Марина Медведева: женщина, которая танцует
Не так уж много на свете людей, которые всегда открыты любым переменам, ждут их, подготавливая для них почву. Не так уж много тех, кто может от души сказать: «Результат для меня не важен, интересен сам процесс». Марина Медведева, директор департамента финансов УК «РИАЛ», — об отношении к кризисам и строительстве, о «времени арендатора» и промышленных активах, о бальных танцах и естественном отборе.
— Марина Валерьевна, по образованию вы историк, археолог. Увлечение археологией как-то реализовалось в вашей жизни?
— Нет. Хотя считаю, что поступила на исторический факультет по призванию. Но ещё курсе на втором я услышала фразу, что женщина-археолог — это и не археолог, и не женщина. В силу разных обстоятельств карьерный рост в этой сфере был для женщин затруднён. Словом, на тот момент я поняла, что больше хочу быть женщиной, чем археологом.
— Возможно, прозвучит бестактно, но есть мнение, что финансовый директор тоже не женская работа. И здесь, с точки зрения многих людей, также следовало бы выбрать что-то одно... Известно, что в вашей карьере был эпизод, когда в силу разницы в понимании роли женщины в обществе непросто складывались отношения с турецкими партнёрами.
— В данном случае речь шла даже не о том, что они не воспринимали меня финансовым директором. Им в принципе не понятны были женщина-руководитель, женщина, принимающая решения. Но эта история была достаточно давно, турки тогда только заходили на российский рынок. Они выступали подрядчиками при строительстве и первой, и второй очереди ТЦ «Колизей». Так что мне одной из первых пришлось преодолевать внешнее впечатление. Впрочем, все недопонимания тогда были улажены. И в последнее время с таким отношением к женщине-руководителю я не сталкивалась.
— Насколько известно, «РИАЛ» достаточно оперативно откликается на тенденции рынков. Активы, которыми управляет компания, меняются. Что сегодня в ведении вашей управляющей компании?
— Действительно, какие-то направления деятельности мы сохраняем, какие-то закрываем, что-то покупаем, что-то продаём. «РИАЛ» всегда был многопрофильным по структуре. В основе стратегии собственников лежит принцип диверсификации активов. Я считаю его верным. В нём одна из причин нашей долгой работы на рынке.
Изначально «РИАЛ» складывался как компания индустриального бизнеса. Владел долями в таких предприятиях, как «Метафракс», «Уралкалий», «Березниковский содовый завод». И сегодня у нас имеются промышленные активы. Это березниковское предприятие «Сода-хлорат». В 2007 году мы приняли решение о строительстве нового производства калия едкого путём мембранного электролиза. Приступили к реализации проекта в 2009 году. В 2010-м столкнулись с кризисной ситуацией и, преодолев её, сегодня, в разгар нового кризиса, завершили строительство, начали выпускать продукцию. Сейчас мы находимся на стадии ввода объекта в эксплуатацию. К середине 2016-го надеемся выйти на полную производственную мощность. На сегодняшний день «Сода-хлорат» — основной производственный актив «РИАЛа». Есть активы, связанные с производством хлеба и хлебобулочных изделий. И ещё ряд небольших компаний, представляющих именно промышленный сектор.
Как девелопер «РИАЛ» занимается тремя направлениями. Прежде всего это строительство и управление торговыми и бизнес-центрами. На данный момент таковых шесть: «Оранж Молл» в Березниках и пермские «Колизей Atrium», «Колизей Cinema», «Домино», «Любимов», Green Plaza. Какие-то из центров мы строили с нуля, какие-то реконструировали, но все они сейчас в нашем управлении. Наша ГК «Австром» ведёт жилищное строительство в Перми и Пермском районе. Третье направление — девелопмент, связанный с землёй. Мы имеем в собственности земельные участки и занимаемся их куплей-продажей. Приобретая, вносим какие-то изменения в планы землепользования и застройки, проводим сети, то есть делаем участок более привлекательным.
Есть несколько побочных бизнесов. Так, в своё время, не найдя арендатора, который бы нас устраивал, мы вынуждены были самостоятельно заняться ритейлом. Сегодня в городе работает наша сеть «Гастроном». Определённой частью непрофильных для нас направлений мы управляем полностью, но чаще выступаем соинвесторами.
Алексей Гущин
— Есть мнение, что земельных участков, пригодных к развитию, в центре Перми да и на её периферии практически не осталось. Какова ваша точка зрения по этому вопросу?
