Квартиры для «топов»
Жильё класса «бизнес» в Перми пользуется популярностью преимущественно у арендаторов
Пермский рынок жилья повторяет общероссийский тренд: граждане меняют свои приоритеты, предпочитая экономкласс «комфорту». Ориентируясь на спрос покупателей, застройщики снижают в новостройках долю квартир класса «бизнес». Несколько новых объектов такого уровня всё же появится на рынке. При этом «бизнес» успешно сдаётся в аренду.
Сергей Копышко
«Централизация» элиты
Вторая половина 2013 года — начало 2014 года ознаменовались появлением на пермском рынке новостроек ряда новых жилых комплексов повышенного качества, а именно классов «бизнес» и «бизнес+» (согласно классификации национального совета Российской гильдии риелторов).
Такие объекты, отмечают в ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», строятся в центральных районах Перми. В них будущим жильцам обещан максимальный комфорт и создание «клубной» атмосферы. Но количество перспективных площадок весьма ограничено, что также способствует дефициту высокоуровневого жилья.
Руководитель Центра аренды АН «Перспектива» Наталья Ищук отмечает, что в Перми нет ярко выраженных «элитных» районов, есть лишь точечно разбросанные по городу объекты, подходящие по некоторым параметрам под соответствующую классификацию. Местами наибольшей концентрации таких объектов являются Ленинский и Свердловский районы с удобной транспортной развязкой, множеством торговых центров, кинотеатров, памятников архитектуры.
Ряд проектов широко анонсируется, например, ЖК «Астра», но их возведение находится либо на стадии строительства фундамента, либо будущая стройплощадка просто ограждена забором.
Близок к сдаче только ЖК «Симфония» на ул. Советской, 30, который будет введён в эксплуатацию в первом квартале 2015 года. Он выделяется среди немногочисленных строящихся жилых домов класса «бизнес» с точки зрения своего местоположения и степени проработки концепции.
«У жилого комплекса «Симфония» есть всё для того, чтобы стать одним из знаковых строительных проектов последних лет в Перми», — говорят аналитики из «КД-консалтинга».
Если средняя цена 1 кв. м в сегменте экономкласса в Перми составляет сегодня 52,2 тыс. руб., в «комфорте» — 59,3 тыс. руб., то в сегменте «бизнес» — 80,9 тыс. руб., подсчитала руководитель отдела маркетинга и консалтинга компании PAN City Group Юлия Цепенникова.
Успешность проекта для девелопера зависит в том числе и от качества анализа потребительских предпочтений, так как в этом случае они значительно более сложные и разнообразные, чем в сегменте массового жилья, считает Наталья Ищук из «Перспективы».
Меньше 10%
Предъявляемый покупателями спрос заставил переориентировать пермских застройщиков планировки в своих строящихся объектах. 90-95% квартир — это сегменты «эконом» и «эконом +». Соответственно, жильё класса «бизнес» занимает долю менее 10%, отмечают в аналитическом центре «Медиана».
Если оценивать сегмент «бизнес» исходя из классификации, принятой Российской гильдией риелторов, его реальная доля в Перми составит не более 6-7%, полагает Юлия Цепенникова. По её данным, процент сегментов «эконом», «комфорт» и «бизнес» в общем объёме количества многоквартирных домов, планируемых к сдаче в 2014 году, достигает 20%, 78% и 2% соответственно (аналогичный показатель в разрезе объёма квадратных метров: 26% — «эконом», 73% — «комфорт», 1% — «бизнес»).
Наталья Гомзякова, маркетолог ЗАО «ОСТ-Дизайн»:
— В России нет единой классификации объектов недвижимости. И даже аналитики Перми используют разные критерии оценки. Я придерживаюсь того, что разработано Пермской гильдией риелторов под руководством Эльвиры Дмитриевны Епишиной. И если строго следовать классификации, то доля реально строящихся домов, относящихся по ряду критериев к сегменту «бизнес», на пермском рынке недвижимости по субъективным ощущениям составляет менее 10%.
Возводимая «ОСТ-Дизайном» вторая очередь ЖК «Акварели», возможно, не на все 100% соответствует требованиям «официальной» классификации, но, учитывая архитектурные, инженерные, эстетические решения этого жилого комплекса, компания смело позиционирует его в сегменте «бизнес».
В период строительства наиболее успешно реализуются объекты класса «эконом» и «комфорт» — старт продаж здесь происходит ещё на этапе «котлована». Доля готовых квартир в первичной продаже, то есть после сдачи в эксплуатацию, в среднем составляет 6%, отмечает Юлия Цепенникова. Другая ситуация — с «бизнесом». Квартиры такого уровня преимущественно реализуются уже после завершения строительства. В этом — специфика сегмента.
«Квартиры в таких домах, как правило, выставляются на продажу на этапе возведения нижних и средних этажей и в силу эксклюзивности продукта имеют более длительный срок экспозиции», — делится своими наблюдениями Цепенникова.
Покупатели — кто они?
Покупатели главным образом приобретают престижную жилую недвижимость для постоянного проживания, а не в инвестиционных целях. В этом заключается ещё одна особенность сегмента. Аудитория жилья класса «бизнес» — собственники бизнеса, топ-менеджеры крупных государственных корпораций, финансовых организаций, известные спортсмены, представители культурной среды, рассуждает Юлия Цепенникова. Её мнение разделяют в компании «ОСТ-Дизайн».
