Рынок отходит от стресса
Эксперты прогнозируют сдержанный рост цен на жильё в этом году
Рынок жилой недвижимости на протяжении всего года был волатилен: цены, спрос, предложение, ставки по ипотеке. Конечно, основной причиной стало начало СВО и все вытекающие экономические последствия: снижение доходов населения, уровень инфляции, рост себестоимости продукции и прочие, отмечают эксперты «ПАН Сити Групп». Спрос на недвижимость колебался: после объявления СВО и роста ставок до критических значений отмечался всплеск спроса на покупку по ранее одобренным условиям. К концу апреля 2022-го спрос упал до 80% и затем постепенно восстанавливался до конца года.
Фото: freepik.com
Продажи новостроек в Перми упали на 35% по сравнению с 2021 годом, а продажи вторичного жилья — более чем на 50%. Такие оценки приводит Алексей Терентьев, директор компании «Эстейт Групп». Более значительное снижение показателей по «вторичке» объясняется как раз тем, что этот сегмент не поддерживается программами льготного кредитования.
Сейчас, в начале 2023 года, спрос остаётся стабильным. По оценкам экспертов «ПАН Сити Групп», на рост спроса повлияли партнёрские программы банков и застройщиков, когда покупателю предлагаются почти нулевые ипотечные ставки, варианты покупки квартиры без первоначального взноса или рассрочка до конца строительства. Однако меры господдержки стали основными драйверами роста спроса и объёма предложения на рынке первичного жилья.
Эту точку зрения поддерживает и Дмитрий Ончуров, директор агентства недвижимости «Этажи Сота». «Для многих граждан отсутствие таких льготных продуктов с поддержкой от государства явилось бы причиной невозможности покупки жилой недвижимости, а в совокупности с неопределённостью, вызванной событиями 2022 года, это могло бы привести к обвалу рынка недвижимости», — считает он.
Именно поэтому в 2022 году ипотека усилила свои позиции основного инструмента поддержки спроса. Значимым для рынка событием 2022 года стало появление субсидированной ставки по ипотеке от застройщиков со сверхнизкими значениями, благодаря которым рынок увидел ипотеку под 0,1%, и средние значения ставки на первичном рынке составляли порядка 4%. Это позволило вернуть спрос на жильё от застройщиков и сохранить рынок. Такие программы явились главным драйвером спроса.
Рынок болезненно отреагировал на сообщение Минфина о возможном прекращении программы льготной ипотеки. Но программу продлили до середины 2024 года, лишь подняв ставку с 7 до 8%. Также сохраняют своё действие семейная, IT, сельская ипотеки от государства и другие программы от девелоперов. Конечно, они уже не будут 0,1%, но останутся в пределах разумных значений, то есть ниже рынка, полагает Дмитрий Ончуров.
Первичный и вторичный
По мнению экспертов, динамика первичного и вторичного рынков недвижимости в 2022 году существенно различалась.
Так, в отношении новостроек наблюдалась явная зависимость спроса от новостей: рынок то начинал восстанавливаться, то снова падал из-за изменения политической ситуации в мире и стране. «Банки резко повысили ипотечные ставки, а у девелоперов из-за санкций и роста курса валют выросла себестоимость строительства. Многие застройщики не понимали, что будет дальше со строительным рынком, и, как следствие, — принимали непопулярные решения о повышении цен с целью создания «подушки» окупаемости проектов, да и просто из-за эмоциональной нестабильности момента и непредсказуемости отрасли», — рассуждает Алексей Терентьев.
Кроме того, застройщикам пришлось решать вопрос с импортозамещением, менять логистику доставки стройматериалов и комплектующих. Это тоже сказалось на ценах.
С начала спецоперации на Украине, то есть с конца февраля и начала марта 2022 года, за 10 месяцев цены на рынке новостроек выросли на 15—17%, а за год, с декабря 2021 года по декабрь 2022-го, — на 33%. Прирост цен в рублях за 1 кв. м составил в среднем по городу 35 000 рублей.
На вторичном рынке тоже не всё было гладко. Но если цены на рынке новостроек выросли резко и существенно, то на рынке вторичной недвижимости ситуация была более спокойная, однако рост всё равно произошёл: за год стоимость квартир выросла на 11%.
«В марте 2022 года на рынке вторичной недвижимости наблюдался ажиотажный спрос, затем покупательская активность резко просела, а в III квартале покупатели снова обратили внимание на «вторичку», — рассказывает Дмитрий Ончуров. При этом вторичный рынок быстрее первичного стал восстанавливаться от последствий объявления частичной мобилизации. Связано это с продажей квартир лицами, покинувшими Россию. Такие сделки проходят по доверенности, носят рисковый характер, но предполагают максимальный дисконт.
Покупатель диктует
По мнению экспертов «ПАН Сити Групп», в настоящее время рынок недвижимости остаётся рынком покупателя. Объём предложения увеличивается, и покупатель сейчас делает выбор более тщательно, основываясь на своих предпочтениях и возможностях.
