«Все присели»
В новых условиях арендаторам и арендодателям придётся договариваться
Покупатели изменят свои приоритеты: более дорогому товару они предпочтут более дешёвый, но не менее качественный, полагают эксперты. Аналитики и представители крупных пермских торговых центров в рамках дискуссии «Пермский рынок коммерческой недвижимости — 2015: условия и особенности развития в новом экономическом климате» обсудили перспективы развития ритейла в 2015 году.
Константин Долгановский
Суровый климат
В PAN City Group ожидают, что кризис будет затяжным. «Чётко ощущают кризис в Екатеринбурге. В Перми осознанного понимания нет», — сообщила руководитель отдела маркетинга и консалтинга PAN City Group Юлия Цепенникова. В пользу относительного благополучия в Перми свидетельствует статистика. По итогам 2014 года товарооборот в Перми составил 102%, то есть произошёл рост спроса.
Цепенникова заметила, что нынешний кризис отличается от предыдущего, 2008 года, тем, что при наличии общих составляющих — падении ВВП, кризисе ликвидности, низких ценах на нефть, появился профицит предложения торговой и офисной недвижимости. В Перми это выражено не так ярко, но в Москве он уже проявил себя. Это обусловлено рекордным вводом в столице торговых площадей — 600 тыс. кв. м в 2014 году.
Пермь является единственным городом-миллионником в России, где нет ни одного торгового центра суперрегионального масштаба площадью 100 тыс. кв. м. В 2014 году введено 105 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, из них для аренды пригодно 80 тыс. кв. м. Строится 120 тыс. кв. м, но в торговых центрах рмикрорайонного или регионального масштаба. Ни один из возводимых ТЦ не претендует на межрегиональный уровень.
В отличие от предыдущих кризисов, которые были международными, этот кризис — национальный. Он возник в силу объективных причин — геополитики, политики, макроэкономики, добавляет директор УК «Столица» Константин Копытов. «Мы как арендодатели становимся заложниками событий, на которые не можем повлиять. У нас пассивная тактика реагирования на текущие события — это тренд сегодняшнего и будущего дня, мы вынуждены только смотреть и реагировать», — опечален он.
«Климат будет достаточно суровый — инфляция, девальвация, снижение арендных ставок», — прогнозирует заместить генерального директора по коммерческой недвижимости PAN City Group Игорь Голубев. По его мнению, больше всего пострадают два вида недвижимости: офисная и торговая. «В Москве рынок очень сильно изменился и меняется еженедельно. Ощущение, что мимо нас не пройдёт. Окажемся там же», — пессимистичен Голубев.
«Ключевое отличие: кризис будет более продолжительным и позже наступит период восстановления, о котором можно будет говорить во второй половине 2016 года», — прогнозирует Юлия Цепенникова. По её мнению, восстановление займёт от 15 до 21 месяца. Начало кризиса пришлось на середину 2014 года.
Шоковое состояние
Снижение покупательской активности наблюдалось весь 2014 год, отметила директор УК «ЭКС» Елена Жданова. «Я бы не сказала, что кризис 2008—2009 годов закончился. Мы сейчас пожинаем его плоды, ушли в более глубокую фазу», — считает она. Обороты у арендаторов снизились на 5—10%, есть случаи падения на 30%, это зависит от самого арендатора.
УК «ЭКС» подготовила три сценария возможного развития ситуации в 2015—2017 годах. Например, сценарий №3 — это ситуация коллапса, «ниже дна». «Учитывая цены на продукты в магазинах, не исключено, что появится вариант №4, когда все и всё будут выращивать на своих огородах», — безрадостна топ-менеджер.
У УК «Столица» до 1 квартала 2014 года были позитивные ожидания, обоснованные хорошими результатами торговли. Потом начались первые тревожные звонки, а именно, плавное снижение посещений. В январе 2015 года покупателей пришло на 5—7% меньше по отношению к аналогичному периоду 2014 года. «Мы теряем посетителей. Приняли решение переходить в формат фиксированной ставки — на минимальный процент с оборота», — рассказывает Копытов. В начале 2014 года были оптимистичный настрой и хороший лист ожидания, но сейчас он сократился на 50%.
Более оптимистично настроена финансовый директор группы компаний «РИАЛ» Марина Медведева.
