Жизнь за городом: готовый дом или голая земля?
В стремлении сэкономить люди пытаются строить загородное жильё самостоятельно, но овчинка часто не стоит выделки
С весны текущего года предложения на рынке загородной недвижимости стали более доступны: цены снизились в среднем почти на 5%. Однако, несмотря на то что интерес к жизни за городом у людей по-прежнему высок, кризис наложил свой отпечаток на спрос: на рынке доминирует сегмент земельных участков. Эксперты отмечают: в стремлении сэкономить сегодня, надеясь на возведение загородного дома своими силами, граждане могут столкнуться в будущем с большими трудностями.
По итогам мая основная масса предложений в сегменте организованного загородного жилья сосредоточена в Пермском районе — 57%. Всего в Пермском крае насчитывается 129 организованных посёлков. Среди них проектов класса «эконом» — 40%, «комфорт» — 20%, бизнес-класса — 28%, «мультисегмент» — 9%, «премиум» — 3%. Таковы данные аналитиков рынка PAN City Group. Вывод на рынок новых проектов загородных посёлков аналитики не зафиксировали, но заметили другие тенденции.
Несмотря на начало сезона, цены в этом сегменте снижаются. Средняя стоимость 1 кв. м составляет 36,8 тыс. руб., что на 4,9% ниже апрельских цен. Но в целом предложения крупных застройщиков не изменились.
Сколько стоит дом построить
ОАО «Камская долина» оставило без изменений цену в посёлке «Южный ветер» — 40—42 тыс. руб. Но одна позиция всё же скорректирована: дом площадью 121,57 кв. м предлагается по цене 42,77 руб. за 1 кв. м, что на 1,4% выше цены за аналогичный особняк в апреле. «Застройщик испытывает рынок», — полагают в PAN City Group.
Директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Эльвира Епишина поясняет, что наибольшим спросом пользуются дома площадью до 90 кв. м. Зданий площадью свыше 100 кв. м немного, что автоматически влечёт повышение цены. В целом в посёлке реализовано около 80% домовладений, оставшиеся строятся по мере появления заказчиков.
Неизменным с октября 2014 года остался прайс ОАО «ПЗСП» на дома в посёлке «Вернисаж» — 48—50 тыс. руб. за 1 кв. м. ПЗСП ведёт строительство загородного посёлка «Вернисаж» не первый год, компания накопила достаточную статистику продаж коттеджей.
Структура предложения загородных посёлков в разрезе административных районов
«Интерес покупателей к жизни за городом остаётся высоким, вот только направления этого интереса разнятся. Если в 2009—2010 годах люди ещё «отходили» от прошлого кризиса, только привыкали к возможности комфортно жить за городом и настороженно относились к предложению организованных коттеджных посёлков, то в 2011—2013 годах это направление пережило просто бум интереса», — комментирует начальник отдела маркетинга ОАО «ПЗСП» Кирилл Николаев.
В 2013 году в «Вернисаже» было продано 17 коттеджей, в 2014 году — восемь. Сейчас в посёлке остались последние три коттеджа. В 2014—2015 годах спрос на них упал, сообщают в компании, и отмечают сокращение количества звонков и экскурсий с потенциальными покупателями. «С началом летнего сезона 2015 года покупательский спрос немного оживился, ведь цены на коттеджи остались неизменными, а стоимость самостоятельного строительства неуклонно растёт», — говорит Николаев.
Недорогое предложение загородных домов сконцентрировано в направлении Пермь — Усть-Качка, считают в PAN City Group. Здесь по-прежнему лидирует загородный посёлок «Свежий воздух», строительство которого корпорация «Рубикон» начала в четвёртом квартале 2014 года у деревни Большакино. Дома в нём, изготовленные по каркасной технологии, предлагаются по цене 21—28 тыс. руб. за 1 кв. м. До конца мая при заключении договора подряда на строительство дома действовала акционная скидка 10% на покупку участка по цене 30 тыс. руб. за сотку при площади участков от 10 до 20 соток.
Общая цена на дом под ключ площадью 71,6 кв. м без учёта земельного участка площадью 10 соток составляет 2020 тыс. руб. (28,2 тыс. руб. за 1 кв. м). Стоимость дома основной комплектации без учёта земли составляет 1520 тыс. руб. (21,2 тыс. руб. за 1 кв. м).
Ограниченный спрос наблюдался в сегменте готовых домовладений экономкласса общей стоимостью до 3,5 млн руб.
Земля дешевле?
На рынке загородной недвижимости доминирует сегмент земельных участков. Их предложение и спрос на них выше, чем в других сегментах рынка, утверждают в PAN City Group.
При этом предложение участков в составе земельных массивов составляет 58%, то есть оно выше, чем предложение строительства домов на земельных участках.
