СТРОИТЕЛЬСТВО КВАРТИРЫ КАК «ФИНАНСОВАЯ ПИРАМИДА»

Дольщики строительной фирмы «Поллукс» оказались в интересном положении

Жила–была в Перми семья. Не большая и не маленькая, не бедная, но и не особо богатая. Мечтала о новой квартире — с отдельной детской комнатой. Подкопив деньжат, супруги продали свою квартиру и приобрели с доплатой долевое участие в строительстве нового дома на улице Куфонина, 30, а сами переехали жить к родителям. «Долю» им предоставила строительная компания «Поллукс». Почему именно эта компания? На то время ее цены были самыми низкими, да и строила она быстро, потому как занималась исключительно крупнопанельным домостроением. Готовясь к переезду, дольщики присматривали новую мебель для детской, а «Поллукс» исправно вбивал сваи под фундамент будущего дома...

С тех пор прошло два года. Семья по–прежнему живет у родителей. Сваи по–прежнему вбиты. Дома по–прежнему нет.

Отчаявшиеся супруги обратились в юридическую фирму «Бизнес–консалтинг», которая выиграла не одно дело против нерадивых строителей. Оказывается, согласно постановлению Верховного суда РФ, договор о долевом участии в строительстве приравнен к договору купли-продажи, и при нарушении сроков строительства фирма-«продавец» должна выплачивать дольщикам-«покупателям» по 3% от основной суммы за каждый лишний день, если договором не определены иные штрафные санкции. И, поскольку другие санкции были не определены, «Бизнес–консалтинг» без большого труда отсудил такую сумму, что хватило бы на несколько квартир.

Но когда супруги явились в «Поллукс» с исполнительным листом, оказалось, что фирма эта существует только на бумаге. Имущества у нее нет. Никакого. Вообще. В банке пусто. Следовательно, и взять с «Поллукса» нечего!

Супруги запаниковали. Возникли весьма уместные сомнения в том, а удастся ли получить квартиру вообще хоть когда–то. Да ладно, квартиру. Вернули бы уплаченные деньги! И тогда семья пошла на новый суд: уже с требованием возврата основной суммы. Для «Поллукса» этот иск чреват гораздо более серьезными последствиями: согласно действующему законодательству, при невозможности взыскания процентов с основной суммы нельзя признать фирму банкротом, а вот при невозможности взыскать саму основную сумму — уже можно. К счастью, в деле пермяков есть надежда на благополучный исход суда: кажется, дотошные юристы из «Бизнес–консалтинга» нашли платежеспособное юридическое лицо, которое может быть соответчиком. Что не мешает подать на банкротство самого «Поллукса».

Сейчас у «Поллукса» «стоят» три «незавершенки», и все — жилые многоквартирные здания. В них продана большая часть квартир, всего реестр дольщиков «Поллукса» составляет около 300 семей. Из них — 17 семей, оказавшихся в описанной ситуации: либо сами продали квартиры и переехали к родителям, либо родители пожертвовали недвижимостью ради детей. Некоторые снимают квартиры.

Что же им делать? Юристы из «Бизнес–консалтинга» советуют дольщикам объединяться и подавать в прокуратуру заявление о возбуждении уголовного дела и, соответственно, начинать дело о банкротстве «Поллукса». Авось найдутся аффилированные фирмы, которые можно будет привлечь к расплате.

Вероятность такого исхода дела весьма низка. Напомним, что при банкротстве предприятия создается очередь кредиторов, где физические лица оказываются после налоговых органов, юридических лиц и работников самого предприятия, которым нужно возместить задолженность по зарплате. Практика показывает, что до простых людей эта очередь никогда не доходит.

Однако на помощь к дольщикам пришли... сами обидчики.

Строительное предприятие «Поллукс» удачно выжило в экономическом кризисе 1998 года, потому что никогда не боялось делать бизнес не на прибыли, а на обороте. Главным для него было наличие заказов, пусть малорентабельных, бюджетных — каких угодно.

Привлекаются деньги под заказ, размещаются в дело, привлекаются деньги под второй заказ, расходуются на выполнение первого и т. д. — руководствуясь этим принципом, «Поллукс» брался за стройплощадки, от которых многие другие строители старались держаться подальше, потому что для их освоения нужно было расселять не просто «частный сектор», а самые настоящие бараки — неблагоустроенные длинные двухэтажные дома. Абсолютно безнадежные. Никто не дал бы их жителям новых квартир, если бы не «Поллукс». Так было и на стройплощадке на улице Куфонина, 30, и на участке на

ул. Челюскинцев, 8. По словам директора «Поллукса» Алексея Балашова, стоимость расселения бараков на этих площадках составляет около 20% стоимости всего строительства. Еще 30% составляет стоимость прокладки коммуникаций, которые рассчитаны не на один дом, а на целый микрорайон. Дело в том, что руководство «Поллукса» стремилось вести комплексную застройку микрорайонов, и у них был даже разработан пятилетний план...

