На пределе мощностей
Эксперты фиксируют дефицит современных складских помещений в Пермском крае
В марте депутаты краевого Законодательного собрания в двух чтениях приняли законопроект о льготе для логистических комплексов. Девелоперы объектов от 15 тыс. кв. м будут освобождены от налога на имущество организаций при условии, что их проект получит статус приоритетного. Мера направлена на развитие рынка качественных складских помещений. Эксперты отмечают, что стимулирование строительства складов необходимо, однако одной льготы недостаточно.
На рынке пусто
Сейчас обеспеченность Пермского края современными складскими комплексами находится на низком уровне. По словам Андрея Кукаркина, генерального директора оценочной компании «КСИ Консалтинг», свои логистические комплексы имеют крупные торговые сети федерального значения, а региональный бизнес владеет и арендует старые объекты недвижимости. Соответственно, современных складских комплексов в продаже нет, продаются бывшие производственные объекты, приспособленные под склады. В аренду также в основном предлагаются складские помещения, построенные ещё при советской власти. Спросом пользуются только те объекты, которые соответствуют современным требованиям: высота потолков, наличие рамп, разворотных площадок, возможность регулировки температуры, влажности и т. д.
Тенденция к строительству складов для собственного использования связана также с экономическими причинами, считает Дмитрий Ончуров, директор АН «Этажи Сота». Цены на металлопрофиль (профнастил) и пиломатериалы снизились, и, хотя тарифы на энергоносители выросли, существует возможность сократить их потребление за счёт эргономики, современных технологий, приборов и современной инфраструктуры. Поэтому, если удаётся найти подходящий участок с хорошим расположением и транспортной доступностью, бизнес предпочитает строить сам, а не арендовать существующие помещения.
По словам Дмитрия Ончурова, самый высокий спрос отмечается на склады класса А: площадью не менее 30 тыс. кв. м, высотой не менее 4—6 м, желательно с кран-балкой, а также на земельные участки, подходящие для строительства таких площадей.
Генеральный директор консалтинговой компании S.Research&Decisions Регина Давлетшина отмечает, что власти региона заявляют о потребности Пермского края в 600 тыс. кв. м современных складов. «Пока что текущие потребности перекрываются существующими складскими объектами, но региону безусловно необходимо обновление имеющегося фонда складской недвижимости. Бизнес строит склады для себя сам — того класса, который требуется, и эти объекты не выходят в свободный рынок. Данная тенденция наблюдается уже 10—15 лет. В результате на рынке отсутствуют качественные складские помещения, отвечающие требованиям современного бизнеса», — говорит эксперт.
Причём за последний год разрыв между существующими и необходимыми складскими мощностями даже увеличился. По данным Дмитрия Ончурова, объём предложений складских помещений в продажу и аренду в Пермском крае за последний год сократился на 23 и 6% соответственно, в то время как спрос на покупку данного типа коммерческой недвижимости, напротив, существенно вырос — до 38%.
Что касается соседних регионов, то, в отличие от Пермского края, за последний год объём предложений складских помещений там увеличился: по данным Олега Изотова, руководителя категории коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости», в Башкортостане — на 35%, в Удмуртии — на 4%, в Свердловской области — на 2%. То же касается и складов в аренду: в Башкортостане их количество выросло на 15%, в Свердловской области — на 14%. Но и спрос в этих регионах значительно выше, чем в Пермском крае, в особенности на покупку. Так, в Свердловской области он вырос на 60%, в Башкортостане — на 45%, а в Удмуртии — на 44%. При этом средние цены в Свердловской области и Удмуртии на покупку складов сократились на 40 и 37%, а в Башкортостане выросли сильнее, чем в Перми, — на 20%.
Рост цен на фоне дефицита
Спрос на складские помещения формирует общая экономическая конъюнктура региона, отмечает Регина Давлетшина. Она состоит из потребления обычных жителей (в меньшей степени) и предприятий. Если конкретнее, речь идёт о потребительской активности (розничная торговля, общественное питание, а также уровень доходов), оптовой торговле (это промежуточное звено до розницы), объёмах экспорта, объёмах импорта и промышленного производства.
Влияние оказывают и макроэкономическая ситуация в стране в целом, субсидии государства, активное развитие электронной торговли, а также усиление присутствия федеральных сетей в крае.
Андрей Кукаркин подчёркивает, что из-за дефицита площадей и роста спроса цены растут даже на старые объекты недвижимости, не отвечающие современным требованиям.
По данным Регины Давлетшиной, за последний год средняя цена продажи увеличилась на 5,2% и установилась на уровне 21,65 тыс. руб. за 1 кв. м. Средняя цена аренды также выросла — на 8,9% при средней цене в 330 руб. за 1 кв. м. Однако эксперт подчёркивает, что это цены площадей низкого качества, поскольку современных комплексов в свободном обороте нет.
По словам Дмитрия Ончурова, средняя цена на самые старые складские помещения составляет 150—200 руб./кв. м, в случае отличной локации она может достигать 350 руб./кв. м. Если склад оборудован рампой, автоматическими воротами, электроподъёмниками и кран-балкой, у него есть подъездные железнодорожные пути, то цена составляет 450—500 руб./кв. м, иногда до 600 руб./кв. м без коммунальных услуг.