— Многое зависит от того, что считать «центром», а что «периферией»... Я думаю, что земля как была, так и есть. Другой вопрос, насколько подготовлен тот или иной участок под застройку, насколько востребован на рынке и каково соотношение ожиданий его продавцов и возможностей потенциальных покупателей. Естественно, что в развитых городах, к которым я в какой-то степени отношу и Пермь, всегда существует проблема застройки центра. Но даже в центральных районах участков довольно много. Приведу примеры. Сегодня осваивается комплекс Astra, есть «Пятый квартал», по тем или иным причинам до сих пор не освоен комплекс бывшей кондитерской фабрики. Повторюсь, площадок немало. С моей точки зрения, есть возможности их застройки, при этом вопрос не столько даже в административных барьерах, сколько в целесообразности использования той или иной площадки, принимаемых архитектурных решениях при застройке центра и проблеме создания необходимой инфраструктуры на удалённых участках.
Если же говорить о периферийных районах, то в городе и в Пермском районе имеется немало потенциально интересных для застройщиков площадок, в том числе несколько промышленных зон, которые могут продолжать осваиваться. То есть особых проблем с землёй, на мой взгляд, нет. Вопрос соотношения цены, на текущий момент несколько завышенной, с моей точки зрения, и возможностей потенциальных инвесторов, основанных на сегодняшней ситуации на рынке недвижимости.
— Что, с вашей точки зрения, является основным ступором для развития? Сегодняшняя экономическая ситуация? Финансовая несостоятельность отдельных застройщиков? Спекулятивное поведение владельцев участков? Административные барьеры, о которых так много говорится?
— Если честно, я бы не сказала, что мы сталкиваемся с какой-то одной системной проблемой. В отношении же развития... скорее всего, здесь действует некая мультифакторная система, что неплохо! Был бы центр уже застроен, куда бы мы все развивались?
И я бы не стала говорить о каких-то «вселенских заговорах, что «виноват только экономический кризис» или «административные барьеры». Нет единой причины, которую можно было бы назвать общей для всех.
Алексей Гущин
— В своё время была информация о вашем намерении строить следующие очереди торговых центров «Колизей»...
— Третья и четвёртая очереди «Колизея» были запроектированы и запланированы. Однако изменилась экономическая ситуация. Скажем так: соотношение стоимости денег к приросту арендной платы и дохода от использования коммерческой недвижимости. Если смотреть ретроспективу, то был период времени, когда увеличение роста арендной платы перекрывало процентные ставки банка и сверх того позволяло возвращать «тело» кредита. Волшебные времена! Окупаемость торгового центра — семь—восемь лет. После этого окупаемость составляла 12—13 лет, ещё можно было подумать о строительстве. А когда срок возврата инвестиций превращается в 15 лет и более, то при ставке выше 9% годовых, даже при соотношении 50/50 своих и заёмных средств возведение торгового центра теряет всякий экономический смысл.
Земельные участки, на которых предполагались стройки, остались в собственности нашей компании. Мы полагаем, что когда-нибудь эти проекты будут реализованы. Уже хотя бы потому, что площадки по-другому использованы быть не могут. Местоположение, инфраструктура, транспортная доступность — всё говорит в пользу строительства именно торговых центров. Так что рано или поздно третья и четвёртая очереди «Колизея» появятся.
— В минувшем году в пермских СМИ появилась информация, что именно вы владеете большей долей в ТЦ «Колизей Atrium» и «Колизей Cinema». Многих это весьма удивило. Считалось, что основной владелец — Юрий Борисовец.
— У меня есть доли в бизнесе, который ведёт УК «РИАЛ». Сколько и в чём — не та информация, которой я хотела бы делиться. Подчеркну два важных для меня момента. Во-первых, собственность была заработана мной на том посту, который я сегодня занимаю. Во-вторых, по отношению к ней я прежде всего управленец. Владение же долями даёт мне больше возможностей при принятии решений и одновременно означает иной уровень ответственности перед собственниками и сотрудниками.
— Когда вы пришли в «РИАЛ», «Колизей Atrium» был ещё замороженной стройкой Органного зала?
— Да. Одной из первых задач, которые я решала как финансовый директор группы компаний, была реконструкция данного объекта.
— Как чувствует себя человек, который построил торговые центры и управляет ими, в какой-то мере задающими тон и настроение центральной части города?
— Мне, безусловно, приятно слышать этот вопрос, но я не могу на него ответить, поскольку не разделяю вашу точку зрения. Думаю, вы преувеличиваете нашу значимость.
То, что действительно имеет серьёзное значение для центра Перми, — это эспланада. Она отличает наш город от многих других, придаёт ему свою окраску, специфику. И будет большой трагедией, если она будет застроена.