«Выручка за 2013 год намного выше показателя 2008 года, поэтому сказать, что мы не вышли из кризиса, я не могу, — заявила Медведева. Так, в сентябре 2014 года был резкий спад объёмов продаж (30—50%), связанный с резким снижением курса рубля по отношению к доллару и евро. Спад и сейчас продолжается у некоторых арендаторов, у других, напротив, продажи растут, в частности, у недорогих российских марок.
Она отметила, что существуют торговые месяцы, например декабрь, и неторговые — январь. «Люди сидят без денег после праздников», — напомнила Медведева.
«Мы приучили наших людей потреблять, и разом они от этого не откажутся: будут сокращать свои издержки, начнут переходить от более дорогих продуктов к более дешёвым, но потреблять не перестанут, — уверена Медведева. — Нам надо пережить, сейчас говорить о том, что будет, рано, потребитель пребывает в состоянии шока».
Дорогое — не значит хорошее
Представители управляющих компаний считают, что внимание покупателей нужно переключать на сегмент товаров класса «средний».
При современных технологиях принцип «цена-качество» не работает, уверяет топ-менеджер РИАЛа. «Иногда ты более качественный товар можешь получить по более низкой цене. Это бывает с продуктами питания и с одеждой: всё шьётся в Китае», — говорит Медведева.
На центральной улице Милана наблюдается постоянный тренд: закрываются дорогие бутики, открываются Twin Set, Banana Republic, и они занимают центральные места. «Потребители начинают понимать, что дорогое — не значит качественное, а дешёвое — не значит некачественное. Не стоит переплачивать за бренд и одеваться дорого. Чем быстрее потребитель перестроится, тем легче перенесём ситуацию», — делится Марина Медведвева.
«Каждый покупатель должен понимать, что такое бюджет. Надо менять психологию», — поддерживает её Голубев.
С рынка уходят форматы «средний класс» и «средний плюс», заметил Константин Копытов. «Он зарождается, его давят сапогом, он снова пытается вырасти. Во всём мире средний класс является фундаментом. У нас фундамент — масс-маркет», — опечален топ-менеджер «Столицы».
Сокращаются спонтанные покупки, покупатель стал более избирательным, подтверждает Жданова. По её словам, сейчас появился тренд, которого не было прежде: арендаторы практически сразу принимают решение о закрытии, не ждут положительных изменений, как во время прошлого кризиса, доложила Жданова. Аналогичное поведение зафиксировал Голубев: арендаторы съезжают.
Операторы торговых центров ждут отчёт за первый квартал 2015 год, который покажет, как упадёт потребительский спрос, сообщил топ-менеджер PAN City Group. «Этот кризис ударит по потребительскому спросу. Потребитель нас всех кормит», — говорит он.
«Дайте 30%, а то уйду»
Во время спада потребительского спроса в выигрыше находятся торговые центры с высоким трафиком покупателей. Но независимо от вида торговых площадей наблюдается коррекция рублёвых ставок по аренде. При этом Пермь недалеко ушла от Москвы. В столице за 1 кв. м просят 1400—1600 руб., в Перми стоимость аренды на Комсомольском проспекте — 1500—2000 руб. В соседнем Екатеринбурге — 1200—1400 руб.
Частично это объясняется тем, что в Перми ниже обеспеченность качественными торговыми помещениями: 350 кв. м на 1000 человек, в том же Екатеринбурге — 600 кв м. Но такой дисбаланс привёл к тому, что екатеринбургские сети отказываются заходить в Пермь, в то время как пермские сети в Екатеринбурге развиваются. В частности, в прошлом году несколько магазинов открыла ГК «Норман-Виват», говорит Марина Медведева.
Аналитики PAN City Group считают, что рынок аренды коммерческой недвижимости в Перми ждёт коррекция. Она может составить 15%. Особенно это касается длинных контрактов и долларовых ставок. При этом можно ждать привязки арендной платы к торговому обороту арендатора. Многое будет зависеть от лояльности арендодателя. Поэтому на первый план выйдет профессионализм управляющих компаний.
По мнению Игоря Голубева, арендаторы будут доминировать в переговорах с оператором недвижимости и смогут добиться снижения арендной ставки. В то же время арендаторы, чтобы минимизировать свои издержки, готовы занять меньшую площадь, а некоторые будут закрывать свои магазины.
