Почём американская мечта?

Ну что, дорогие соотечественники, снова обдумываете эвакуационную формулу «чемодан — вокзал — куда подальше»? Что ж, понимаем — времена нынче тревожные. В конце концов, «запасной аэродром» никогда не помешает: этому нас учит весь правящий класс, чьи американские апартаменты и французские замки лучше всякой пропаганды обозначают курс, которым идём. И пока границы закрыты не все, есть время прикинуть: куда подальше — это куда? Пермячка, а ныне американский риелтор Татьяна Татаринова любезно согласилась дать несколько ценных советов тем, кто подумывает о приобретении недвижимости в США.

Вперёд, в прошлое

В 2013 году на рынке недвижимос­ти Америки в обиход вновь вошло выражение «рынок продавцов». Наконец-то дом можно продать за приемлемую цену в течение 30—60 дней вместо ставших привычными 200—300 дней. Это случилось впервые после коллапса недвижимости в 2007 году, когда многие американцы, потеряв работу и будучи не в состоянии содержать дом и платить по ипотеке, оказались перед выбором: просто покинуть жильё, отдав его банку, либо продать по цене ниже той, которую сами заплатили, и возвращать банку недостающую сумму.

В некоторых случаях банки-кредиторы были так рады хоть каким-то деньгам, что прощали должников. Список недвижимости, оказавшейся в распоряжении банков, угрожающе рос, что с ней делать — банки плохо представляли, а покинутые дома тем временем продолжали падать в цене.

Только к концу 2013 года эксперты определились: да, рынок возвращается в норму. Хотя никто не обманывается: до возвращения цен на докризисный уровень придётся ждать ещё долгие годы. Так, в Орландо, американском туристическом раю, рыночная цена домов сегодня — это только половина цены 2007 года. За один и тот же дом до кризиса платили $295 000, а в 2013 году — $145 000.

Покупательский интерес подогревают и рекордно низкие проценты на ипотечные кредиты. По данным ассоциации риелторов, покупатель с хорошей кредитной историей и стабильным заработком может рассчитывать на фиксированную ставку в 3,21%. Столь низкий ипотечный процент был зафиксирован лишь в 1995 году.

Опубликованные данные спровоцировали новую волну интереса покупателей. «В Орландо рынок недвижимос­ти очень динамичен, — говорит агент по недвижимости Майк Стюард. — Мы немного отличаемся от других городов тем, что здесь много корпораций, которые любят перемещать своих сотрудников из города в город. Соответственно, эти сотрудники продают и покупают дома. Также у нас очень большой приток иностранных покупателей. На данный момент больше всего иностранных покупателей из Бразилии».

В Орландо среди покупателей-иностранцев набирает популярность покупка «вскладчину», когда дом покупается на несколько семей. Режим поездок семьи устанавливают сами. Они нанимают местного человека для поддержания порядка в доме. Менеджер дома проследит за выплатами по ипотеке, оплатой счетов, подготовит дом к приезду очередных хозяев.

Как вложение капитала популярна и выгодна покупка дома для последующей аренды. А пока дом сдаётся, и цены на недвижимость могут подрасти.

Правила игры

Борьба за покупателя делает гибкой и политику банков по предоставлению ипотечного кредита иностранным гражданам. Вот примерные условия ипотеки.

• Процесс оформления ипотеки занимает до 60 дней. Всё можно сделать в режиме онлайн, с досылкой некоторых документов при помощи службы экспресс-доставки (DHL, FedEx и пр.).

• Первоначальный взнос за недвижимость — от 30% стоимости дома (для американца этот взнос составляет 5—10%).

• Ипотека выдаётся на 30 лет с фиксированной ставкой на первые три—пять лет (дальнейшая судьба ставки оговаривается с банком).

• Необходим счёт в банке США для автоматического снятия месячных платежей.

• Изначально банк должен увидеть достаточную сумму на счёте, но после заключения сделки её можно снять. По крайней мере, так делают многие иностранцы.

