Оксана Клиницкая

корреспондент

---

Время покупателя

На рынке загородной недвижимости Перми можно найти уникальные земельные участки под застройку

24 июля 2015 г.

Поделиться

Твитнуть

В условиях роста цен и снижения уровня доходов на рынке загородной недвижимости всё большую популярность приобретают сделки по приобретению земельных участков под застройку. Ёмкость загородного рынка остаётся низкой в силу высокой стоимости готового загородного дома, пригодного для круглогодичного проживания. Поэтому закономерно, что наиболее востребованным остаётся сегмент земельных участков как с подрядом на строительство, так и без него.

На пути к дому мечты

Основная аудитория таких предложений — это представители условного среднего класса. Среднестатистический покупатель участка под застройку — это семейный человек 40—45 лет, имеющий стабильный доход, но консервативный в своих расходах. Проще говоря, такой клиент, имея опыт получения и обслуживания кредитов, в непростые времена не спешит ввязываться в ипотечные истории, а предпочитает постепенно наращивать улучшение своих активов.

Покупка земельного участка для него — это длинная инвестиция и долгий проект. Как правило, строительство начинается с проекта демократичного гостевого дома или дома-бани, при этом стройка большого дома — задача, ради которой вся эта история и затевается.

И в вопросе покупки земли перед покупателем всегда простой выбор: купить участок в чистом поле, населённом пункте или организованном коттеджном посёлке.

Определяющих факторов, на основе которых покупатель делает свой выбор, несколько. Это стоимость и размер земельного участка, его месторасположение, наличие инженерных коммуникаций (электроснабжение, газ, водоснабжение и водоотведение), социальная инфраструктура, удобные планировочные решения. Но ключевыми всё же являются красота ландшафта, транспортная доступность, уровень инфраструктуры и комфорта.

В этом смысле земельный участок в организованном загородном комплексе выглядит привлекательнее хотя бы потому, что предполагает наличие элементарных удобств и сервиса, чего не скажешь про покупку земли под застройку в любом населённом пункте, где в качестве «бонуса» к участку земли ты получаешь полный набор накопленных социальных проблем конкретной деревни. Это не вариант, ведь дом мечты будет строиться для того, чтобы наслаждаться покоем и отдыхать среди людей, которые живут здесь не вынужденно, а потому, что им этого хочется.

Основные направления

Рынок загородной недвижимости Перми не изобилует сказочными предложениями, поэтому не составит труда сравнить некоторые из них.

Лидером по объёму загородной недвижимости среди направлений уже который год является Пермь — Усть-Качка, на втором месте находится Пермь — Полазна. Среди основных преимуществ транспортная доступность, наличие реки, санаторно-курортная среда, близость крупных населённых пунктов во главе с Пермью.

Направление Усть-Качки сегодня выглядит избыточным с точки зрения предложений. Но большинство предложений земельных участков объединяет слово «будет». Будет построено, будет подведено, будет обеспечено и т. д. Десятки земельных массивов с одиноко строящимися домами свидетельствуют о том, что данные комплексы так и не вышли из нулевого цикла. Кризис 2008—2009 годов подкосил здесь многие перспективные проекты, а тот же Сбербанк регулярно устраивает распродажи земли на этом направлении. Причём стоимость сотки в последних объявлениях опустилась уже до 4—5 тыс. руб.

Минус таких предложений в том, что покупается «чистое поле» и непонятные перспективы освоения. Успешные проекты вроде посёлка бизнес-класса «Златоустье» только подтверждают правило — «переварить» перспективное направление Пермь пока не в состоянии, и доступ к воде является здесь главным условием успеха. Но здесь, как правило, уже стоят готовые дома по цене зарубежной недвижимости.

Другое интересное направление — посёлок Ильинский. Загородный жилой комплекс класса «комфорт», что ближе к Ильинскому, находится в 90 км от Перми. Качество дороги удовлетворительное, ремонт производится регулярно. Находится посёлок на побережье Камы, располагает своей акваторией и лодочным спуском. Доступный жителям вид активного отдыха один — рыбалка.

В посёлке запланирована инфраструктура, возможно подключение электричества. Есть организованная охрана. Форма организации — садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ). Стоимость за 100 кв. м земли составляет 10 тыс. руб. По сути, это распродажа.