Представители управляющих компаний рассказали, что проводят регулярные переговоры с арендаторами.
Елена Жданова говорит, что встречи проходят как минимум раз в месяц. «Опыт показал, что этого достаточно, чтобы арендатор успокоился и мы продолжили взаимодействовать. Паники точно нет, есть определённое напряжение. Все присели, смотрят и ждут, — сообщила она. — Пока мы не поймём ситуацию, пока не стабилизируется то, что сегодня происходит, развития не будет. Сколько это продолжится — квартал, полгода — неясно. С предпринимательской активностью сейчас всё не очень хорошо».
К своим арендаторам PAN City Group в бизнес-парке «Морион» применяет политику ежедневных встреч, а не как раньше — раз в квартал, сообщил Игорь Голубев.
Корректировка арендной платы решается в индивидуальном порядке. Для арендаторов, которые вносят плату в валюте, установлены заградительные барьеры или фиксированный курс.
Елена Жданова напомнила, что переговоры о расширении линейки Inditex в ТРК «СемьЯ» приостановлены до апреля, тогда испанская группа компаний сообщит о своём решении. «Это показательный пример того, как крупные международные компании оценивают динамику покупательского спроса в России», — говорит она.
Марина Медведева рассказала, что РИАЛ выстраивает отношения с арендаторами, опираясь на три показателя. Это объём посещений, во-вторых, объём выручки, который зависит от наценки на товар. Так, при средней наценке в 100—120% арендатор в плюсе, когда он выплачивает арендодателю 12—14% от выручки. Как только процент отчислений арендатору возрастает до 20—22%, арендатор убыточен.
Третий показатель — прибыль, он складывается из двух предыдущих.
«Когда к нам приходит арендатор и просит скидку, мы отвечаем: «Дайте выручку». Если он добросовестный, приносит выручку, в случае когда процент арендной платы от выручки выходит за эти рамки, начинаем разговаривать о скидке. Если нет, я не вижу темы для разговора, — признаётся Медведева. — Но сейчас все работают под копирку и говорят: «Я хочу 30%». Просишь обосновать, отвечают: «Дайте 30%, а то уйду». В этом случае лучше быть без арендатора, чем с недобросовестным арендатором. Важен не эмоциональный, а математический подход. Такая скидка сыграет против вас: не факт, что если вы её дадите, он не придёт завтра и не попросит 50%».
Медведева полагает, что нельзя говорить об общем снижении арендных ставок. Некоторые арендаторы смогут пережить падение. В частности, это фирмы, предоставляющие услуги связи, — в период кризиса их доходность растёт. Поэтому Медведева обращает внимание на то, в каком сегменте работает бизнес. Если общепит — падение в кризисные времена долгосрочное и постоянное.
С федеральными сетями нужно вести дела несколько по-другому — они формируют покупательский поток, заметила Марина Медведева. Но они адекватны. Пусть даже не готовы платить гарантированную арендную плату, а только процент от выручки.
В то время как торговых площадей в Перми недостаток, офисных помещений — в избытке. «Проблема не в том, что плох бизнес, а в том что мы не развиваемся как регион, к нам не идут федеральные компании», — удручена топ-менеджер РИАЛа.
Появится ли практика, при которой офисная недвижимость будет сдаваться по цене коммунальных услуг? Это будет зависеть от решения собственника, считает Медведева.
«Я не скрываю, что у нас большие проблемы с арендой комплекса Green Plaza, но я никогда не нарежу её по 20—30 м, чтобы покрыть коммунальные издержки. Для меня как для практика мелкая нарезка — это не только убийство концепции, но и собственные затраты: перегородки поставить, пожарную сигнализацию перенести и пр. Проще будет закрыть какие-то этажи, пойти на эти убытки, чем эксплуатировать площади по минимальной стоимости», — откровенна она.
«За хороших арендаторов, не за шантажистов торговые центры будут бороться, будут держаться, — уверен Игорь Голубев. — В условиях изменений всем нужно будет договариваться».
«Если у арендодателя есть альтернатива, он не будет держаться за арендатора. Это бизнес», — заметила Елена Жданова. Она не ожидает в 2015 году увеличения вакантных площадей.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.