Ломать — не строить
Сколько простоят наши дома?
Константин Долгановский
Москва регулярно подаёт регионам вредные примеры и заставляет задаваться неудобными вопросами. Например, широко обсуждаемая программа сноса столичных «хрущёвок» ребром поставила вопрос: «А на какой вообще срок рассчитаны наши жилые дома?» Актуальность вопроса подогревается и постоянно сдвигающимися сроками реализации упомянутой программы ликвидации «хрущоб». Если раньше оптимистичные разработчики полагали, что управятся до 2010 года, то сегодня наиболее решительные говорят о 2015-м, а осторожные — о 2017 годе. Параллельно внедряется другой вариант — реконструкция пятиэтажек, предполагающая усиление стен и надстройку ещё нескольких этажей. Сегодня в столице такой эксперимент уже проводится, и если он будет признан успешным, станет возможной его реализация и на других объектах.
Впрочем, что это мы всё про «хрущёвки»? Как будто в Перми нет других домов!
Оставим за кадром проблему расселения ветхого жилья. Там, по крайней мере, всё понятно: есть дома, которые необходимо расселять и сносить. На вопрос же о сроках эксплуатации «вполне годных» или даже «вообще новых» домов — сталинских, панельных, монолитных — так сразу и не ответишь.
Эксперты отмечают, что документы о сроках эксплуатации жилых зданий разных типов были разработаны ещё при советской власти. Один из самых новых датируется 1989 годом. Впрочем, справедливости ради отметим и то, что основная часть жилого фонда Российской Федерации была построена именно во времена Советского Союза. По оценкам специалистов, ввод жилья в 1990-2000-х годах в разы сократился.
Отдельно о терминологии. Если обращаться к нормативным документам, то никаких «хрущёвок», «брежневок», конечно, не найти. Деление идёт не по имени «хозяина» страны того периода, а по материалу изготовления. На сухом языке закона это звучит так.
«К первой группе относятся каменные, особо капитальные здания; фундаменты — каменные и бетонные; стены — каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия — железобетонные. Ко второй группе относятся каменные, обыкновенные здания; фундаменты — каменные; стены — каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия — железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам. К третьей группе относятся каменные облегчённые здания; фундаменты — каменные и бетонные; стены — облегчённой кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника; перекрытия — деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам».
Перечислены в документах саманные, глинобитные и другие строения, но для Перми это экзотика, так что их сроки службы опустим.
Наиболее долговечными называют монолитные дома, которые могут простоять до 300 лет. Капитальные дома с кирпичными несущими стенами, сложенными более чем в два с половиной кирпича, рассчитаны на 150 лет. А наиболее крепкими многие специалисты считают дома, построенные ещё при царизме, особенно с 1860 по 1917 год. «Малоэтажное строение. На куриных яйцах раствор заводили, — мечтательно говорят современные строители. — Ничего им не сделается. Для людей строили».
Далее специалисты путём соотнесения нормативных документов и описаний типов зданий с принятыми в народе названиями выводят следующие сроки эксплуатации:
— Довоенные «сталинки» — 125 лет. Нормативное время сноса — 2050-2070 годы;
— Послевоенные «сталинки» — 150 лет. Нормативное время сноса — 2095-2105 годы;
— «Хрущёвки» — 50 лет. Нормативное время сноса — 2005-2015 годы;
— Кирпичные пятиэтажки — 100 лет. Нормативное время сноса — 2055-2070 годы;
— Панельные и блочные 9-16-этажки — 100 лет. Нормативное время сноса — 2055-2080 годы;
— Современные кирпичные и монолитные — 125-150 лет;
— Современные панельные — 100-120 лет;
— Современные блочные — 100 лет.
Но это только нормативы, которые у нас догмой никогда не были. К этому можно относиться как угодно. Некоторые эксперты подходят оптимистично.
«Как это ни удивительно, ресурс «хрущёвок» — не расчётный, а фактический — достигает 150 лет. На сегодняшний день с момента застройки первых «хрущёвок» в 1948 году прошло около 65 лет. В среднем по стране такие дома — от 60 лет и моложе», — подсчитал член коллегии Госстроя России, вице-президент Российского союза инженеров Иван Андриевский.
К нормативам необходимо добавить ещё три немаловажных фактора. Первый: насколько чётко соблюдались строительные нормы при возведении здания. Второй: какого качества были строительные материалы. Третий: как эксплуатируется сооружение.
Специалисты обращают внимание на то, что даже здания с одинаковыми техническими характеристиками, возведённые примерно в одно время, могут оказаться очень разными по состоянию, как раз в силу различных нюансов строительства и эксплуатации.
Ещё одна существенная «деталь» — капитальный ремонт здания. Эксперты говорят, что панельные дома более других нуждаются в плановом капитальном ремонте: металлическая арматура в несущих стенах подвергается коррозии. Меж тем, по некоторым оценкам, преимущественно панельными домами «укомплектован» сегодня жилой фонд многих крупных российских городов.
«Начиная с 1956 года и вплоть до конца 1980-х годов структура строительства отличалась очень высоким уровнем однородности. Две трети объёмов ввода приходилось на полносборное железобетонное крупнопанельное многоэтажное домостроение с квартирами по социальному стандарту, оборудованными централизованными системами тепло- и водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, канализации», — считает председатель наблюдательного совета Института демографии, миграции и регионального развития Юрий Крупнов.
Эксперты убеждены: жилые дома, которые строились в 1950-1980-е годы, нуждаются сегодня в капитальном ремонте. И объёмы, затраты, темпы на этот ремонт должны быть такими же, как в Советском Союзе. В противном случае велика вероятность того, что дома начнут так же массово выходить из строя, как в своё время вводились.
Кроме того, «панельки» были рассчитаны на дешёвые энергоносители. Экономить тепло, электричество, воду на стадии проектирования и строительства было не принято. Высокий износ коммунальных сетей даёт рост аварий.
То же касается и «начинки» дома. Всё, от радиаторов отопления до проводки, рассчитано на определённый срок эксплуатации. Например, сроки службы линолеума — 10-15 лет. Входных наружных дверей — 20 лет.
К физическому износу здания можно добавить его моральное старение. Мало кому сегодня кажутся блистательными перспективы проживания в коммунальной квартире, пусть даже и с ванной, или в «хрущёвке», пусть и оснащённой своим душем. Для морального износа тоже есть сухое определение: «Моральный износ старого жилого фонда — это обесценивание жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объёмно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведёнными домами». В переводе на русский: ну кто так строит в наши дни? Понятие комфорта убежало далеко вперёд.
Поэтому нет ничего удивительного, что по домам хрущёвского типа в Москве власти приняли решение о сносе. По данным разных источников, из 1,7 тыс. столичных «хрущёвок» к осени 2013 года осталось 317. Московские власти уже задумываются, дома каких серий будут следующими под снос и расселение или реконструкцию.
Однако девелоперы указывают на то, что даже в Москве, с её «золотыми» ценами на землю и недвижимость, программа сноса «хрущёвок» постоянно буксует. Кто из регионов отважится повторить опыт города-героя и в каком виде (снос? капитальный ремонт? реконструкция и увеличение этажности?), пока неизвестно.
Зато примерно известен перечень проблем, с которыми столкнётся реализация такой программы: от вопросов по коммуникациям до нежелания жильцов переселяться в новое, но, вероятнее всего, отдалённое от центра города жильё. Для Перми, где половина центра застроена именно «хрущёвками» и «сталинками», эти проблемы когда-нибудь станут не менее актуальными.
Источник — «Компаньон magazine»
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.