ДОСТАНЕТСЯ ЛИ ЗЕМЛЯ КРЕСТЬЯНАМ?

На очередном пленарном заседании Законодательного собрания Пермской области (17 апреля) депутаты обсудят проекты законов «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и «Об установлении предельных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность». Сейчас эти документы находятся в стадии доработки. По мнению законодателей, сформулированные в них правовые нормы должны позволить собственникам эффективно использовать земельные наделы, а также привлечь в агропромышленный комплекс Прикамья серьезные инвестиции.

На заседании рабочей группы ЗС по правовому регулированию в сфере агропромышленного комплекса депутаты высказали разработчикам два принципиальных замечания. Они хотели бы получить четкие критерии термина «эффективность» (касательно использования земельных участков), а также исключить из законопроектов жесткую максимальную границу земельного надела, который дается «в одни руки».

Дискуссия завершилась предложением провести по законопроектам депутатские слушания с привлечением широких слоев общественности. Депутат Дмитрий Скриванов, возглавляющий постоянно действующую комиссию по правовому регулированию в сфере АПК, отдавая должное формирующейся нормативно–правовой базе, считает, что рынок земли начнет раскручиваться по настоящему не ранее, чем года через три.

Дмитрий СКРИВАНОВ, депутат Законодательного собрания Пермской области:

— Земля в собственности нужна тем, кто хотел бы на ней работать. Так или иначе, должен возникнуть класс хозяина земли, собственника, настоящего крестьянина, который существовал до революции 1917 года. Пока у нас такого собственника, к сожалению, нет. Когда он появится — вопрос ментальности. Нужны настоящие собственники, чтобы земли не зарастали, не теряли плодородие. Вот почему важно положение закона, которое предусматривает изъятие земли у неэффективного собственника, который не может обрабатывать свой надел, и последующая продажа таких участков на торгах.

До проведения депутатских слушаний по законопроектам разработчикам было предложено определиться, что подразумевается под «эффективным использованием» земель сельхозназначения. Генеральный директор инвестиционной компании «Витус» Алексей Чернов вызвался помочь в формулировке таких критериев.

По мнению исполнительного директора ФГ «ПМ–Инвест» Вадима Ступникова, закон дает хорошую базу, возможность донастроить правила игры с помощью законов субъектов федерации.

Если же говорить в целом о законодательстве на земельную тематику, то бизнес смущает обилие ведомств, которым федеральный законодатель позволил быть причастными к процессу.

В качестве главной цели, к которой должно привести управление и распоряжение земельными ресурсами, специалисты фондового рынка считают повышение стоимости земли, — «внутренней», «истинной», «справедливой», а также рыночной стоимости. В качестве первой и главной задачи они видят разработку механизма закрепления прав собственности юридических и физических лиц на землю или прав на ее использование (в том числе — перехода этих прав). Основным механизмом, обеспечивающим переход земельных участков от неэффективных к эффективным собственникам, считают использование земельного налога (в рамках установленных законодательством РФ предельных значений налога). Основным механизмом, повышающим стоимость земельных участков, по их мнению, должно стать целевое направление части земельного налога на землеустройство и развитие инфраструктуры, прежде всего, дорог.

Важнейшим фактором, повышающим стоимость земельных участков, будет внесение в обсуждаемые законы положений об иностранных инвесторах, которых предлагается приравнять к резидентам. Это должно резко повысить шансы Пермской области в борьбе за иностранные прямые инвестиции. Не менее важна и предсказуемость земельных отношений.

Если обратиться к истории вопроса, то в начале 1990–х годов проходила реорганизация колхозов и совхозов, работники которых наделялись земельными паями. Паи передавались им в собственность. В результате люди получали на руки некую бумагу — свидетельство на владение землей. Но, по сути дела, своим земельным участком в рамках закона они распорядиться не могли. Глава 17 Гражданского кодекса РФ была введена в действие в марте 2001 года, еще до выхода в свет нового Земельного кодекса. Но запрет на оборот земель сельхозназначения при этом оставался. Земельный кодекс установил, что оборот земель должен регулироваться специальным федеральным законом, который и появился на свет 27 января 2003 года.

Закон принципиально улучшает права граждан на этот вид собственности. К примеру, введен принцип приватизации земель, нормы, которые с учетом землеустроительных правил дают право субъекту Федерации определять «правила игры», исходя из особенностей развития того или иного региона.

Но, по мнению разработчиков местной нормативной базы, есть в этом федеральном законе и минусы. Прежде всего, не решена проблема с долями земельных участков. Механизм выделения долей очень сложен и длителен. Гражданину, не имеющему специального образования, выделить свою долю будет очень проблематично. Он должен оповестить о своих намерениях всех остальных дольщиков, то ли письменно, то ли через средства массовой информации (можно себе представить, кто в сельской глубинке читает газеты!), то ли еще каким–то образом.

Жителям отдаленной деревни, чтобы определить долю принадлежащей им земли, придется ехать в районный центр, где находится карта сельхозугодий, на которую требуется наносить границы участков, фиксировать раздел. Причем в этой процедуре желательно участвовать всем собственникам одновременно, чтобы сразу же ликвидировать разногласия. В такой ситуации потребуются специальные организационные мероприятия, чтобы проводить работу коллективно.