Льготная попытка
По мнению Регины Давлетшиной, причина «застревания» региона — высокие инвестиции в строительство логистического комплекса при относительно низкой арендной ставке, что влечёт за собой высокие сроки окупаемости. Поэтому инвесторы не рассматривают логистические комплексы как интересный объект для вложений, а выбирают более доходные проекты.
В такой ситуации меры по стимулированию строительства складов могли бы сдвинуть ситуацию с мёртвой точки, полагает Андрей Кукаркин. «Любая льгота, которая способствует привлечению долгосрочных инвестиций в складскую недвижимость, полезна для развития региональной экономики. В будущем эта льгота вернётся через налоги и даст соответствующий эффект», — считает Кукаркин.
По его оценкам, за счёт льготы каждый заявившийся на неё девелопер сможет построить 1650 кв. м складских помещений. Эксперт поясняет, что расчёт примерный и не учитывает инфляцию, срок инвестиций, стоимость привлечения денег и другие факторы, поэтому реальный эффект будет значительно ниже. В то же время Андрей Кукаркин считает эту меру значимой для бизнеса: площадь современных комплексов начинается от 20 000 кв. м, и льгота компенсирует строительство около 8% из них.
Однако Регина Давлетшина уверена, что льгота не сыграет никакой роли для рынка. «Назовём это приятным комплиментом. Это 2,2% от кадастровой стоимости недвижимости. В общей налоговой нагрузке, которую несут бизнесмены, это капля в море», — полагает она. Эксперт отмечает также, что льгота применима, когда объект уже введён в эксплуатацию, а основная финансовая нагрузка приходится на этап строительства. Затраты на строительство современных логистических комплексов начинаются от 500 млн руб., без учёта земли и сетей.
По мнению Регины Давлетшиной, значительно более действенной мерой была бы субсидия на строительство инженерно-транспортной инфраструктуры, субсидирование процентной ставки по кредитам для девелоперов или кредит под будущий объект.
На пределе мощностей
Дефицит складских помещений тормозит развитие региона, отмечают эксперты. «Логистика это двигатель торговли, современные логистические комплексы помогают экономить на скорости доставки, оптимизации товарных запасов, что увеличивает оборачиваемость, помогает снижать издержки. В конечном счёте наличие большого количества современных складских комплексов будет способствовать развитию региональной экономики», — говорит Андрей Кукаркин.
Несмотря на негативную оценку текущей ситуации, Регина Давлетшина не исключает приток инвестиций в логистическую инфраструктуру в ближайшие годы. Причины —ограничения на вывод средств за пределы РФ, дефицит подходящих объектов недвижимости для инвестирования внутри региона, развитие маркетплейсов и интернет-торговли.
По мнению Андрея Кукаркина, если все заявленные проекты в Пермском крае будут реализованы, в будущем это даст импульс развитию торговли и конкуренции. Но многое будет зависеть от макроэкономических факторов, которые спрогнозировать и учесть невозможно.
«Логистика — это буфер, необходимый для нормального функционирования всех процессов. Их задача — сокращение времени доставки товаров и комплектующих. Наличие товаров, скорость их поставки, цена транспортировки — всё это отражается на деятельности предприятий. Откровенно говоря, наш регион — один из тех, кто уже на пределе мощностей. Наши складские площади на 90% не соответствуют требованиям современного бизнеса», — говорит Регина Давлетшина.
Эдуард Соснин, министр экономического развития и инвестиций Пермского края:
— В Пермском крае действительно наблюдается нехватка качественных складских помещений классов А и В, в связи с чем части компаний приходится использовать складские площади, находящиеся на территориях других регионов. По законам экономики, недостаточное предложение повышает спрос, а повышенный спрос приводит к повышению цены на услугу. Такая тенденция подтверждается статистикой: в Пермском крае объём складских помещений ниже, при этом достаточно высокая ставка аренды.
Кроме того, на дефицит предложения оказывает влияние ускоренное развитие электронной торговли, а также расширение присутствия крупнейших розничных сетей.
Несмотря на то что в Пермском крае много складов, наблюдается дефицит именно крупных и качественных складских помещений. Имеющиеся площади не позволяют покрыть потребности электронной торговли и крупных торговых сетей, в связи с чем губернатор Пермского края Дмитрий Махонин поставил нам задачу — развивать логистическую отрасль в регионе.
Для выполнения этой задачи мы провели анализ ситуации в отрасли и выяснили, что бизнесу, который планирует заниматься развитием логистической инфраструктуры, необходимы стимулирующие меры поддержки. Так появился закон, который в марте поддержали депутаты заксобрания, освобождающий логистические центры от уплаты налога на имущество.
Необходимо отметить, что развитие логистической инфраструктуры оказывает значительное влияние не только на сферу торговли, но и на рост экономики Пермского края в целом, в первую очередь за счёт обеспечения сырьём и материалами для производственных и обрабатывающих предприятий. Кроме того, развитая логистическая инфраструктура существенно сокращает время на перевозку груза, позволяет развивать связь между разными видами транспорта. За счёт сокращения сроков доставки и своевременной доступности товаров в итоге люди получают качественные услуги.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.