Ипотеку продлили без спроса
Как продление льготной ипотеки скажется на рынке новостроек
Информация об отмене льготной ипотеки на новостройки в 2023 году вызвала ажиотаж в банках в декабре. Обсуждались различные варианты развития событий: от полного закрытия программы до её сохранения в том или ином виде. Но уже перед Новым годом стало известно, что срок действия ипотеки с господдержкой продлён до 1 июля 2024-го. При этом было решено поднять ставку с 7 до 8%. Эксперты отмечают, что льготная ипотека поможет избежать стремительного обвала спроса, но больше не будет стимулировать рост на рынке первичного жилья.
Фото: unsplash.com
Необходимая мера
В минувшем году льготную ипотеку на новостройки называли одним из ключевых механизмов поддержки рынка первичного жилья, отмечают эксперты.
«Льготная ипотека была сильной поддержкой спроса до 2022 года. А в уходящем году правильнее будет сказать, что она не дала окончательно умереть рынку новостроек при текущем уровне цен», — считает Регина Давлетшина, генеральный директор консалтинговой компании S.Research&Decisions.
Это мнение поддерживает и Алексей Терентьев, директор компании «Эстейт групп». По его словам, без льготной ипотеки спрос на новостройки в 2022 году снизился бы сильнее, чем на вторичном рынке, — на 30—40% и больше. Также можно было бы ожидать сокращения объёма выхода новых проектов и роста стоимости проектного финансирования.
В то же время руководитель Абсолют Банка в Перми Анастасия Гилёва призывает не преувеличивать влияние льготной ипотеки в целом на рынок недвижимости. Она напоминает, что доля сделок с квартирами в новостройках не так велика. «Вторичка» была и остаётся наиболее популярной на рынке недвижимости в регионе: в 2022 году доля сделок с готовыми квартирами составила 85%. «Были лишь отдельные периоды, когда доля сделок с новостройками увеличивалась. Например, весной, когда ставки по программам банков без госсубсидий зашкаливали в целом по рынку за 20% годовых, она достигала 80% от общего числа. Также мы наблюдали небольшой подъём спроса на квартиры в новостройках в декабре 2022 года — это было связано с опасениями по поводу завершения основной госпрограммы», — говорит эксперт. И всё же, по оценкам Гилёвой, без ипотеки по госпрограммам количество тех, кому по карману жильё в новостройке, сократилось бы существенно — возможно, в полтора-два раза.
Психологическая поддержка
В целом по стране на ипотеку с господдержкой приходится около половины всех сделок, а льготная ипотека на новостройки осталась самой популярной среди прочих субсидированных государством программ: на неё приходится 55% договоров. Такие цифры приводит Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам». По её словам, доля ипотеки с господдержкой год назад была даже выше, но снизилась во второй половине года, поскольку высокие цены на новостройки, неопределённая экономическая ситуация в стране и ухудшение благосостояния россиян привели к сжатию платёжеспособного спроса.
По оценке Алексея Терентьева, в Перми по программам льготной ипотеки в 2022 году было совершено свыше 80% ипотечных сделок по новостройкам. «По льготной программе с господдержкой приобретаются все новостройки, которые проходят по лимиту льготной ипотеки до 6 млн руб. Более дорогие дома с квартирами за 20 млн руб. и выше, как правило, приобретаются по стандартной ипотеке», — отмечает он.
За последние годы льготные ипотечные программы стали частью строительной отрасли, и на данный момент даже больше в психологическом отношении, поскольку при текущем дорогом жилье эти ставки уже не выглядят такими привлекательными, как это было в 2020 году на старте льготной ипотеки, считает Наталия Пырьева. Тем не менее программы пользуются популярностью и продолжают оказывать рынку поддержку, хотя и не способны уже вызвать ажиотажный спрос, как ранее.
«В начале года цены на новостройки продолжили рост 2021 года и в апреле-мае достигли максимумов, поскольку события 24 февраля спровоцировали резкий скачок спроса на недвижимость в марте в преддверии изменения экономических условий, что и произошло — в апреле-мае продажи резко упали. Тем не менее вслед за существенным сокращением спроса обвала цен не последовало. Однако рост цен начал замедляться, и во второй половине года цены начали постепенно корректироваться. Льготная ипотека оказывала воздействие на цены в начале года, когда россияне стремились завершить оформление сделок на имеющихся условиях в ожидании их дальнейшего ужесточения. При этом, когда в дальнейшем менялись условия по программе льготной ипотеки, рынок и цены уже не сильно реагировали на это, поскольку общий информационный фон и неизвестность в отношении будущего спутало россиянам карты», — рассказывает Наталия Пырьева.