Это мнение поддерживает и Алексей Терентьев, но, по его мнению, особенно сильно это заметно на рынке вторичной недвижимости. По его словам, здесь наблюдается отчётливая разница между «ценой рекламы» и «ценой сделки» — фактически недвижимость продаётся значительно дешевле, чем заявлено в рекламе. Покупатели чувствуют себя хозяевами положения, диктуют цены, ставят условия. Предложение превышает спрос, поэтому покупателю, как правило, есть куда уйти. Особенно с учётом низких (по отношению ко вторичной недвижимости) ипотечных ставок на новостройки.
Кроме того, увеличился срок экспозиции объектов на рынке. Это, несомненно, говорит о том, что на вторичном рынке в целом правила диктует покупатель.
Несколько иная ситуация складывается в сегменте новостроек — там покупателю трудно диктовать условия. «Либо покупай, либо уходи к другому застройщику или на вторичный рынок. С учётом приемлемых ставок по ипотеке и их возможной корректировки в любой момент в сторону увеличения покупатель, как правило, соглашается с предложением застройщика, дабы не упустить возможность. Даже несмотря на очевидный рост цен», — считает Алексей Терентьев.
Основной рост стоимости пришёлся на первый квартал 2022 года, говорят в «ПАН Сити Групп». В целом за год рост стоимости на новостройки составил 18—22%, и средняя стоимость в конце 2022 года составляла около 105,4 тыс. руб. за 1 кв. м.
Маленькие, но дорогие
Наиболее востребованными в 2022 году по-прежнему были небольшие квартиры: однокомнатные, евродвушки, евротрёшки, двухкомнатные квартиры с небольшим метражом, говорят в «ПАН Сити Групп». Но при этом растёт востребованность квартир с отделкой. Покупателю зачастую важно быстро въехать в новое жильё, не тратя времени на отделку. Также немаловажную роль играет тот факт, что отделка входит в стоимость квартиры и, соответственно, в сумму ипотеки.
С этим согласен и Дмитрий Ончуров. «Увеличение себестоимости квадратного метра жилья влечёт уменьшение площади квартир. В целом по пермскому рынку средний показатель ранее составлял 51—53 кв. м, а сейчас увеличивается количество проектов со средней площадью квартиры менее 50 кв. м. Иными словами, если ранее площадь однокомнатной квартиры составляла, к примеру, 45 кв. м, то сейчас — 37—38 кв. м, при сохранении количества комнат и планировки квартиры. Малоформатные объекты пользуются популярностью среди покупателей в силу как раз их покупательной способности», — говорит эксперт.
Мотивы популярности небольших форматов, по мнению генерального директора ООО «СЗ «Орсо групп» Михаила Бесфамильного, немного изменились — теперь это не столько инвестиции, сколько способ сохранения накопленных средств.
Однако при этом эксперт отмечает в 2022 году и рост спроса на большие семейные форматы, приобретаемые с целью улучшения жилищных условий. Безусловно, влияние на это оказала государственная поддержка — специальные ипотечные программы.
Топ вторичного жилья составляют однокомнатные хрущёвки, брежневки и серые панельные дома — это самые доступные на рынке объекты, отмечает Алексей Терентьев. Наиболее популярными районами стали Мотовилихинский, Дзержинский и Свердловский.
Прогноз
Застройщики признают зависимость рынка недвижимости от внешних факторов и делают соответствующую оговорку в своих прогнозах. По мнению Михаила Бесфамильного, при сохранении текущей экономической и политической ситуации в 2023 году следует ожидать повторения ситуации прошлого года.
По оценке экспертов «ПАН Сити Групп», цены на многоквартирное жильё в ближайшее время останутся на прежнем уровне. Продление программы льготной ипотеки и расширение условий семейной ипотеки поддержат спрос и цены на рынке новостроек.
Ожидать снижения цен на новые квартиры в 2023 году не стоит, полагает Алексей Терентьев. При этом эксперт отмечает, что покупать жильё будут чаще, в связи с существующими мерами поддержки и со стимулированием спроса со стороны властей, а также опасениями, что указанные меры поддержки будут внезапно прекращены. «Также рост спроса ожидается за счёт субсидированных девелоперами ставок по ипотеке. При этом эксперты рынка не видят оснований для заметного роста цен на жильё, резких скачков не прогнозируется. Цены на жильё на первичном и вторичном рынках продолжат повышаться пропорционально уровню инфляции. Аналитики также отмечают, что сохранение общей экономической неопределённости создаёт риски не только роста цен, но и уменьшения объёмов вывода новых площадей на рынок», — рассуждает он.
На вторичном рынке основным сдерживающим фактором станет «перекос» ипотечных ставок по сравнению с новостройками, уверен Дмитрий Ончуров. Тем не менее, по его мнению, сделки на вторичном рынке недвижимости в 2023 году будут продолжаться, их объёмы могут вырасти на 20—25% по отношению к продажам 2022-го.
Иное мнение высказывает генеральный директор консалтинговой компании S.Research&Decisions Регина Давлетшина. «Принимая во внимание объективные экономические факторы, такие как уровень доходов населения, инфляция, объёмы производства, профицит предложения на рынке новостроек и сложившийся уровень цен на рынке недвижимости, я могу сделать только негативный прогноз. Ожидаю снижения цен на новостройки. В предыдущие кризисы сначала начинали снижаться цены на «вторичку». В этот раз, думаю, будет иначе, первыми вниз должны пойти новостройки», — говорит эксперт.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.