— В СМИ периодически появляются материалы, согласно которым арендаторы бегут с торговых площадей. Насколько состоятельно это мнение?
— Не могу сказать, что арендаторы «бегут». Нельзя переводить экономические термины в разговорную лексику. Это существенно их упрощает, придаёт текущим процессам бытовое значение, не имеющее к ним никакого отношения. Арендаторы — не тараканы, они не могут «разбежаться». То положение дел, которое существует сегодня на рынке аренды коммерческой недвижимости, безусловно, связано с экономической ситуацией, в которой находится страна. В настоящий момент объём реализации и, соответственно, доходность снижаются во всех отраслях. В таких условиях естественно, что некоторые фирмы сокращают обороты, некоторые закрываются. Если кто-то сегодня уходит, существующая экономическая ситуация не даёт быстрой его замены на рынке. Так что падение выручки наблюдается абсолютно у всех, у кого-то в большей, у кого-то в меньшей степени. Мы подвержены общим тенденциям. Как бы экономисты ни пытались нам рассказывать о «постиндустриальном обществе», о «переходе к интернет-сообществам» и так далее, мы всё ещё находимся на стадии общества потребления, и конечной точкой экономики является конечный потребитель продукта. Поэтому, если из-за снижения покупательной способности падает потребление, все бизнесы так или иначе от этого страдают.
— Наверняка в текущей ситуации к вам обращаются арендаторы с просьбой о скидках. Как вы реагируете?
— Индивидуально. Я бы условно разделила арендаторов на четыре типа. Первые закроют своё дело при любых обстоятельствах, в силу того что их бизнес стал нерентабелен. Их просьбы о скидках можно расценивать как попытку продать нереализованные товары. Но в силу того что эти фирмы уйдут с рынка, о долгосрочном сотрудничестве говорить не приходится.
Второй тип арендаторов готов идти на компромисс. Люди раскрывают карты, если можно так выразиться, показывают прибыль, честно говорят о трудностях, с которыми сталкиваются. В таком случае мы очень часто идём на компромисс. Безусловно, это не будет исполнением всех желаний арендатора: «Я терплю убытки на 100 тысяч. Снизьте мне на 100 тысяч аренду!» Нет! Мы в равных условиях, кризис влияет на всех участников рынка.
Третий тип — это федеральные сети. В последнее время они ведут себя довольно жёстко: либо вы принимаете наши условия, либо мы прекращаем сотрудничество. В этой ситуации ты принимаешь то или иное решение вне зависимости от экономической составляющей и без возможности компромисса.
Четвёртый тип (не буду скрывать, есть и такие) — арендаторы, злоупотребляющие существующей экономической ситуацией. Их логика такова: все просят скидку, почему бы и мне не попросить?!
Один совет в сегодняшней ситуации не дать. Единственное, что хотелось бы подчеркнуть: кризис — это время компромиссов. Сегодня много пишут о том, что наступило «время арендатора». Какое «время арендатора»?! Можно подумать, они сейчас получают супервыгоду! Это такое же «время арендатора», как и арендодателя. Потому что все мы находимся в начальной стадии кризиса. Единственно верная стратегия, на мой взгляд, это поиск обоюдовыгодных решений.
— Не так давно в одном из интернет-СМИ видела вашу прямую речь. Общий посыл в отношении арендаторов звучал так: «Не нужно пытаться решать свои проблемы за счёт арендодателя».
— Да, именно эту позицию я и озвучила сейчас. Не следует пытаться перекладывать свои убытки на того, кто предоставляет тебе арендопригодное помещение. Нашему отделу аренды я объясняю так: если по отношению в какой-то период у арендатора падает выручка на 10% и он просит 10%-ную скидку, это вполне адекватная просьба. Но когда владелец бизнеса начинает эти 10% умножать и свою экономическую выгоду измерять в рублях, то это явная попытка переложить свои убытки на арендодателя.
Сегодня отчётливо прослеживается тенденция: арендаторы стараются заключать новые сделки на определённый процент от реализации, нивелируя таким образом свои риски. При этом не понимают, что арендодатель не может нести ответственность за правильный выбор стратегии их фирм, выбор коллекций, рекламную кампанию и так далее.
Каждый должен заниматься своим делом. Уверена, что наша первоочередная задача — не создавать имидж ТЦ, а поддерживать здание в надлежащем техническом состоянии, обеспечивая безопасность и комфортные условия пребывания.
— Не могу не уточнить ваше мнение. Вы сказали, что мы «находимся в начальной стадии кризиса». Когда и чем всё закончится, с вашей точки зрения?