По данным Анастасии Гилёвой, средняя стоимость квадратного метра квартир в пермских новостройках выросла на 17 тыс. руб.: с 94,5 тыс. до 111,5 тыс. руб. В готовых квартирах — на 13 тыс. руб.: с 77 тыс. до 90 тыс. руб. «Едва ли корректно говорить о том, что рост цен на жильё в новостройках связан с действием госпрограмм субсидирования. Всё-таки основными факторами, влияющими на ценообразование, являются рост стоимости строительных и отделочных материалов, в том числе в связи с санкциями, а также дефицит квалифицированной рабочей силы и увеличение затрат на оплату труда», — говорит эксперт.
Единственный инструмент
С учётом значения льготной ипотеки для рынка эксперты поддерживают решение о её продлении. В «ПАН Сити Групп» уверены, что она поддержит спрос на жильё и выдачу кредитов, а это, в свою очередь, будет иметь огромное значение для строительной отрасли.
«С учётом текущего уровня цен рост спроса возможен при кредитной ставке не выше 5%, а при текущей ключевой ставке это невозможно без субсидирования ставки. Поэтому принятое решение открывает возможность хоть для какого-то количества сделок, а в случае гипотетической отмены программы число сделок будет стремиться к нулю и цены на новостройки пойдут вниз», — рассуждает Регина Давлетшина.
Аналогичной точки зрения придерживается и Инна Солдатенкова, ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру: «На мой взгляд, в текущих макроэкономических реалиях продление этой программы оправдано — ставки по рыночной ипотеке банков на новостройки являются достаточно высокими, и новая волна их повышения, наметившаяся в последнем квартале предыдущего года, сейчас активно продолжается. В связи с этим ипотека с господдержкой пока ещё остаётся единственным доступным инструментом приобретения первичного жилья».
Основное преимущество продления программы — сроки её действия, уверен Алексей Терентьев. Если раньше программу продлевали на полгода и каждый раз перед прогнозируемым её завершением рынок штормило (в июне 2021 и 2022 годов, декабре 2022 года), то сейчас рынок получил понятные прогнозируемые условия на полтора года.
При этом Алексей Терентьев считает, что повышение ставки не окажет заметного негативного влияния на рынок. «Рост ставки до 8% незначительно повлияет на спрос и платёжеспособность заёмщиков. В среднем на 1 млн руб. кредита увеличение ежемесячного платежа составит менее 1000 руб., тем более что застройщики, вероятнее всего, продолжат активно субсидировать ставку из собственных средств. Люди психологически готовы к незначительному удорожанию ипотеки, в том числе потому, что ставки по рыночным программам за последнее время тоже выросли примерно на 1%», — рассуждает он.
Ещё одно введённое ограничение состоит в том, что с 2023 года воспользоваться программой каждый заёмщик сможет только единожды. И это, по мнению Инны Солдатенковой, положительный момент, поскольку такое решение должно ослабить инвестиционный спрос на этот инструмент, который отмечался на рынке в предыдущие годы.
В то же время, продолжает она, если цены на первичное жильё не будут снижаться, то эффект от программы для рынка будет не столь ощутим, поскольку при текущей стоимости квадратного метра жилья даже по льготной ипотеке размер платежа, особенно в столичных регионах, будет являться для большинства потенциальных заёмщиков достаточно обременительным. И, следовательно, если цены на жильё не будут снижаться — существенной поддержки рынку программа не окажет.
Не допустить обвала
К выводу о том, что льготная ипотека не станет драйвером оживления рынка жилья, приходят и другие эксперты. «Программа лишь создаст благоприятное поле для единичных сделок. Рынок новостроек достиг своего потолка, поэтому продление ставки поспособствует удержанию цен на достигнутом уровне с плавной перспективой снижения. При отмене снижение было бы более резким», — говорит Регина Давлетшина.
Продление льготной ипотеки позволит удержать часть покупателей и не допустить стремительного обвала спроса, но больше не будет драйвером его роста, считает и Наталия Пырьева: «По нашим оценкам, сохранение программы поддержит рынок, в том числе психологически: государственное участие в строительной отрасли даёт уверенность и покупателям, и продавцам. Тем не менее мы полагаем, что ипотечные программы для первичного рынка исчерпали себя и привели к существенному перегреву рынка, поэтому для дальнейшей стабилизации и достижения баланса спроса и предложения необходима коррекция цен на 30—50% от максимумов 2022 года. В первой половине 2023 года мы ожидаем, что замедление темпов роста продаж недвижимости сохранится, вместе с тем продолжится снижение цен».
Алексей Терентьев прогнозирует трансформацию рынка с учётом новых условий кредитования в январе-феврале и снижение спроса на 10—15%. После этого рынок постепенно начнёт выравниваться.
В связи с ростом цен на недвижимость и отсутствием роста доходов населения Анастасия Гилёва прогнозирует усиление тренда на сделки с созаёмщиками. В этом случае банк при рассмотрении заявки учитывает доходы сразу нескольких человек, что повышает шансы на одобрение. Например, мужа и жены, детей и родителей или даже людей без родственных связей. По ёе словам, в пермском подразделении Абсолют Банка количество сделок с созаёмщиками выросло в два раза.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.