Вам это ничего не напоминает? Правильно! Старая добрая «финансовая пирамида». То есть конструкция, рассчитанная только на те условия, когда растет спрос на квартиры и вместе с ним — цены на них же. Как только ситуация изменилась, тут и рухнула «пирамидка». Именно потому, что компания бралась за рискованные в финансовом отношении площадки, обвал рынка жилья ударил по ней первой и особенно тяжело. Как только упал покупательский спрос на квартиры, перестал работать тот самый оборот, благодаря которому «Поллукс» выживал в самые тяжелые годы.

В этой ситуации у строительной компании оказался единственный актив: отведенные ей строительные площадки. В том числе — уже разработанные, расселенные, с подведенными коммуникациями. По словам руководства фирмы, сейчас у «Поллукса» две задачи: во–первых, добиться завершения строительства и, во–вторых, сделать это так, чтобы квартиры достались дольщикам по прежней цене, без доплаты. Ради этого площадками «Поллукс» готов пожертвовать, передав их заинтересованным строительным организациям, но — вместе со своими обязательствами.

В общем виде договор между «Поллуксом» и некоей другой строительной организацией выглядит следующим образом: «Поллукс» передает стройплощадку с «незавершенкой», обремененной обязательствами перед дольщиками, плюс еще одну площадку, где квартиры пока не продавались. Взамен новые заказчики обязуются выполнить обязательства «Поллукса» перед дольщиками. Выгодность такой сделки очевидна: получая «незавершенку» (в которой еще есть непроданные квартиры), преемники «Поллукса» получают еще и «чистую» площадку, к которой уже подведены коммуникации. И это при том, что землеотвод в левобережной части Перми, в перспективных «спальных» районах — вообще большая ценность для строителей. Ради этого имеет смысл выполнить «поллуксовские» обязательства.

Об этом можно было бы писать как о прожекте, если не была бы уже достигнута твердая, закрепленная на бумаге договоренность о передаче строительной площадки на ул. Куфонина, 30 заводу «Стройпанелькомплект». Следовательно, у дольщиков этого дома появился шанс на получение квартир уже к концу 2004 года. В стадии согласований находится передача незавершенного дома на ул. Челюскинцев, 8 еще одной строительной организации. Остается пока «непристроенным» лишь дом на ул. Малкова, 21, однако в «Поллуксе» не сомневаются, что и эта площадка окажется востребованной.

При этом «Поллукс» получает в основном моральные дивиденды: согласитесь, если процедура передачи площадок и обязательств состоится, «Поллукс» станет одной из немногих фирм, сумевших найти достойный выход из столь сложного положения.

Теперь дольщики «Поллукса» должны сделать выбор, который во многом зависит от их интуиции. Давать советы в этой ситуации просто невозможно. Можно лишь пытаться найти исторические аналогии. Вот одна из них. Перед ликвидацией банка «БиС–кредит», когда необходимость ее уже была очевидна, банк передавал свои обязательства перед вкладчиками — физическими лицами — другим финансовым организациям вместе с частью своих активов. 20 тыс. вкладчиков оказались перед выбором: соглашаться на условия банка и переводить вклады, например, в страховую компанию «Пермь-АСКО», или идти в суд. Те, кто перевел вклады, получили свои деньги уже через полгода. Те, кто пошел в суд, суд этот выиграли, но остались ни с чем.

Есть, правда, и другой пример, из более новой истории. В Барнауле некая строительная фирма оказалась в столь же стесненном положении, что и «Поллукс». Права на незавершенное строительство без пяти минут банкроты переуступили некоей фирме, которая взяла да и продала квартиры по второму разу. Жильцы «первой формации», забеспокоившись, начали занимать и обживать недоделанные квартиры, а дело отправилось в суд. Суд постановил, что права на квартиры имеют жильцы «второй формации», и в ход пошли судебные приставы. Прорвав живой заслон перед подъездом (машина службы медицины катастроф дежурила поблизости), приставы начали вскрывать железные двери подъезда автогеном. Взорвался газовый баллон, установленный за дверью «захватчиками». Несмотря на все преграды, приставы проникли в дом и выкинули жильцов–«захватчиков» на улицу. Из оплаченных ими квартир...

Остается только надеяться, что пермякам не придется на своей шкуре испытать, как работают местные судебные приставы.