Наталья Гомзякова:
— В Центре продаж ЖК «Акварели» мы чётко представляем себе нашу целевую аудиторию. Критерии совпадают с требованиями банков к своим потенциальным заёмщикам. То есть наши будущие покупатели — это собственники бизнеса, менеджеры компаний высшего и среднего звена, высококлассные специалисты предприятий с хорошим стабильным доходом. Как правило, семейные, с детьми; владельцы автомобилей, пользователи интернета, профессионально успешные, социально активные, тяготеющие к урбанистическому образу жизни, предпочитающие динамичную жизнь в мегаполисе спокойной жизни за городом, ценящие комфорт и качество жизни. Поэтому квартиры в жилом комплексе «Акварели» в 80% случаях люди покупают для себя с целью качественного улучшения жилищных условий.
По мнению Натальи Гомзяковой, инвестировать деньги в объекты жилой недвижимости, стоимость которых превышает среднерыночную, на пермском рынке не совсем целесообразно, так как квартиры экономкласса более ликвидны.
«С другой стороны, вкладывать в подобный объект на стадии начала строительства при низких ценах и при условии, что вы доверяете застройщику, очень выгодно, так как за полтора-два года строительства цена на такую недвижимость может вырасти до 30%. У нас в городе есть люди, которые на этом бизнесе буквально специализируются», — откровенничает Гомзякова. По её словам, никто не покупает квартиры, чтобы просто сохранить финансы: «Деньги должны работать». В некоторых случаях они отлично работают, когда инвесторы сдают квартиры.
По наблюдениям Натальи Ищук, большинство запросов по аренде VIP-недвижимости ранее поступало от иностранных граждан, однако в последнее время примерно половина из них поступает уже от местных арендаторов из Перми и края. Чаще всего востребованы одно- и двухкомнатные квартиры стоимостью до 50 тыс. руб. в месяц. Затем следуют трёх- и четырёхкомнатные квартиры стоимостью от 50 тыс. руб. до 70 тыс. руб. Завершают этот «рейтинг» пяти- и семикомнатные квартиры либо коттеджи стоимостью от 70 тыс. руб. до 110 тыс. руб.
«И, как ни странно, несмотря на высокую стоимость арендной платы, в Перми передаваемые в аренду квартиры в домах класса «бизнес» пользуются большим спросом. Сказывается недостаток высококачественных домов», — рассуждает Наталья Гомзякова.
С маркетологом из «ОСТ-Дизайна» соглашаются и другие её коллеги: в период с 2011 по 2013 год в Перми было начато строительство всего семи новостроек класса «бизнес», анализируют в «КД-консалтинге».
Тем не менее в Перми предложения бизнес-жилья остаётся достаточно ограниченным, наблюдается дефицит качественного предложения.
Прогнозы
Спрос на качественные новостройки — концептуальные, архитектурно нестандартные, инженерно насыщенные, эстетически выразительные — будет всегда, уверена Наталья Гомзякова. Другое дело, что не у всех покупателей получается решить персональный финансовый вопрос. Он во многом зависит от общей макроэкономической ситуации в стране.
«Несмотря на лёгкую стагнацию рынка недвижимости Перми, мы верим, что всё будет хорошо. По-другому строителям нельзя. Лучше тогда вообще не браться за дело», — оптимистична в своих прогнозах Гомзякова.
В качественном сегменте жилья класса «бизнес» спрос сохранит устойчивый характер, уверена Юлия Цепенникова. По её информации, сейчас представители аудитории этого сегмента имеют недвижимость преимущественно в домах класса «комфорт» и рассматривают возможность проживания в жилье более высокого качества.
В сегменте жилой недвижимости уровня «бизнес», которая отвечала бы трём критериям: оригинальности концепции, обоснованности цены, максимальному соответствию официально принятой классификации, — сегодня наблюдается дефицит предложения.
В целом, с учётом процессов волатильности в экономике, покупатели более осторожно принимают решение о покупке. Однако качественное предложение с адекватным уровнем цены, несомненно, найдёт своего покупателя и будет востребованным, уверена Цепенникова.
Есть и более сдержанное мнение. Так, в «КД-консалтинге» предполагают, что спрос на «бизнес» невысок и масштабного развития этот вид жилья в Перми не получит. Скептично к появлению новых проектов относится управляющий АН «Перспектива» Станислав Цвирко: «Серьёзного роста этого сегмента не видно. Тем более что существуют предложения в уже построенных комплексах — «Виктория», «Крылья», «Альпийская горка», «Сапфир». Ниша покупателей есть, но она не столь многочисленна».
Наталья Гомзякова:
— Понятно, что уровни Перми и Москвы — это разные вещи. Хотелось бы, чтобы осознание «концептуальности» объектов класса «бизнес» было как у «производителей», так и у потребителей этого продукта. А наш пермский рынок, к сожалению, ещё не совсем дорос до этого. Поэтому неудивительно, что по ряду критериев некоторые объекты, заявленные как «бизнес», даже в центре города и даже с явно завышенными для Перми ценами не всегда являются таковыми. С другой стороны, объект, насыщенный всяческими инженерными и эстетическими изысками, пермский покупатель, к сожалению, не всегда в состоянии оценить. Надо повышать уровень осознанности обеих сторон. Ведь хочется, чтобы в Перми было больше красивых и качественных домов!
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.