Полина Путякова

журналист

---

Оазис спокойствия

Рынок загородной недвижимости сохраняет оптимизм

20 марта 2023 г.

Поделиться

Твитнуть

Несмотря на то, что прошедший год был непредсказуемым и тяжёлым для многих отраслей, эксперты отмечают, что рынок загородной недвижимости пострадал в меньшей степени.

Ситуация была стабильной: не наблюдалось ни резкого роста цен, как на квартиры, ни ажиотажного спроса, констатирует эксперт по загородной недвижимости корпорации «Перспектива» Екатерина Черепанова.

По мнению аналитиков «ПАН Сити Групп», рынок прошёл через стрессы 2022 года спокойнее, чем сегмент городского жилья: сказался и неисчерпанный потенциал роста, заложенный в пандемийные 2020 и 2021 годы, и начавшая работать льготная ипотека на проекты ИЖС.

Спрос на загородную недвижимость только растёт, констатирует Сергей Зубов, руководитель направления загородной недвижимости компании «Этажи». «Если в пандемийный год у людей стояла задача сбежать и минимизировать наложенные ограничения, то сегодня это осознанный переезд в новый загородный дом. Происходит это с чётким пониманием того, что за тот же бюджет получаешь в два раза большую жилую площадь, с удобной для твоей семьи планировкой, бесплатным парковочным местом на два и более автомобилей и зоной отдыха, причём без вандалов, выгуливаемых соседями животных и с полноценной инфраструктурой», — рассуждает эксперт.

Рынок продавца

Статистические данные свидетельствуют о значительном росте спроса на загородную недвижимость в прошлом году, говорят в «ПАН Сити Групп». Эксперты компании отмечают, что объём ввода индивидуальных жилых домов в Пермском крае за 2022 год вырос по сравнению с 2021-м на 67%. Для сравнения: в 2021 году прирост составил 20%.

По словам Валентина Шаравара, директора агентства недвижимости Land Perm, как и в пандемийный год, под влиянием новостей об СВО люди уже с февраля принимали решение таким образом вложить денежные средства. И в 2023 году активность покупателей сохраняется. «Сезон ещё не начинался, но уже сейчас есть звонки и спрос на загородную недвижимость», — говорит Шаравар. Эксперт отмечает, что на рынке МКД продажи прошлой весной затормозились из-за того, что в связи с непонятной ситуацией банки стали отменять уже согласованные процентные ставки и суммы кредита. На рынке загородной недвижимости этот фактор был слабее или вовсе отсутствовал, поскольку люди использовали не заёмные средства, а свои личные, либо обращались к внутренней беспроцентной рассрочке.

Однако у отдельных сегментов есть специфика. «В прошлом году мы отмечали гигантский спрос на землю в глухих местах — там в дальнейшем открылось довольно много кемпингов, баз отдыха и тому подобное, и сейчас многие из них стоят без клиентов из-за большой конкуренции. Предполагаю, что в отношении этого сегмента в 2023 году спрос не сохранится, нас ждёт стагнация», — говорит Валентин Шаравар.

Эксперты утверждают, что на рынке загородной недвижимости всё ещё наблюдается дефицит хороших объектов. «Сейчас это рынок продавца, достойных предложений немного, готовых посёлков в Перми и Пермском районе формата «заезжай и живи» нет», — говорит Сергей Зубов.

На эту ситуацию сильно повлияли пандемийные 2020—2021 годы, продолжает Екатерина Черепанова. Как следствие этой ситуации, в последние два года идёт масштабное строительство загородной недвижимости. И на данный момент ситуацию можно назвать стабильной. Люди активно строят дома и дачи, покупают земельные участки, рынок постепенно наполняется новыми объектами.

В то же время, по данным Сергея Зубова, цены растут только в сегменте домов от застройщиков, сделанных под ключ или с предчистовой отделкой. Тогда как недостроенные дома не пользуются активным спросом на рынке.

Летом 2022 года в момент запуска льготной ипотеки на самостоятельное строительство частных домов, наблюдался рост запроса на приобретение «пустых участков», отмечает Алексей Терентьев, директор компании «Эстейт групп». «Эксперты связывали это с подорожанием стройматериалов весной, которое застройщики заложили в цену домов. Людям казалось, что построить своими силами будет дешевле. Но затем цены на стройматериалы скорректировались, и в результате за год произошло подорожание в пределах 10—15% и только на ряд материалов. Люди стали понимать, что самостоятельное строительство не всегда лучше», — рассуждает он.

