Перенесённый спрос
Цены на жильё стали более доступны, но пермяки не торопятся с приобретением квартир
В 2015 году рынок недвижимости продемонстрировал прямую зависимость активности от доступности кредитных средств для населения. Даже при том, что ставки по ипотеке снизились, а застройщики время от времени проводят акции, покупатели не спешат обеспечивать ажиотажный спрос. Но заметные изменения на рынке всё же есть: как отмечают эксперты, за первый квартал 2015 года полностью изменилась структура сделок.
С апреля рынок нового жилья получил ещё один импульс развития в связи со снижением стоимости заёмных средств по объектам, строящимся на основании федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В результате в апреле—мае доля ипотечных сделок превысила средний уровень 2014 года (более 60% ипотечных квартир в общей структуре сделок). По причине высоких ставок доля ипотечных сделок сократилась более чем в семь раз.
В условиях кризиса покупатели откладывают приобретение квартир, говорят риелторы.
Директор АН «Риэл-Прикамье» Инна Дмитриева рассказывает, что жители Перми переносят покупку жилья на осень, ориентируясь на величину ипотечной ставки, которая сейчас выше, чем в 2014 году. Со ссылкой на банки риелтор отметила, что количество заявок на получение жилищных кредитов уменьшилось вдвое по сравнению с концом 2014-го — началом 2015 года. «Активные обращения были в феврале—марте этого года по ставке 11,9%. Снижение спроса началось в апреле: кто захотел взять ипотеку, ею уже воспользовался», — говорит Дмитриева.
Поведение потребителей, по сравнению с ажиотажным спросом в конце прошлого года, сейчас носит более умеренный, стабильный характер, отмечает руководитель отдела маркетинга и консалтинга компании PAN City Group Юлия Цепенникова. Как и в прошлом году, основной спрос сейчас сосредоточен в сегменте новостроек, этому способствует и господдержка ипотеки. А вот на рынке вторичного жилья наблюдается застой. Сделки в этом сегменте совершаются с дисконтом в 8—15%.
Покупатели просят значительный дисконт, например, вместо 1 млн 400 тыс. руб. они готовы заплатить 1 млн 200 тыс. руб., но на это продавцы не согласны, добавляет председатель совета «РГР. Пермский край» Екатерина Пахомова.
По сравнению с декабрём прошлого года объём предложения в сегменте новостроек по итогам мая возрос на 8,4%, в сегменте вторичного жилья — более чем на 40%, делится Юлия Цепенникова. Она сообщает, что цены хоть и незначительно, но скорректировались с начала года в сторону понижения: новостройки подешевели на 0,4%, до уровня 52 275 руб. за кв. м, вторичное жильё стало доступнее на 3,3% (54,4 тыс. руб. за «квадрат»).
На рынке новостроек ценообразование значительно более сложное. Оно определяется внутренней политикой застройщиков, местоположением и стадией готовности объектов, рассуждает главный аналитик АЦ «КД-консалитинг» Борис Николаев. По его словам, на рынке практически всегда присутствует пласт квартир, которые имеют «повышательную» ценовую динамику, даже если рынок в целом несколько проседает в цене.
В большинстве объектов имеются квартиры, серьёзно отличающиеся по степени своей ликвидности. Если на квартиры больших площадей цены не растут, а иногда и снижаются, в том числе под видом акций и спецпредложений, то на небольшие квартиры по мере сокращения их предложения цены растут.
Объекты, строящиеся за счёт кредитных средств или на деньги стороннего инвестора, напрямую не зависят от реализации квартир «здесь и сейчас», поэтому, как правило, продаются пулами, и каждый новый пул продаётся по всё более высокой цене в зависимости от стадии готовности дома. В таких объектах первоочередным для инвестора является обеспечение требуемой нормы доходности проекта в целом в будущем, пускай иногда в ущерб текущей ликвидности и за счёт существенного удлинения сроков экспозиции квартир, говорит Николаев.
В настоящее время застройщики продолжают предлагать рынку акции и специальные цены на ряд квартир, хотя объём таких предложений сейчас плавно снижается. Встречаются кратковременные акции с предложением дисконта в 10—20%. Вместе с тем значительного пересмотра цен на новое жильё в PAN City Group не наблюдают. У крупных застройщиков стоимость квадратного метра пересматривается в сторону повышения в соответствии с ростом степени готовности дома.
Маржинальный доход застройщиков сейчас, безусловно, уменьшается, анализирует Цепенникова. Рынок недвижимости имеет свою цикличность, сейчас он находится в фазе стагнации, переходящей в некоторые периоды в фазу рецессии. Это естественный процесс развития рынка. Крупные застройщики идут на снижение своей доходности, поскольку репутация и выполнение обязательств перед покупателем имеет более высокую цену.
«Несмотря на удорожание себестоимости строительства, от проектных решений компания PAN City Group отступать не намерена, это вопрос качества строительства и наше принципиальное решение», — заверяет Юлия Цепенникова.
В Пермском крае один из самых низких показателей строящегося жилья на одного жителя среди городов-миллионников (0,45 кв. м на жителя) и почти на 10% ниже среднероссийского уровня показатель по обеспеченности жильём (21,8 кв. м на одного жителя). При этом изношенность жилого фонда в Перми превышает 65%.
«У нашего края большой потенциал для развития и высокая потребность в жилых квадратных метрах, — констатирует Цепенникова. — В связи с этим, несмотря на снижение благосостояния населения, новое жильё будет востребовано у покупателя».
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.