Дом как образ жизни
Пермский рынок загородной недвижимости, в отличие от многоквартирной застройки, радует разнообразием. Здесь можно встретить дачи, индивидуальные дома, таун-хаусы, коттеджи. Многие из них объединены в посёлки, а загородные форматы совмещаются с городскими. Иными словами, загородный дом для всё большего числа пермяков из разряда мечты переходит в разряд реальности
Архив ИД «Компаньон»
Не хватает концептуальности
Начиная с 2011 года пермский рынок загородной недвижимости активно пополнялся новыми проектами. Однако эта активность поддерживалась в основном за счёт выхода большого числа земельных массивов, в рамках которых выставлялись участки без подряда на строительство, рассказывает главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Наталья Короткая.
Если в конце 2010 года число посёлков, где продаются только земельные участки, составляло около 20, то к концу 2013 года выросло более чем в два раза — до 48. По данным специалиста, доля земельных массивов в общем предложении загородной недвижимости составляет более 60%.
Большинство предложений по продаже земельных участков относятся к ценовой категории от 15-20 до 40-50 тыс. руб. за сотку. Дорогостоящие участки скорее составляют исключение, чем правило: 250-300 тыс. руб. и до 600-700 тыс. руб. за сотку — такие предложения встречаются нечасто. Так или иначе, купив один раз участок, можно осваивать его бесконечно. Но в этом есть минусы. Теряется архитектура проекта, он сводится к хаотичной застройке, не имеет чётких временных рамок.
В связи с появлением на пермском рынке большого числа земельных участков стало можно говорить о насыщении рынка такими предложениями. Это приводит к снижению темпов реализации участков, отметила Наталья Короткая в своём докладе на «Камском форуме».
На пермском рынке организованных посёлков наблюдается стагнация — не появляется качественно новых предложений, цены на объекты меняются незначительно. Если происходит снижение стоимости, то в рамках специальных акций на дома больших площадей или с менее привлекательными планировками. В среднем в месяц реализуется всего один-два дома в загородном посёлке.
По данным аналитического центра «Медиана», структура предложения на рынке загородной недвижимости Пермского края аналогична Перми, где максимальную долю занимают индивидуальные дома (в среднем по Пермскому краю — 65,2%), а минимальную — таун-хаусы (в среднем по Пермскому краю 1,4% от общего объёма предложения).
В округе Перми, по подсчётам Натальи Короткой, существует 86 организованных посёлков, в их число входят как концептуальные комплексы, так и проекты в формате «земля без подряда». 25% из них составляют коттеджные посёлки, 10% — комплексы таун-хаусов и более 60% — земельные массивы.
На пермском рынке крайне мало концептуально проработанных проектов: организованных посёлков, находящихся на завершающей стадии реализации, обустроенных инфраструктурой, предлагающих покупателю определённый образ жизни, а не просто участок без коммуникаций. На сегодняшний день насчитывается лишь порядка 14 посёлков, которые характеризуются определённым концептом. При этом фактически завершёнными — сданы в эксплуатацию, полностью благоустроены либо близки к завершению — являются лишь половина из них.
Подавляющее большинство посёлков представлено классами «бизнес» и «комфорт». Цены домовладений в посёлках «бизнес-класса» колеблются от 4-6 млн руб. до 12-16 млн руб. и выше; до 35-55 млн руб. — в элитном классе. Цены домовладений в посёлках «комфорт-класса» варьируются от 2 до 5 млн руб. (максимум до 6 млн руб., в среднем 3-4 млн руб.). Самые дорогостоящие дома находятся в Мотовилихинском районе. За ним следуют Дзержинский, Свердловский, Кировский, Орджоникидзевский районы.
Представители девелопмента, реализующего участки, отмечают замедление темпов вывода проектов на рынок загородного жилья. В 2013 году PAN City Group стал предлагать земельные участки без подряда в сёлах Боброво и Демидково Green, рассказывает ведущий специалист отдела продаж девелоперской компании Алексей Агафонов.
Мал золотник, да дорог
Мультиформатные посёлки с индивидуальными домами сейчас — абсолютные фавориты на загородном рынке. Но прошлый год внёс на рынок загородной недвижимости несколько новых ориентиров.
Появление на рынке большого числа дешёвых земельных участков можно рассматривать как движение в сторону массового покупателя, которого должен привлекать невысокий первоначальный платёж и неограниченный срок строительства дома.
Сейчас как раз то самое время, когда индивидуальный дом в Перми или вблизи города можно приобрести по цене городской квартиры. Ещё одна тенденция — адаптация застройщиками планировочных решений под потребности и возможности потенциальных покупателей. В проектах коттеджей и таун-хаусов появляется всё больше вариантов площади от 100 до 150 кв. м. Например, если в 2008 году строились таун-хаусы в основном только больших площадей 250-300 кв. м, то теперь на рынке можно найти объекты площадью 80-100 кв. м. Примерами являются жилые комплексы на улицах Щербакова, Сигаева, Самаркандской и др.
Если ранее в продаже от застройщика найти объект с полной чистовой отделкой «под ключ» можно было только на рынке многоквартирного жилья и в ряде организованных коттеджных посёлков, то теперь такие предложения есть и в комплексах таун-хаусов.
Остро встаёт и вопрос обеспечения технической инфраструктурой. Далеко не все комплексы индивидуальных домов и коттеджных посёлков могут похвастаться полным набором коммуникаций, говорит аналитик группы компаний «Омэкс» (Омск) Анна Зыкова.
Из квартиры — в таун-хаус
Эксперты выделяют два направления развития рынка загородной недвижимости — комплексное освоение земельных участков и индивидуальное жилищное строительство. Индивидуальные дома, которые частники возводят для своего проживания, — это явление хаотичной точечной застройки. По статистическим данным за 2013 год, объёмы индивидуального строительства на территории Перми составили 121,5 тыс. кв. м, а на территории всего края — 486,7 тыс. кв. м (48% от введённого в крае «миллиона квадратов»).
Но будущее загородного рынка — всё же за системной и продуманной застройкой.
Показательным станет освоение земельных участков, реализованных Фондом РЖС, это определит дальнейшее развитие рынка малоэтажного жилья, считает Наталья Короткая. Начиная с 2011 года фонд провёл восемь аукционов, четыре из них — по участкам под комплексное освоение в целях малоэтажного жилищного строительства. Три из них расположены на территории Фроловского сельского поселения, один участок — в селе Лобаново. В 2014-2015 годах мы увидим, станут ли развиваться эти земли, и в каком виде будет происходить малоэтажная застройка.
В целом рынок загородной недвижимости достаточно далёк от сформированной стадии развития, считает Наталья Короткая.
Алексей Агафонов предположил, что у малоэтажных домов есть все перспективы для роста. Он говорит, что ассортимент предложений постоянно растёт, у покупателей есть выбор. Загородная недвижимость развивается во всех направлениях. В загородных домах люди находят новое качество жизни, уверен Агафонов.
Эксперты ожидают, что у загородной недвижимости большой потенциал. Обеспеченные семьи будут делать выбор в пользу индивидуального жилья и отказываться от проживания в многоквартирных домах. Этому поспособствует рассматриваемый сейчас в Госдуме закон об увеличении налога на недвижимость на второй дом.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.