к безвыходной.

Взять, например, недавнюю историю с расселением ветхого жилья на ул. Луначарского. Город выставил участок на торги, но не учёл, что у минкульта совершенно другие планы: ограничение высотности 10,5 м. Соответственно, ситуация на текущий момент зашла в тупик.

Но если грамотно подойти к вопросу, можно решить проблему любой сложности.

— Что является самым серьёзным камнем преткновения между чиновниками и застройщиками?

— Получение разрешения на строительство. Это связано с подходом к комплектованию и подготовке документов. Казалось бы, существует исчерпывающий перечень, определённый Градостроительным кодексом, но все понимают его по-своему.

У департамента градостроительства и архитектуры сейчас довольно-таки чёткий подход. Если застройщик что-то планирует разместить на земельном участке — не важно, сам дом, будущую парковку или проезд, проход к этому дому, — на все участки требуются правоустанавливающие документы. Не важно, собственность или аренда — какими-то правами нужно обладать. И не чертить проезд по чужой территории, это формирование конфликта ещё до начала строительства.

Администрация совершенно справедливо борется против сплошной застройки земельных участков, при которой у построенных домов нет полноценных дворов и парковок.

Законодательство предусматривает достаточно широкий круг возможностей для использования чужой территории. Это, например, сервитут, при надлежащем обосновании допускается перенос красных линий. Такие и подобные вопросы почти всегда можно решить. И заниматься ими нужно не после возникновения проблемы, а заранее. То есть оценили юридические риски и начали одновременно проектировать и заниматься оформлением земельных участков.

Многие застройщики до сих пор не знают об этом. Так они теряют деньги: планы выйти на площадку ранней весной переносятся на позднюю осень. Это приводит к удорожанию строительства. А раз позже получили разрешение и разместили проектную декларацию, в результате позже привлекли деньги будущих жильцов.

— Ввод в эксплуатацию так же проблематичен, как и получение разрешения на строительство?

— При вводе в эксплуатацию, как правило, возникает меньше всего вопросов. Но и здесь есть свои примеры.

Застройщики зачастую небрежно подходят к оформлению документов и допускают в них несоответствия, отклонения. Не всегда они понимают: если они что-то меняют в проекте, то необходимо вносить соответствующие изменения в разрешение на строительство. Такая процедура предусмотрена законом.

Привести бумаги в соответствие проще до этапа ввода, чем непосредственно на нём, когда кажется, что департамент категорически отказывается принимать новые документы, потому что они расходятся с первичными. И это бывает достаточно часто.

Изменения в Жилищный кодекс, обязывающие застройщиков ставить на кадастровый учёт земельный участок под каждым домом, а не целиком жилой комплекс, как это было раньше, создали глобальную проблему. Однако стройкомпании побеждают в судах.

Да, пока судебная практика в пользу застройщиков, но город продолжает отказывать в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию жилых комплексов. Это потеря темпа на несколько месяцев, до вынесения судом решения. При этом решение проблемы достаточно простое — вовремя озаботиться вопросом кадастрового учёта.

Как юрист считаю, что как написано, так и должно быть: каждый участок под каждым домом необходимо ставить на кадастровый учёт. Это сделано в интересах жильцов. Ведь как бывает: к одному дому подходит детская площадка, парковка, и он вполне может огородиться глухим бетонным забором. У другого дома участок почти по контуру, то есть ни площадки, ни парковки.

Бывают споры о проходах и проездах.

В городе довольно много нарезано участков, на которые не предусмотрен проход, проезд с территорий общего пользования. Таких конфликтных историй не одна и не две. Все застройщики, которые строят комплексно, эту ситуацию оставляют, и очень редко она решается положительно, к всеобщему удовольствию. Не так давно, несколько лет назад, кадастровая палата ввела в практику отслеживать доступность территории.

Получение разрешения на ввод в эксплуатацию позже ожидаемого срока может означать нарушение договора с покупателем жилья, то есть повлечёт штрафные санкции.

— Лет пять назад в городе существовала проблема самовольных построек. Как дела обстоят сейчас?

— В своё время меня пригласили на работу, чтобы помочь навести порядок в этой сфере. Самый известные «самоволки» — это «чёрный дом» на улице Революции, торговый центр на углу улиц Екатерининской и Попова. На этих двух примерах город понял, что со злом «самоволок» нужно бороться. Также была популярна история, когда под видом индивидуальных жилых домов предприниматели строили многоквартирные.

Я пришёл в департамент градостроительства и архитектуры в 2010 году, к тому времени ситуация с «самоволками» уже сформировалась. К 2013 году порочную практику почти свели на нет, а за последние годы таких историй стало ещё меньше. Крупных самовольных построек в городе давно не появлялось. И сейчас им жёстко противодействуют город, кадастровая палата, Росреестр и районные администрации.

С точки зрения времени и денег гораздо проще идти по пути, установленному законом, а не изобретать какие-то схемы самовольного строительства. При грамотном сопровождении это будет быстрее и дешевле, чем входить в судебные споры с муниципальными органами. Расходы на легализацию могут не оправдаться и в любом случае превзойдут в разы те, которые могли быть понесены, пойди предприниматель по законному пути.

— Застройщики жалуются на отсутствие преемственности власти. Если раньше развивали теорию компактного города, низкоэтажную застройку центра, то сейчас регламенты меняются. Стоит ли ждать стабильной городской политики в области градостроительства?

— При покупке имущества с торгов нужно обращать внимание на существующие ограничения. Можно говорить, что «да, здесь пока зона образовательных или лечебных учреждений, мы сменим, конечно, обязательно, только вы купите». Надо понимать, что это только слова. В конкурсной документации не заложена обязанность администрации сменить зону, она и не может быть заложена, потому что решение принимает Пермская городская дума, и заставить её сделать это никто не может.

К сожалению, федеральное законодательство не содержит однозначных условий изменения территориальной зоны. Сейчас ничего не мешает городу в любой момент на любой участок изменить зонирование. Была у вас вчера зона Ж-1 и вы собирались строить 16-этажку, а завтра городская комиссия по землепользованию и застройке принимает решение перевести участок в рекреационную зону, и сможете вы на нём только грибы выращивать.

Но всегда надо помнить: механизмы защиты застройщиков есть, нужно уметь грамотно ими пользоваться.

Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.

Поделиться