В общем объёме предложения высокую долю (более 35%) занимают земли сельхозназначения для сельскохозяйственного производства, ранее приобретённые девелоперами для развития. В этом сегменте наметились положительные сдвиги. Импульс им придаёт контроль государства за целевым использованием земли. Владельцы таких участков переводят их в более высокие категории, чаще всего изменяя вид разрешённого использования на ведение садоводства и дачного хозяйства, чтобы обеспечить целевое назначение.
Таким образом, на рынке увеличивается доля земельных участков, готовых к использованию, и девелоперы вынуждены проводить улучшения для успешной реализации проекта. Минимальные необходимые улучшения включают обеспечение электроснабжения и проезда к участку.
По объёму предложений на рынке земельных участков лидирует Пермский район (37%), Пермь находится на втором месте (35%). Значительную долю занимает Добрянский район (13%). На остальные муниципалитеты, по данным мультилистинга, приходится 15% всего объёма.
Земли под ИЖС предлагаются преимущественно в Перми (76%) и Пермском районе (20%); земли под садоводство и дачное строительство — в Добрянском районе (43%), Перми (28%), Пермском районе (24%).
По сравнению с апрелем 2015 года цена сотки под индивидуальный жилой дом в среднем по Пермскому краю в мае снизилась на 6,3%, для садоводства и дачного строительства — на 0,7%, поясняют аналитики PAN City Group. По их мнению, снижение цен обусловлено ростом объёма предложения, ростом уровня конкуренции в целом и ограниченностью наличных средств у населения.
Спросом в мае пользовались земельные участки как для жилого строительства, так и для садоводства. Критерии выбора — стоимость (до 15—20 тыс. руб. за сотку, на расстоянии до 50 км от города), выход на первую береговую линию.
В PAN City Group замечают, что преимущественная востребованность земельных участков, а не готовых домов объясняется возможностью поэтапного вложения средств в строительство дома. Ограниченность покупателей в средствах вызвала смещение спроса в сегмент экономкласса. Оно максимально сконцентрировано в Пермском районе, что объясняет спрос на землю именно здесь.
Спрос смещается в сторону Култаево, Усть-Качки, подтверждает Эльвира Епишина и отмечает, что строительство растягивается на несколько сезонов: средства тратятся по мере их накопления. «Интерес к строительству своего дома остаётся, независимо от экономической ситуации», — лаконична Епишина.
Но трудности, связанные с возведением «родового гнезда» своими силами, преодолеть могут не все.
Так, некоторые клиенты, которые в последние годы приобрели коттедж в «Вернисаже», имели опыт самостоятельного загородного строительства — и для многих из них этот опыт закончился неудачно. Покупка земельного участка, проведение к нему электричества и газа, бурение скважины, отвод канализации — всё это стоит больших денег и отнимает огромное количество времени.
Затем само строительство — это тоже целая эпопея, причём дорогостоящая. «В итоге покупатели, являясь людьми разумными, посчитали свои затраты на самостоятельное строительство коттеджа, сравнили их со стоимостью готового коттеджа в «Вернисаже» и сделали выбор в нашу пользу», — рассказали в ПЗСП.
В этом году на ПЗСП вновь заметили, что покупатели предпочитают покупку земельного участка с возможностью самостоятельного строительства готовому коттеджу. Поэтому на предприятии отмечают ещё одну тенденцию: растёт спрос на газобетонные блоки со стороны частных лиц.
И всё-таки дача
По сравнению с земельными участками наиболее востребованным форматом в сегменте загородной недвижимости являются дачи, особенно требующие минимальных инвестиций, общей стоимостью до 500 тыс. руб. Это недорогой готовый вариант летнего загородного отдыха, доступный непосредственно этим летом, говорят в PAN City Group.
Этот сегмент всегда был и остаётся востребован, особенно аренда дач, считает председатель совета «РГР. Пермский край» Екатерина Пахомова. Но число предложений здесь по сравнению с другими сегментами «загородки» минимально: либо аренда очень дорогая — от 80 тыс. руб. в месяц, либо предложение отсутствует. Желающим снять дачу за 10—15 тыс. руб. в месяц ничего не светит: предложений просто нет.
Единичны примеры дач, выставленных на продажу, но не всем они нравятся. В частности, есть предложения поблизости от реки Сылвы, но это обычные домики. «Клиенты, готовые потратить на покупку 5 млн руб., хотели бы чего-то поприличнее», — рассказывает Пахомова.
В целом рынок загородной недвижимости активен, что связано с сезонным фактором. Количество предложений растёт, спрос на недорогие предложения сохраняется.
В ближайший период эксперты рынка ожидают, что тенденция роста объёма предложения и плавного снижения цен сохранится.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.