— Однозначно закончится ростом! Почему-то большинство из нас привыкли относиться к кризису как к трагедии. С моей точки зрения, это естественный процесс, к которому я отношусь только положительно. Ещё Кант, Гегель утверждали, что все кризисы дают качественный скачок. Придерживаюсь этой точки зрения. Не нужно забывать о теории эволюции. Она работает не только на биологическом уровне, обозначим это так, но и в экономике. Кризис — это нормальный процесс естественного отбора. И даже если в этот период ты по каким-то причинам не выдержишь и потеряешь свой бизнес, не нужно к этому относиться как к трагедии. Это означает лишь то, что у тебя открывается масса новых возможностей, и ты сможешь реализоваться в какой-либо иной сфере. Появляется свободное время! Есть стратегия переждать кризис. Есть возможность привести в порядок личные дела. Можно начать новый проект, возможно не такой прибыльный, но который даст большее удовлетворение.
Если говорить о сохранении бизнеса, то именно во время кризиса ты бываешь вынужден заняться оптимизацией, причём на таком уровне, до которого руки в «мирной жизни» никогда бы не дошли. Кризис — это время возможностей.
— Найдётся тысяча людей, которые скажут, что слышали про «время возможностей» много раз. Как вы считаете, можно ли объяснить вашу позицию так, чтобы она не осталась очередными словами?
— Достучаться до кого-либо сквозь сформировавшуюся позицию очень непросто. Разговаривая о бизнесе, о работе, мы, как правило, забываем, что самое ценное, что у нас есть, — это личное время. Иногда складывается так, что человеку хочется больше и больше. Большего развития бизнеса, большего дохода. Он идёт в гору, много зарабатывает, выглядит со стороны весьма успешным. Но где в его жизни время для себя? Для семьи, друзей? Я абсолютно убеждена, в каждом человеке масса нереализованных возможностей. И кризис — как раз то время, когда появляется, может быть вынужденно, возможность подумать, насколько верный ты выбрал путь. Это период не для того, чтобы пожалеть себя, а для того, чтобы проанализировать положение дел. Допустим, человек был вынужден закрыть своё дело. Хорошо было бы подумать, зачем необходима эта ситуация. И понять, что ничего сверхужасного не случилось: ты здоров, молод, силён, у тебя есть семья и близкие люди. А работа... В конце концов, можно найти временную и решить, где же ты хочешь реализовать себя.
Кризис — время возможностей и для экономического роста. Без него не происходило бы смены. И у тебя, красивого, молодого, умного и резвого, не было бы ни одного шанса выйти на новые уровни бизнеса. Когда одни уступают место другим — это совершенно нормально. Кто-то выживает, идёт дальше. Но лишь для того, чтобы через какой-то период также сойти с дистанции и уступить своё место более сильным.
Однако не могу не сказать, что кризис не только время возможностей, но и время ответственных и чаще всего непростых решений. В такие периоды не бывает стопроцентно хороших решений. Задача каждого руководителя и собственника в этот момент — использовать максимум своих возможностей для того, чтобы преодолеть негативные последствия. Найти смелость принять соответствующее решение и иметь волю и терпение, чтобы исполнить его, максимально уменьшив отрицательные итоги.
— Лично вы готовы уступить место другим?
— Хоть сейчас! (Смеётся.) Но! Хочу обратить внимание, что это должен быть естественный процесс. Уйти, разрушить то, что было мной создано, только ради того, чтобы место уступить, это неверно. Конечно, я буду бороться и пытаться сохранить то, что есть. Сохранить, поскольку в текущей ситуации было бы слишком пафосно сказать «приумножить». Но если в какой-то момент я пойму, что перестала справляться и появился достойный кандидат, то уход не станет для меня трагедией. Я не боюсь перемен. Уверена, что все они бывают вовремя и к лучшему.
— Пробовали предположить, в какой сфере сможете реализовать себя?
— Знаете, меня посещали такие мысли: «А что ты умеешь делать руками?» Сажать розы и выращивать овощи. Считаю, что это уже неплохо. Кроме того, я сама придумываю дизайн для своих бальных платьев для занятий танцами, смогу делать это и для других. Могу реализоваться как ландшафтный дизайнер. Открыть свою юридическую фирму. Наконец, танцевать в своё удовольствие!
Единственное, чего не произойдёт, так это создания мной собственного крупного бизнеса, поскольку мой уход от дел будет означать, что я исчерпала себя на этом поле. Значит, уйдёт серьёзный груз ответственности, который я несу прежде всего перед собственниками и сотрудниками. Это та самая оборотная сторона медали успеха — тяжёлый груз ответственности. Не поймите меня превратно, я не собираюсь уходить. Мне нравится моя жизнь! Но если это случится, я, безусловно, найду как реализоваться. И именно в этой стране.
