Эксперты спрогнозировали снижение ввода жилья в Перми в этом году
В городе востребовано не более 450-500 тыс кв. метров жилья в год
В 2019 году в Перми будет введено в эксплуатацию 423,6 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Такой прогноз дала председатель совета НП «Российская гильдия риэлторов. Пермский край», директор АН «Территория» Екатерина Пахомова в рамках круглого стола с участием застройщиков и банков по проектному финансированию, организованного компанией «Талан» в Перми.
По её данным, в прошлом году в городе было введено 460,3 тыс. кв. м многоквартирного жилья (по данным отчёта главы города Дмитрия Самойлова, в прошлом году было введено 476,3 тыс. кв. м, — прим.). Но снижение темпов будет временным, связанным с адаптационным периодом перехода отрасли на проектное финансирование. И уже на 2020 год она прогнозирует ввод 516,5 тыс. кв. м.
По словам участников мероприятия, ежегодный объём ввода в 450—500 тыс. кв. м — «нормальная» ситуация для Перми. Общий вывод — это именно тот объём, который востребован покупателями и «комфортен» для застройщиков.
По словам руководителя отдела продаж компании «Девелопмент-Юг» в Перми Алексея Терентьева, в краевом центре нет перенасыщения строительного рынка, поэтому и в следующие годы, «если не произойдёт ничего экстраординарного», по-прежнему ежегодно будет востребовано 450—500 тыс. кв. м.
И это даже притом что с февраля по май в городе «стартовало» строительство многих проектов, чтобы успеть попасть под нормативы, позволяющие строить по старым правилам, без применения модели проектного финансирования.
По словам генерального директора компании «Орсо-групп» Михаила Бесфамильного, на показатели влияет и то, что в Перми фактически нет роста численности населения. Происходит внутренняя миграция, когда в Пермь переезжают жители городов края, с другой стороны, наблюдается отток пермяков в крупные города других регионов, и это настораживает, так как «из города уезжает наиболее платёжеспособное население».
Он подчеркнул, что объёмам мешают также два основных фактора: административное давление на застройщиков со стороны органов власти и небольшое число земельных участков, выставляемых на торги под застройку.
Практически все участники круглого стола отметили и то, что цены на жильё продолжат расти. По данным Екатерины Пахомовой, новостройки за год уже выросли на 10%, а «вторичка» — на 7%. Представители застройщиков отметили, что на рост цен повлияют не только новые правила в связи с переходом на проектное финансирование (только этот фактор даст в среднем рост на 6—7%, но и рост НДС и стоимости стройматериалов.
Участники круглого стола отметили, что пока ещё не урегулированы все спорные вопросы между девелоперами и банками.
Но наиболее крупные застройщики заранее начали «обкатывать» проектную схему. Другие же пока рассматривают предложения банков.
Например, «Талан» строит один объект исходя из проектного финансирования, по второму пока нет однозначного ответа, но, скорее всего, он будет достраиваться по старой схеме.
«Если наш второй объект будет соответствовать критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома, то достраивать его мы будем по старой схеме финансирования. В этом случае все объекты будут строиться с привлечением проектного финансирования в 2021 году. Если же объект не будет соответствовать критериям, то уже в 2019 году», — поясняет директор департамента продаж компании «Талан» в Перми Наталья Андаева.
Помимо этого, застройщики сетуют на избирательность банков: кому-то они могут дать кредит на более выгодных условиях, кому-то — на менее выгодных, и какого-то единого критерия этого выбора нет. Тем самым банки, фактически пока не имея разработанного продукта, могут регулировать себестоимость строительства, а значит, и конечную цену.
Наталья Андаева соглашается с тем, что существуют разные подходы к проблеме банков и девелоперов: «Приведу простой пример. По нашим расчётам, финансовые затраты нашего проекта равнялись 115 млн руб., а банк оценил их в 2,5 раза больше — 280 млн руб. Также в своей модели он «удлинил» продажи — по банковским расчётам, 35% квартир мы продали бы уже после завершения строительства. При этом мы традиционно продаём все квартиры за год до ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того, банк понизил на 3% предполагаемую цену продажи».
По словам эксперта, на текущий момент ключевая проблема в том, что оценка рисков проекта — не типовая задача. «У каждого проекта и у каждого девелопера есть свои особенности. Банки должны накопить огромный опыт в этом вопросе, чтобы сформировать стандарты работы и оценки. А это произойдёт не скоро», — поясняет Наталья Андаева.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.