Разрушение на строительство
Новеллы земельного и жилищного законодательства тормозят процесс ввода домов в эксплуатацию
В марте вступили в силу поправки в действующее законодательство, которые обязывают застройщиков оформлять для каждого дома отдельный земельный участок. До этого девелоперы, возводя жилые комплексы, ставили на кадастровый учёт территорию целиком. Нововведения откладывают сроки ввода здания в эксплуатацию. Некоторые компании уже обратились по этому поводу в арбитраж.
Константин Долгановский
Сразу несколько представителей застройщиков сообщили «Новому компаньону» о том, что с 1 марта у них начались проблемы после вступления в силу нескольких федеральных законодательных актов, а именно «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» и «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».
Согласно нововведениям выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и других объектов, входящих в его состав, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, внесены в Государственный кадастр недвижимости.
В результате многие компании не могут получить разрешение на ввод построенных многоэтажек в эксплуатацию. В частности, с этим столкнулись в ООО «Талан», ОАО «СтройПанельКомплект» (СПК), ОАО «Трест №14», ОАО «Камская долина» (КД).
Законодательные новшества вылились в то, что теперь застройщику необходимо выполнить ряд действий. В частности, получить задание от муниципалитета на разработку проекта планировки и межевания, создать собственно проект планировки и межевания, пройти публичные слушания, перезаключить договоры аренды на землю, если она является муниципальной собственностью, получить новый градостроительный план, внести изменения в проект в части территории, прохождения новой экспертизы. Все процедуры могут занять около года, поясняет заместитель генерального директора по правовым вопросам КД Алексей Швецов.
«Поправки в Земельный кодекс для застройщиков обернулись хождением по мукам», — сетует генеральный директор СПК Виктор Суетин. По его словам, с проблемой столкнулись те застройщики, кто получал разрешения на строительство жилых комплексов (ЖК). В этом случае на земельном участке находится несколько жилых домов, но у них единое пространство, единые детские площадки, места для парковки автомобилей, хозяйственные площадки, делится топ-менеджер СПК.
Поправки коснулись ЖК и квартальной застройки, не затронув отдельно стоящие объекты, имеющие единый адрес, участок и сквозную нумерацию квартир, добавляет руководитель отдела маркетинга и консалтинга PAN City Group Юлия Цепенникова. Она считает, что в Пермском крае и Перми — необычная ситуация по сравнению с остальными регионами России. «В нашем городе особенно жёстко подошли к поправкам», — отмечает эксперт.
Сдача в срок под вопросом
СПК не может сдать два дома в ЖК «Мотовилихинский» на ул. Целинной, 45, 47. При этом компания имеет разрешение на строительство ЖК в целом. Администрация Перми отказала компании в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, поэтому СПК обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к департаменту градостроительства и архитектуры администрации Перми (ДГА). Предварительное заседание состоялось вчера, 20 июля.
«Застройщики должны подчиниться несправедливому, на мой взгляд, решению городской администрации и размежевать земельный участок, находящийся под несколькими домами, — поясняет Суетин. — Кроме того, если разрешение на строительство было выдано на весь жилой комплекс, то почему его не вводят в эксплуатацию согласно этому разрешению? Почему закон имеет обратную силу?»
Нововведения коснулись практически и всех объектов КД. «Несмотря на обещания администрации выдавать задания на разработку проекта планировки в течение восьми дней с даты обращения, до сих пор, через 45 дней с даты подачи, в нарушение всех нормативных сроков мы или не получили задания, или получили отказы по надуманным причинам», — возмущается Алексей Швецов.
КД намерена обращаться в суд, так же как СПК, и взыскивать с администрации убытки в виде санкций, которые строители обязаны заплатить дольщикам за нарушение сроков, сообщает юрист.
«Талан» построил и готов был сдать на пять месяцев раньше заявленного срока два многоквартирных дома на шоссе Космонавтов, 116, 118 во второй очереди ЖК «Галактика». Дом №116 уже готов к заселению, но ввести его в эксплуатацию застройщик не может, так как дом №116 находится на одном земельном участке с домом №118. От застройщика потребовалось его разделить, чтобы каждый из домов стоял на отдельном участке.
Заместитель генерального директора по строительству «Треста №14» Ирина Чеснокова рассказывает, что нововведения в законодательстве коснулись дома, который компания строит на ул. Батумской, 8. Его не получалось сдать два месяца, но сейчас вопрос решён, так как земля под зданием является собственностью компании, размежевать её легче, чем муниципальную.
Свой взгляд
Позиция ДГА строится на основе закона, в частности на п. 6 ст. 16 Федерального закона №189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», поясняют в департаменте.
Кроме того, с начала 2012 года при выдаче разрешения на строительство нескольких многоквартирных жилых домов на одном земельном участке в этом документе указывалось на необходимость установления размеров и границ земельного участка под каждым многоквартирным жилым домом в соответствии с требованиями законодательного акта.