Цены

Выводы экспертов о динамике цен на загородную недвижимость разнятся. Это объясняется меньшей стандартизацией по сравнению с городским жильём.

По словам Регины Давлетшиной, генерального директора консалтинговой компании S.Research&Decisions, в зависимости от категории жилья и удалённости от краевого центра земля в 2022 году в среднем подорожала на 11—19%, дома — на 5—17%.

При этом Валентин Шаравар отмечает, что с начала СВО цены на некоторые направления увеличились на 50% из-за гигантского спроса. «С 24 февраля по 1 апреля прошлого года у нас были ежедневные сделки: люди скупали участки, а вместе со спросом росла и цена», — рассказывает он.

Ситуация, связанная с мобилизацией в сентябре 2022 года, локально повлияла на количество предложений по продаже загородных домов, рассказывает Екатерина Черепанова. Люди, уезжающие из страны, срочно продавали свою недвижимость. Те, у кого были наличные денежные средства, успели в этот момент купить себе хорошие варианты по невысоким ценам. «И напротив: мы заметили активный спрос на загородную недвижимость в феврале 2023 года. Возможно, люди опасались повторения ситуации с ростом цен на недвижимость февраля-марта 2022 года и вкладывали наличные денежные средства в недвижимость», — отмечает она.

Спрос на инфраструктуру

По мнению экспертов «ПАН Сити Групп», в настоящее время спрос сконцентрирован на готовых домовладениях площадью 80—150 кв. м в посёлках с качественной внутренней инфраструктурой.

Это мнение в целом поддерживает и Сергей Зубов. По его словам, наиболее востребованы одноэтажные дома из газоблоков с чистовой или предчистовой отделкой для постоянного проживания, площадью 60—100 кв. м. Они должны быть расположены в посёлках с наличием школы, детских садов, сетевых магазинов и регулярным транспортным сообщением с центром Перми. Есть запрос на недорогие (до 2 млн руб.) новые дачные дома под ключ для отдыха выходного дня или летнего проживания в экологичных местах. Но, к сожалению, предложений такого формата очень мало, отмечает эксперт. В основном в продаже дачи, доставшиеся по наследству и требующие ремонта.

Сейчас тенденция на рынке загородной недвижимости — это простота, минимализм и небольшие площади, считает Екатерина Черепанова. Большую популярность набирает каркасное и модульное строительство, которые дают возможность получить готовый дом под ключ за два-три месяца. Крупные и масштабные объекты уходят в прошлое, цены на них сильно упали. По данным эксперта, самый популярный вариант загородного дома — это одноэтажный дом площадью 60—100 кв. м с земельным участком 10—20 соток. «Есть большой дефицит таких предложений на рынке загородной недвижимости. Если появляется хороший объект, то он быстро реализуется», — констатирует эксперт.

Позитивные ожидания

Специалисты рынка не предвидят стагнации и в 2023 году. Так, по прогнозам Сергея Зубова, в 2023 году продолжится рост спроса на загородную недвижимость. «В прошлом году на рынок Перми зашли новые застройщики из других регионов, которые имеют большой опыт и активно покупают земельные участки для застройки. Например, строительные компании из Ижевска и Красноярска. Количество интересных предложений на рынке будет расти, тренд на формат сделок «квартира в обмен на дом большей площади без потери качества жизни» продолжится. Цены будут зависеть от цен на рынке квартир и от количества предложений по загородным домам», — уверен эксперт.

На фоне высоких цен на квартиры в новостройках одним из перспективных сегментов рынка в 2023 году может стать индивидуальное жилищное строительство, поддерживает мнение коллеги Алексей Терентьев. По его словам, по цене двух- или трёхкомнатной квартиры зачастую можно приобрести дом в пригороде, в связи с чем ожидается рост предложения и усиление тенденции на строительство индивидуального жилья.

В «ПАН Сити Групп» прогнозируют увеличение спроса на земельные участки на территориях с подготовленной инженерной инфраструктурой и готовые домовладения. Кроме того, в связи с планируемым строительством автодороги «Северный обход Перми» повысится транспортная доступность территорий в направлении Пермь — Хохловка, в том числе загородных посёлков Бережное, Глушата, Заозерье, которые в скором времени станут экологичным пригородом Перми. А благодаря строительству второго моста через Чусовую повысится спрос на загородную недвижимость в районе Полазны и деревни Бобки.