Проблема раздела собственности всегда была одной из самых сложных. Эксперты предлагают решать возникающие между собственниками противоречия через суд, но этот механизм вряд ли может быть использован в массовом порядке. Пока дольщики сами между собой не договорятся, где чья земля, не разделят ее, — суд не поможет.

По мнению заместителя председателя областного департамента имущественных отношений Антона Напарина, в этом вопросе надо было бы предусмотреть роль государства, чтобы помогать землевладельцам в установлении своих прав. И, таким образом, избежать потрясений, хорошо известных российской истории.

Есть проблема и чисто техническая. Даже когда стороны договорятся между собой, потребуется сформировать нормальные земельные документы. Нужно провести кадастровый учет земель, получить кадастровый план, который отвечал бы современным требованиям. Этому процессу предшествует проведение межевания. А это — дело недешевое. В среднем стоимость межевания одного гектара составит минимум 7 тыс. рублей. В зажиточных районах, где производится достаточное количество сельхозпродукции на рынок, такие средства, может быть, и найдутся. Но далеко не во всех.

В некоторых районах Пермской области администрация уже провела межевание, частично — за свой счет, селянам это обошлось в 200 рублей. Но такие случаи не имеют массового характера.

По словам разработчиков проекта закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Пермской области», в нем отражены все полномочия, которые предоставлены территории федеральным законодательством. В частности, зафиксированы следующие принципы: участие и взаимодействие органов государственной власти и местного самоуправления в обороте земель сельхозназначения, реализация преимущественного права Пермской области и органов местного самоуправления на приобретение земельных участков, отчуждаемых у собственников (и в случае продажи земли на публичных торгах), а также принципы целевого и надлежащего использования земель сельхозназначения и вовлечения в гражданский оборот земельных участков путем их приватизации.

При ненадлежащем использовании земель или нарушениях пунктов федерального закона определено, кто будет производить принудительное изъятие земель. Федеральным законом закрепляются полномочия губернатора, который должен определить исполнительный орган, осуществляющий от имени области оборот земель. Начало приватизации в Прикамье планируется с момента принятия областного закона.

Законопроект прошел все стадии обсуждения. В том числе с органами местного самоуправления, поскольку у каждой территории есть свои особенности. Разработчики утверждают, что все предложения администраций районов были учтены.

Проблемным оказался вопрос установления предельного максимального надела для земель сельскохозяйственного назначения. Минимальный размер земельного участка сельскохозяйственного назначения установлен в размере 0,25 га. Он будет единым для всех административно–территориальных образований.

Авторы законопроекта говорят о том, что норма эта была определена путем расчетов. Меньшие участки привели бы к излишнему дроблению земель, развитию натурального хозяйства и не позволили бы производителю иметь прибавочный продукт, получать прибыль от реализации сельхозпродукции. Предлагаемый минимальный размер надела позволяет избежать дробления и создать условия любому гражданину, имеющему небольшие финансовые средства, реализовать свои возможности в сельскохозяйственном производстве.

Что касается максимального размера земельного участка, находящегося в собственности одного лица (или аффилированных лиц), то федеральным законом установлена норма — не менее 10% от общей площади сельхозугодий одного территориального образования. То есть, субъект Федерации в рамках федерального закона вправе устанавливать максимальный размер участка, находящегося в собственности одного гражданина, в размере от 10% и выше. В конечном счете, это может быть и 100% площади сельхозугодий того или иного района, в зависимости от особенностей территории.

Скорее всего, с принятием местных нормативных актов в Пермской области не будет особых проблем. Здесь нет явных оппонентов стартовавшему процессу, и никто не изъявлял желания его затормозить. Для крестьян самая главная проблема — прояснить ситуацию с выделением долей. Этому находится и объяснение.

Законодатели понимают, что земля в Пермской области — не та, что в Краснодарском крае. Она не является таким значимым объектом вложения капитала и получения прибыли за счет сельскохозяйственного производства. В Прикамье спросом пользуются земли, расположенные ближе к городам, нуждающимся в расширении своей территории. Есть также привлекательные для покупателей земельные объекты, которые чаще всего не имеют сельскохозяйственного значения. Это экологические «заповедники» с красивой природой, где можно обустроить зону отдыха.

Земли сельскохозяйственного назначения занимают в Пермской области 2–е место по площади (1–е — лесной фонд). В самой категории земель 63% находятся в бессрочном пользовании либо аренде у юридических и физических лиц, порядка 37% — в частной собственности граждан (сюда входят садоводческие участки, паи, которыми наделяли колхозников, и т. д.). Эта структура показывает, на кого будут распространяться те или иные отношения. Статья о купле–продаже земель будет распространяться в большей степени на 37% собственников, 63% пойдут на приватизацию.

Участники обсуждения проекта полагают, что после утверждения законодательной базы предприятия смогут приватизировать землю, соответственно, получат возможность брать кредиты под развитие сельскохозяйственного производства, вкладывать деньги в повышение плодородия почв.

При этом ожидается, что большого экономического эффекта приватизация на селе не даст: цена, по которой будет приватизироваться земля, небольшая. Кадастровая стоимость земель в Пермской области — 6 тыс. рублей за 1 гектар. Закон направлен не столько на получение экономического эффекта, сколько на правовое регулирование процесса приватизации.