— Верно ли я поняла, что успешная работа во многом строится за счёт времени вашей личной жизни?
— Во многом так и есть. И только правильная организация и чёткое планирование позволяют мне находить время для себя и своих увлечений.
— У вас довольно много увлечений. Танцы, выращивание цветов, сноуборд. Наверняка есть ещё что-то, о чём известно меньше. Можете назвать любимое направление?
— Работа! (Смеётся.) Понимаете, я — за постоянное развитие, за постоянные изменения. И говорить о том, что для меня какое-то направление более важно, нежели прочие, можно лишь на очень небольшом временном промежутке. Я не готова пообещать, что уже завтра всё не поменяется. На данный момент приоритетным направлением, пожалуй, являются танцы.
— Иногда вас характеризуют как человека «упёртого». Есть ли какие-то достижения, к которым вы пришли именно в силу упёртости?
— Главным моим достижением в силу упёртости является уровень моего развития. Попытаюсь ещё раз донести свою мысль о развитии: я получаю удовольствие не от результата, а от процесса. Мне неважно, какой у меня будет итог на том или ином турнире по танцам, тем более что танцы — максимально субъективный вид спорта. На определённом уровне танцевания наступает «вкусовщина»: нравится — не нравится. Ездим с партнёром на европейские турниры, там мы всегда среди лучших, дважды чемпионы Европы в своей категории. Мы нравимся классическим английским судьям. Но мы упрямо не попадаем на финал чемпионата мира в Америке! И абсолютно непредсказуемо выступаем на российских соревнованиях. Можем выиграть, а можем остаться шестыми. При этом в нашем танцевании ничего не меняется. Мне говорят: «Марина, ты же лучше танцевала, чем те, кто вас обошёл. Ты должна расстроиться...» Но для меня не имеет значения результат. Это не рисовка, не хорошая мина при плохой игре, это действительно так. Для меня важно внутреннее ощущение. Пока я понимаю, что, прикладывая определённые усилия, становлюсь лучше в каком-то направлении, я занимаюсь им. Как только осознаю, что достигла предела своих возможностей, неважно каких — временных, финансовых, физических, у меня находится другое увлечение.
Алексей Гущин
— Говорят, парные танцы — это умение полностью доверяться партнёру.
— Нет. Это самый начальный уровень. Одна из основополагающих частей твоего быстрого развития на первых этапах. Но только до определённой стадии. Дальше поможет лишь умение танцевать самой. Как ни странно, но в какой-то период тренировки бальников идут по отдельности. Ты должен самостоятельно станцевать свою партию, но так, чтобы всё, от положения головы до стопы, совпадало с партнёром. Хотя в определённые моменты танца партнёр действительно становится главным.
— Получается ли у вас делегировать полномочия?
— Знаете, это вечная проблема. И не только нашей пары. Есть закон для партнёрш. Первое: она должна молчать. Если нет, смотри пункт первый. Но я не знаю ни одной серьёзной пары, где не было бы внутренней конкуренции. Опять же многое зависит от личности. Есть ведомые партнёры, есть ведомые партнёрши. Всё как в жизни. И только та пара может просуществовать достаточно долго, которая найдёт компромисс. Не могу про себя сказать, что я — хорошая и послушная партнёрша. Мне трудно принять эти каноны, всё-таки я не профессиональная спортсменка.
— Каковы ваши сильные стороны? В чём вы лучше всего понимаете?
— В процессе управления. Не сказала бы, что я — узкий специалист в какой-то сфере, профессиональный строитель, химик, хлебопёк. Практика показывает, что сильная моя сторона в том, что я умею организовать процессы. Любые процессы. Идёт ли речь о финансовой дисциплине крупной компании, реализации какой-либо инвестиционной программы или строительстве собственной дачи. Умею ставить задачи, получать обратную реакцию и, скорректировав процесс, вести его дальше. Если угодно, я умею задавать вопросы так, чтобы получить нужные ответы, способствующие дальнейшему развитию. И, самое главное, умею быстро принимать решения, то есть в какой-то момент принять ответственность на себя, понимая последствия от реализации таких решений.
— А если говорить о ваших слабых сторонах...
— Почему бы не говорить о них! Просто у меня, наверное, их нет (смеётся).
Поясню, нет каких-то черт, которыми я была бы настолько недовольна, чтобы считать своей слабой стороной. Очевидно, как любой человек, я имею недостатки, но они не настолько глобальны, чтобы расценивать их как слабости. Так... милые шалости.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.