• Покупателю необходимо иметь идеальную кредитную историю — как минимум 720 баллов по американской кредитной шкале.

Это общая, упрощённая информация по получению ипотеки иностранными гражданами. Главный фактор получения ипотеки — банк, не возражающий рискнуть деньгами. По словам финансового брокера банка BB&T Джона Селестры, его банк предпочитает не рисковать. И на запрос по условиям ипотеки он ответил: «Такие займы остались в прошлом, мы их давали только до 2007 года. Я слышал, что их можно получить у частных инвесторов. Но при этом рискуют и сами покупатели».

Специалист банка Wells Fargo не отказался столь категорически, но более перспективными назвал услуги банков во Флориде, Калифорнии и Южной Каролине.

Не ошибитесь с риелтором

По деталям сделки необходимо обратиться к специалистам по ипотеке и риелторам. Да простят меня заокеан­ские соотечественники, но фактор «я говорю по-русски» не должен быть решающим в выборе специалиста. Бывает, что русскоговорящий риелтор использует не только владение языком, но и знание психологии «своих». Подчас удачливые и предприимчивые российские бизнесмены становятся по-детски доверчивы в чужой стране.

Типичный случай начала 2000-х годов. Когда цены были критически низкими, квартиру в кондоминиуме в Майами можно было купить за $50—60 тыс. По доступной цене иностранец покупает жильё в современном красивом комплексе, приезжает в отпуск и с удивлением понимает, что его семья — чуть ли не единственный обитатель подъезда в многоэтажке. Остальное просто не продано.

В дополнение к вынужденному одиночеству он выясняет, что нужно платить ежемесячный взнос в $300 ассоциации кондоминиума, дополнительную страховку от наводнения или урагана и много чего другого. Формально ему это было рассказано при покупке, и покупатель даже подписал документы об ознакомлении с правилами, но всё это было сказано риелторской скороговоркой. Правила ассоциации кондоминиума — это толстая пачка документов мелким шрифтом. Обязанность изучения правил и следования им возлагается на покупателя.

Написаны бывают интересные вещи. Например, запрещается заводить в кондоминиуме обезьян или иметь собак весом больше 5 кг. Не приводить гостей после 10 часов вечера. Иногда даже запрещается пребывание детей на территории комплекса. Все эти факты могут быть обнаружены только тогда, когда новый владелец встретится с неожиданной проблемой. Риелтора к тому времени будет уже не найти.

Кэш правит миром

Частенько иностранцы платят за новые владения наличными. Это несколько сбивает налаженный ритм рынка, создавая ажиотаж вокруг некоторых домов и докризисную «войну предложений».

«Наличка» по-прежнему правит миром, — делится наблюдениями из Майами риелтор, потративший два месяца на поиск нужного дома для своего клиента с ипотекой и проигравший в «войне предложений». — Местные покупатели с первоначальным взносом в 5—10% оказываются в очень невыгодном положении. Они не могут конкурировать с теми, кто платит за дом «кэшем», и им приходится отказываться от желаемой недвижимос­ти. Я должен искать им другой дом».

Покупатели-иностранцы — желанные клиенты для риелторов. Это и «живые деньги», и непритязательность покупателя. На рынке много домов, построенных в 2000-х годах. Они презентабельно выглядят, но находятся в новых районах, которые так и не развились. К тому же во время рекордно низких цен некоторые дома по соседству были проданы тем, кого называют «людьми с низким достатком».

Обычная ситуация: жилой центр был ориентирован на средний класс — учителей, социальных работников, полицейских, — а оказался заселён многодетными семьями представителей так называемого «этнического меньшинства». Многие американцы очень капризно относятся к выбору соседей. Иностранцы-покупатели, как правило, не знают этих тонкостей и при выборе недвижимости критично оценивают лишь сам дом, а не его окружение.

Вывод: покупать жильё в Америке можно, но делать это нужно осторожно. Не стоит покупаться на разрекламированную «продажу с дивана». Надо хотя бы раз побывать в стране и лично познакомиться как с рынком недвижимости, так и с местными риелторами.