Другой коттеджный посёлок класса «комфорт» рядом с Сосновкой расположен на расстоянии 95 км от Перми на межмуниципальной трассе М7 — Оханск, качество которой является хорошим, а загруженность средней, ремонт дороги проводится планово. Посёлок формы СНТ основан на Каме и имеет свою акваторию, а вот лодочный спуск — только в планах. В планах же инфраструктура в посёлке, но нет информации об электроснабжении. Централизованная охрана тоже пока планируется. Доступными видами досуга являются охота и рыбалка. Цена за сотку земли — 40 тыс. руб.

В направлении Троицы, в 55 км от Перми, размещён комплекс класса «эконом». Добраться до него можно по Сылвенскому тракту, который является межмуниципальной собственностью, регулярно ремонтируется, и поэтому его качество удовлетворительное, а загрузка средняя. По форме организации загородный комплекс относится к индивидуальным землевладениям. Здесь есть инфраструктура, подведено электричество — 15 кВт на каждый участок. При том что рядом река Сылва, здесь нет ни своей акватории, ни лодочного спуска, но доступна рыбалка. Сотка оценивается в 48 тыс. руб.

По дороге в Осу, в 105 км от Перми, организован посёлок класса «бизнес». Ведущая к нему региональная трасса Р315 отличается высокой загруженностью, удовлетворительным качеством, при том что ремонт проводится часто. В посёлке индивидуальное землевладение, запланирована инфраструктура и возможно подведение электроэнергии, а вопрос охраны решается индивидуально. Существует своя акватория, а занять своё свободное время можно рыбалкой. Сотка стоит 55 тыс. руб. Но отдалённость с психологической точки зрения уже приличная, хотя виды на Каму просто умопомрачительные.

По красоте вида из окна с этим проектом может поспорить разве что посёлок на полуострове в районе деревни Усть-Шалашная. Перед глазами — самый широкий разлив реки Чусовой. Из всех изученных предложений это место выглядит как наиболее симпатичное хотя бы потому, что здесь удалось сохранить первозданный природный ландшафт: ещё 10 лет назад сюда было ни проехать, ни пройти, а природой полуострова можно было наслаждаться только при наличии лодки или катера. Инвестор построил через лес 5 км частной дороги, протянул электричество и вывел на рынок предложение бизнес-класса. Стоимость участков здесь варьируется в среднем диапазоне 65—75 тыс. руб. за сотку.

Резиденция «Веретье» находится на расстоянии 70 км от Перми, в часе неспешной езды по региональной трассе Пермь — Чусовой. Загруженность трассы характеризуется как средняя, качество дороги отличное, ремонт проводится планово. Что важно — нулевой цикл здесь пройден давно: треть участков уже занята домовладениями, которые круглосуточно охраняются. Благодаря особому территориальному расположению полуостров имеет три береговые линии. В качестве бонуса — охотугодья ТОО «Успенское».

Подводные камни

Как не ошибиться при выборе участка? Специалисты говорят о том, что на рынке много продавцов, основная цель которых — продать участок, и не важно кому, лишь бы за деньги (как правило, цена невысока). Такой подход в скором времени приведёт к соседским конфликтам. Покупать можно и нужно там, где уже живут люди, строятся дома, а также есть не только права, но и обязанности сторон — начиная с правил застройки и заканчивая водоотведением. Тогда вы за разумные деньги получите возможность построить дом в комфортном для проживания месте.

Большинство продавцов также не афишируют тот факт, что они не собираются организовывать централизованный сбор и транспортировку ТБО из удалённых от Перми территорий. А этот вопрос принципиальный — перспектива решать проблему с отходами самостоятельно не очень-то радует.

Ещё один ключевой вопрос — электроснабжение. Яркий пример: один сосед имеет бассейн и круглый год нагревает его, другой не может вскипятить чайник. Почему? Каждый подключается к сетям кто во что горазд, в нормальном кооперативе такое представить себе невозможно.

Приятные бонусы

Все описанные выше предложения земельных участков бизнес-класса объединяет то, что средний размер участка составляет 10—20 соток, а его цена варьируется от 700 тыс. до 1 млн руб. (цена добротной дачи на шести сотках в советском кооперативе). Для среднего класса цена вполне подъёмная, тем более что сегодня в связи с очевидными трудностями в экономике каждый продавец предлагает покупателю свой бонус — от рассрочки платежа до бесплатного места на пирсе.

Время для приобретения земли сейчас, безусловно, самое выгодное, потому что объявленные продавцами цены — это на самом деле ориентир: сделка всегда предполагает торг. Поэтому получить хорошую скидку для человека с наличными деньгами сейчас не составит никакого труда.