Вопрос наполняемости открыт
Ритейлеры приостанавливают реализацию своих планов по развитию на территории Перми
Коммерческая недвижимость переживает спад спроса и, как следствие, падение арендных ставок. Они могут восстановиться уже в начале осени на торговую недвижимость, но вряд ли это произойдёт в сегменте офисов.
Сергей Копышко
На рынке коммерческой недвижимости произошла коррекция арендных ставок, они опустились на 15—30% в зависимости от характеристики здания. Максимально снизились расценки на аренду офисных площадей, где спрос существенно упал. Об этом рассказывает генеральный директор АН «Респект» Алексей Ананьев.
То, что арендные ставки офисных и торговых площадей скорректировались в меньшую сторону, подтверждает и руководитель центра «Перспектива — недвижимость для бизнеса» Леонид Смирнов.
За первый квартал 2015 года произошло уменьшение средних цен и арендных ставок предложения на рынке купли-продажи вторичного жилья и на рынке аренды торгово-офисной недвижимости. На первичном рынке, напротив, средние цены увеличились за счёт появления новых объектов, в основном встроенно-пристроенных площадей в строящихся жилых домах, с ценами предложения свыше 100 тыс. руб. за кв. м, рассказывает ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Надежда Злобина.
По данным аналитического центра «Медиана», наибольшее число офисных помещений в марте предлагалось в ценовом диапазоне от 500 до 650 руб. за кв. м в месяц (около 27% от общего объёма предложений). В разрезе площадей наибольшее число офисных объектов предлагалось в диапазоне менее 50 кв. м.
В марте наибольшее количество предложений торговой недвижимости в зависимости от диапазона площадей зафиксировано на объекты площадью до 100 кв. м (50,7%). В структуре предложения торговой недвижимости в ценовой категории наибольшую долю занимают помещения стоимостью от 750 до 1000 руб. за кв. м.
Одновременно с падением ставок увеличилось предложение объектов. По оценке Алексея Ананьева, в среднем на 30%, по словам Смирнова, оно выросло вдвое, однако торговые площади пустуют недолго, на место одного арендатора приходит другой.
Если собственник готов идти на торг, на какие-то уступки, то площади уходят. Это касается как рынка аренды, так и рынка купли-продажи, количество сделок на котором снижается.
Многие владельцы недвижимости заняли твёрдую позицию и не торопятся снижать цены, вероятнее всего, они не упадут, считает Ананьев.
Лидером в числе предложений является офисная недвижимость, доля которой составляет 40,5% от общего объёма. Доля торговой недвижимости оценивается в 35,4%. Минимальный процент от общего объёма предложения занимают объекты, предназначенные под производство и складские помещения, — 8,1%, подсчитали в «Медиане».
Риелторы не ожидают в дальнейшем изменения арендных ставок.
Рынок коммерческой недвижимости отличается от рынка жилой и реагирует не так быстро, замечает Смирнов. Ананьев полагает, что снижение произошло на короткий промежуток времени — до сентября. В то же время в сегменте офисной недвижимости нет причин для подъёма ставок из-за низкого спроса. А вот в сфере торговой недвижимости есть надежда на улучшение потребительского спроса, тогда цены на аренду начнут восстанавливаться. Увеличится и число предложений.
Торговые объекты строятся независимо от состояния экономики. Но остаётся открытым вопрос наполняемости. В годы стабильной экономической ситуации было заключено около 70—80% договоров аренды, сейчас — 50—60%, делится Алексей Ананьев.
Управляющие компании пермских ТЦ фиксируют снижение покупательских потоков. Увеличивается количество вакантных площадей, и в отдельных торговых объектах они достигают 10—25%.
В большей степени проблемы с заполнением площадей испытывают вновь введённые торговые и офисные объекты. В существующих успешных ТЦ листы ожидания арендаторов сокращаются, рассуждает Надежда Злобина.
Со ссылкой на предварительные данные департамента градостроительства и архитектуры Перми Злобина сообщила, что в первом квартале 2015 года было введено всего 4,75 тыс. кв. м торгово-офисной недвижимости, наиболее крупный введённый объект — склад-магазин оптовой торговли на ул. Чкалова, 7 площадью 3,35 тыс. кв. м.
На конец марта 2015 года в строительстве находилось около 250 тыс. кв. м административных и торговых, а также торгово-развлекательных зданий. Офисные центры строятся в основном в центральной части города и преимущественно относятся к малоформатным.
В первом квартале выданы разрешения на строительство около 100 тыс. кв. м торгово-офисной недвижимости, три наиболее крупных объекта — торгово-административное здание на ул. Екатерининской, 72 (31,4 тыс. кв. м), ТЦ на ул. Мира, 37 (16,5 тыс. кв. м) и ТЦ «ОБИ» на ул. Карпинского, 115б (14,3 тыс. кв. м).
Надежда Злобина не прогнозирует значительного ввода торгово-офисной недвижимости.
В связи с возникшей экономической и финансовой ситуацией в стране некоторые ритейлеры приостанавливают реализацию своих планов по развитию на территории Перми (например, Inditex, Mango, заморожены ТЦ «Радуга Парк» во Фролах и ТЦ «Галактика» на месте бывшего тепличного комбината «Муллинский»), другие — напротив, анонсируют (например, OBI, «Лента», «Детский мир», «Норман-Виват»).
Закрываются филиалы некоторых банков, хостелы, торговые точки; уменьшается количество ресторанов, но увеличивается число столовых, кафе и кофеен; появляются новые интернет-магазины и службы доставки еды.
Начиная с конца 2014 года закрылось семь автосалонов на территории Перми, столько же выставлено на продажу по ценам от 45 до 150 млн руб. Тенденция прослеживается и в некоторых городах Пермского края (Краснокамск, Лысьва, Березники). Открывать новые автоцентры в 2015 году крупные холдинги пока не планируют.
Рынок коммерческой недвижимости Перми находится в стадии насыщения, говорить о рецессии пока рано. Прошедшие 2013—2014 годы были ключевыми в развитии после кризиса 2008—2009 годов.
В 2015 году ситуация будет также зависеть от макроэкономической ситуации. В краткосрочной перспективе развитие приостановится. Наиболее вероятный сценарий — стагнация, сопровождающаяся корректировкой средних цен и арендных ставок, констатирует Надежда Злобина.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.