В связи с этим разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома может быть получено после приведения документации в соответствие с действующим законодательством, настаивают в ДГА.
Вместе с тем внесение изменений в Жилищный кодекс распространяется в том числе на строящиеся объекты. Это приводит к тому, что застройщику необходимо привести документацию в соответствие с новыми требованиями на период строительства.
В ДГА отмечают, что в связи с нововведениями общее количество отказов в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию не увеличилось.
«Изменения неочевидны и могут толковаться двояко, но администрация и кадастровая палата хотят трактовать их именно таким образом», — не соглашается Алексей Швецов из КД.
Его поддерживает Ирина Чеснокова и заверяет, что жилищное и земельное законодательство теперь противоречат друг другу. «Считаю, что дома, на которые уже получены разрешения на строительство, нужно вводить в эксплуатацию», — убеждена она.
Изменения в законодательстве некорректны, так как запрещают ввод дома с неразмежёванным земельным участком в эксплуатацию, но связанные с этим изменения в Градкодекс в части дополнения оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод не внесены. Таким образом, в случае отказа в выдаче разрешения на ввод очень велика вероятность того, что суд примет сторону застройщика, рассуждает Алексей Швецов. «Ближайший процесс будет у СПК, которому мы оказываем помощь», — поясняет юрист.
Виктор Суетин с уверенностью говорит, что изменения в законодательстве ухудшают условия ведения бизнеса.
А это напрямую влияет на инвестиционную привлекательность как страны в целом, так и региона в частности.
«Считаю, что действие вступивших в силу изменений необходимо приостановить до детальной проработки всех нюансов», — считает Суетин.
Риски и последствия
По словам Виктора Суетина, новации в законе грозят существенными временными и денежными потерями для строительного бизнеса, что в нынешних экономических условиях для некоторых застройщиков может стать фатальным. Соответственно получается, что государством создаются условия для появления новой волны «обманутых дольщиков».
Последствия, которые будут иметь поправки, влекут для строительных компаний финансовые издержки, что на текущем рынке может быть чувствительно для развития строительного сектора. Риски для застройщика могут возникать при отказе госкомиссии выдать акт ввода в эксплуатацию на основании введённых поправок, что может повлечь нарушение сроков передачи квартир (подписания акта с дольщиком), дополняет Юлия Цепенникова из PAN City Group.
За нарушение сроков передачи квартиры дольщику застройщик попадает под серьёзные неустойки — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Обжалование отказа в выдаче акта ввода в эксплуатацию в арбитраже может занять не менее двух месяцев. Соответственно, наиболее существенно от данных изменений пострадают те застройщики, которые не размежевали участок под жилым комплексом до старта продаж и не выдерживают график строительства, что значительно сокращает люфт времени на решение вопроса о межевании участка.
Межевание в процессе строительства усложняется тем, что с момента заключения договора долевого участия земельный участок обременён правами дольщиков и правами банка. Это происходит в силу привлечения дольщиками заёмных средств при покупке квартиры. На любые изменения залогодержателей (границы участка, площадь, кадастровый номер) требуется письменное согласие всех залогодержателей (банков и физических лиц). Это может привести к возникновению финансовых рисков для застройщика по причине нарушения сроков передачи квартир дольщикам.
Смысл поправок — стимулировать застройщиков межевать земельный участок под будущим жилым комплексом до открытия продаж. «К сожалению, законом не был предусмотрен переходный период, что могло дать возможность застройщику завершить начатые проекты на основании прежних правил и скорректировать свою деятельность в соответствии с введёнными поправками в Земельный кодекс», — констатирует Юлия Цепенникова.
Некоторые подстелили соломки
Не все застройщики оказались в проблемной ситуации: некоторые заранее начали процедуру раздела земельных участков, на которых ведётся строительство домов, ссылаются в ДГА.
Среди таких компаний, например, ОАО «ПЗСП». Директор по продажам ПЗСП Алексей Дёмкин замечает, что информация о готовящихся изменениях была известна за год до того, как поправки вступили в силу. Поэтому все стройплощадки ПЗСП были своевременно документально подготовлены, и никаких задержек с вводом жилья не предвидится.
Были переоформлены земельные участки в строящемся жилом комплексе на ул. Писарева в микрорайоне Гайва, а также в квартале №589 (микрорайон Мильчакова). Для ЖК «Лазурный» на Вышке II (ул. Целинная) и для перспективного жилого комплекса на ул. Судозаводской в Кировском районе проектом межевания территории предусмотрены изначально выделенные отдельные земельные участки под каждый дом.
«Поэтому данная ситуация в земельном законодательстве не стала для ПЗСП неожиданностью, а все обязательства перед дольщиками по вводу жилья в эксплуатацию соблюдаются согласно договорам долевого участия», — заверяет Дёмкин.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.