Несколько факторов развития рынка называет Екатерина Черепанова: это высокая стоимость и ограниченные возможности заграничного отдыха, сложности с покупкой недвижимости в других странах. Это стимулирует людей к покупке земельных участков или готовых загородных объектов внутри страны.

На спрос повлияют и меры социальной поддержки. Валентин Шаравар рассказывает, что в его практике было много сделок по единоразовой денежной выплате для многодетных семей. Они имеют право на получение земельного участка, предложенного муниципалитетом, или целевую денежную компенсацию в размере 250 тыс. руб. 

На рынке действует принцип «Дом, как пиджак, должен быть «пошит» индивидуально» 

Марина Сорогина,
коммерческий директор ГК «Эр-Сити»:

Среди основных тенденций развития рынка загородного домостроения могу выделить следующие. Основной спрос сосредоточен в сегменте земельных участков, а не на рынке готовых домов. И этот тренд сохраняется уже несколько лет. Практика самостоятельного строительства постепенно сходит на нет. И этому есть свои причины: стало очевидно, что ошибки при самостоятельном возведении дома почти неизбежны. Кроме того, программы кредитования строительства хозяйственным способом способствуют обращению к профессиональным строителям для заказа дома от нулевого цикла до чистовой отделки.

Устойчивый спрос влечёт за собой коррекцию цен на земельные участки. Планомерный, без резких скачков. Причём земля становится дороже, а цена домов, несмотря на рост стоимости стройматериалов, не растёт.

Ликвидность домов низкая. На рынке действует принцип «Дом, как пиджак, должен быть «пошит» индивидуально». Исключение составляют качественно построенные дома в категории бизнес и выше, ценой более 12—15 млн руб. На них есть спрос, и время экспозиции самое небольшое, по сравнению с другими классами домов.

Появляются проекты организованной застройки в едином архитектурном стиле

Светлана Зинатова,
коммерческий директор посёлка GOLDFISH:

В настоящее время рынок загородной недвижимости является рынком покупателя. Однако это не означает, что найти подходящий объект для покупки легко. Скорее, наоборот, поскольку предложение не совпадает со спросом по качественным параметрам. Потребителю нужен понятный лаконичный продукт высокой степени готовности, равнозначный квартире в городе, с современной архитектурой и оптимальной планировкой, по адекватной цене. В продаже все объекты настолько различны по своим параметрам, что выбирать крайне сложно.

Но рынок сейчас переживает активную фазу положительной трансформации. Появляются проекты организованной застройки в едином архитектурном стиле. И это продукт, который больше подходит покупателю. Развитие локальной коммерческой инфраструктуры, такой как продуктовые магазины, кафе, досуговые элементы, играет чуть ли не ключевую роль в выборе той или иной локации. Кроме того, сейчас количество населения за городом уже достигло того уровня, когда в ряде территорий становится выгодно реализовывать коммерческие проекты. В пользу развития рынка также играет высокий уровень цен на жильё в городе.

Дальнейшему развитию загородного сегмента способствует развитие дорожной и транспортной сети. Время в пути сокращается благодаря качественным дорогам, что также повышает привлекательность жизни за городом.

У загородных домов каркасного типа колоссальный потенциал роста

Алексей Костромцов,
генеральный директор компании «Кантри-Дом»:

По статистике нашей компании, девять из 10 заказов — это дома, сделанные по каркасной технологии. В целом, если посмотреть на статистику, доля загородных домов каркасного типа по стране составляет 20%, в Московской и Ленинградской областях — 53%. И это не комплексная застройка коттеджных посёлков, а именно индивидуальная, когда потребители сами выбирают строить свои дома из деревянного каркаса.

Если разобраться, почему фокус спроса смещается к данной технологии, то это более доступная цена строительства, в том числе за счёт более лёгких фундаментов. Кроме того, в пользу этого вида домов — очень короткие сроки возведения: один месяц против шести—восьми месяцев. Ещё один немаловажный плюс — это чистота на участке во время стройки. Уже готовый дом привозится на участок и монтируется всего за три—пять дней.

Я считаю, что у данной технологии колоссальный потенциал роста, который про­явится уже в ближайшее время. Несмотря на то, что для нашего региона это пока новый продукт, мы уже наблюдаем высокий интерес со стороны покупателей.