Оксана Клиницкая

корреспондент

---

Главный герой рынка жилья

2 ноября 2014 г.

Поделиться

Твитнуть

В России жилая недвижимость традиционно ценится как средство сбережения средств и приращения доходов. Всё чаще в качестве источника софинансирования покупки квартиры люди используют банковские кредиты. Неудивительно, что роль банков на рынке недвижимости повышается. Можно даже сказать, что во многом именно банки сегодня регулируют спрос и предложение на рынке недвижимости. Об этом «регуляторе» мы сегодня и поговорим.

Цифры роста

Ослабление рубля в условиях сложной геополитической ситуации стимулировало потребительскую активность и повысило популярность недвижимости как объекта для инвестиций. Свою роль в этом сыграло отсутствие понятного и предсказуемого инструмента долгосрочного инвестирования. Многие покупатели недвижимости видят в такой покупке защиту своих сбережений. Такие выводы делает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое провело исследование рынка жилья и ипотечного кредитования в первом полугодии 2014 года.

В то же время заёмщики, желающие приобрести жильё для себя, опасаясь роста ставок, решили не медлить с покупкой и вовсю используют ипотеку. Предпосылки к увеличению ставок действительно существуют, но это не мешает банкам вести жёсткую борьбу за клиента. Основным способом конкурентной борьбы является снижение требований к ипотечным заёмщикам, замечают в АИЖК.

Статистика первой половины 2014 года свидетельствует о развитии рынка ипотеки опережающими общее развитие экономики страны темпами. В первом полугодии 2014 года в России в общей сложности было выдано 448 536 ипотечных кредитов на общую сумму 769,5 млрд руб., что в 1,3 раза выше, чем в аналогичном периоде 2013 года в количественном выражении и в 1,4 раза — в денежном.

Влияние ипотеки на развитие рынка жилья продолжает увеличиваться, считают в АИЖК. В первом полугодии 2014 года доля сделок с ипотекой на рынке жилья достигла очередного рекордного уровня — 26,4%, что на 2,8% выше, чем годом ранее.

Возрастающее влияние ипотеки на рынок строительства косвенно подтверждают и данные Росреестра, согласно которым доля договоров участия в долевом строительстве с привлечением кредитных средств и средств целевого займа выросла в первом полугодии 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года на 21%.

Развитие ипотечного рынка стало устойчивой базой для роста объёмов жилищного строительства. В первом полугодии построено 375,8 тыс. квартир общей площадью 29,4 млн кв. м (+30% к соответствующему периоду предыдущего года), что во многом объясняется активным развитием ипотечного кредитования на первичном рынке жилья в 2012—2013 годах.

Динамичный рост ипотечного кредитования в первом полугодии 2014 года закладывает фундамент для дальнейшего увеличения объёмов ввода жилья. Что, в свою очередь, оказывает стимулирующий эффект на развитие экономики в целом, утверждают в АИЖК.

Смотрим на банки

Увеличение объёмов выдачи ипотечных кредитов и жилищного строительства удерживает рынок жилья на сбалансированной траектории развития — дополнительный платёжеспособный спрос населения, поддерживаемый ипотекой, поглощает первичный рынок жилья.

«С участием банков заключается каждая вторая сделка по покупке квартиры», — замечает управляющий АН «Перспектива» Станислав Цвирко. С ним солидарна генеральный директор ООО «КомСтрин-Пермь» Марина Коноплёва: она оценивает долю ипотечных сделок в 60—80% на самом востребованном рынке — жилья экономкласса.

«Сейчас спрос на жильё держится только за счёт ипотечных сделок. Можно предположить, что как банки будут себя вести, так рынок и будет развиваться. Банки будут участвовать в формировании цен на рынке жилья. Раньше такого не было», — констатирует генеральный директор АН «Респект» Алексей Ананьев.

Зачастую люди приобретают жильё, скопив определённую сумму денег, которой не хватает на покупку квартиры, но достаточно для первоначального взноса, считает директор по инвестициям ГК «Строительные проекты» Ирина Малыгина. Поэтому ипотека актуальна для многих. Об этом говорят и цифры.

По данным Банка России, за первое полугодие 2014 года, жители Перми получили 5367 ипотечных жилищных кредитов на сумму 10,1 млрд руб., что выше аналогичного показателя прошлого года на 49,8%. «Люди хотят брать ипотеку на максимальную сумму, но тут уже встаёт вопрос: а сколько одобрит банк?» — заметила Малыгина.

По данным филиалов банков в Перми, «средний» житель края берёт 1,4 млн руб. ипотечных средств. Процентные ставки у банков варьируются от 10 до 15%. «Ставка может быть снижена во время акций. В этом случае наблюдается всплеск спроса на жильё», — отметила Марина Коноплёва.

В АИЖК отмечают положительный момент: развитие ипотеки не приводит к формированию «пузыря» на рынке недвижимости. Рост цен на жильё в первом полугодии 2014 года по отношению к соответствующему периоду 2013 года в среднем составил 4,9%, и это с учётом зафиксированной годовой инфляции на уровне 7%. В АИЖК даже констатируют снижение реальных цен на жильё и, соответственно, рост его доступности для населения.

В то же время банкам следует очень внимательно оценивать кредитные риски и не допускать необоснованного снижения требований к заёмщикам — в случае резкого ухудшения экономической ситуации сильнее всего пострадают те, кто получает «серую» зарплату и не имеет возможности подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ. Кроме того, уязвимыми будут заёмщики, имеющие помимо ипотечного кредита ещё и потребительские, предостерегают в АИЖК.

«Из-за угрозы роста уровня просрочки банки вынуждены ужесточать требования к клиенту, чтобы повысить качество своих кредитных портфелей, что провоцирует рост минимального первоначального взноса по ипотечным программам, в качестве дополнительного подтверждения платёжеспособности заёмщика», — рассуждает ведущий специалист отдела маркетинга ОАО «ПАИЖК» Ирина Черненко.

Также на рынке ипотечного кредитования в Пермском крае наблюдается уход небольших банков с рынка. Это приведёт к тому, что останется несколько крупных игроков с поддержкой государства, а также организации, осуществляющие социальную функцию — предоставление займов и кредитов на льготных условиях, рассказывает Черненко.

Выдача кредитов происходит спокойными темпами. Ажиотажного спроса на ипотеку, который наблюдался в начале 2014 года, уже нет, сообщила начальник отдела розничных продаж ПАИЖК Светлана Владыкина. По её словам, осенью эксперты рынка недвижимости отмечают значительное снижение интереса к сделкам с недвижимостью в связи с высоким уровнем закредитованности населения Пермского края и неопределённостью политической ситуации. «Интерес к ипотеке поддерживается за счёт тех граждан, которые желают улучшить свои жилищные условия или приобрести первое жильё», — считает Владыкина.

Другое мнение у заместителя управляющего Пермским филиалом «Дил-банка» Натальи Литвиновой. По её наблюдениям, в последние месяцы происходит рост спроса на ипотечные кредиты, в особенности на покупку готовых квартир и индивидуальных жилых домов. «Традиционно в летние месяцы прослеживался небольшой спад ипотечных сделок, но мы это связываем больше с сезонностью, нежели с какой-либо другой причиной. Сейчас спрос на ипотечные продукты стабилен, относительно летних месяцев отмечается рост количества заявок», — рассказала Литвинова.

Неудивительно, что, как говорят в АИЖК, сегодня сокращаются объёмы нежилого строительства, в то время как жилищное строительство становится приоритетным направлениям деятельности строительных компаний.