С 1 апреля 2022 года ставка по льготной ипотеке на квартиры в новостройках повысилась с 7 до 12%. Но это всё равно значительно ниже ключевой ставки ЦБ в 20%. При этом увеличилась сумма кредита: в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — до 12 млн руб., в других регионах — до 6 млн руб. (ранее 3 млн руб.). Программа по льготной ипотеке действует до 1 июля 2022 года, оставшийся лимит выдач — около 300 млрд руб.

Цены и спрос

В первом квартале 2022 года на фоне всплеска спроса и сокращения объёма предложения произошёл резкий рост цен на жильё, отмечают аналитики PAN City Group. Рост стоимости на новостройки составил 15—20% по отношению к ценам конца 2021 года.

В феврале-марте отмечен рост спроса на покупку первичной и вторичной недвижимости до 20%. Покупатели ускоряли принятие решений и выход на сделки по одобренным ранее ипотечным ставкам.

По сравнению с концом 2021 года в среднем цены на рынке новостроек выросли на 7%, отмечает руководитель департамента маркетинга застройщика «ПМД» Артём Савельев. В первую очередь, по его мнению, это связано с удорожанием некоторых стройматериалов, при этом не только зарубежных, добавил он.

При нынешних ценах на недвижимость и экономической нестабильности большая часть населения будет не готова приобретать недвижимость даже по льготной ставке 12%, что скажется на снижении спроса на величину до 15—20%, прогнозируют аналитики PAN City Group. При этом уровень цен на квартиры стабилизируется на текущем уровне, возможны скидки и специальные предложения от застройщиков, отмечают аналитики.

Специалист по недвижимости Дмитрий Ничипоренко соглашается, что из-за повышения ипотечной ставки однозначно произойдёт снижение покупательского спроса.

Говоря о новой ставке по льготной ипотеке, Артём Савельев отметил, что пока непонятно, как она будет воспринята целевой аудиторией. Однако есть однозначно хорошая новость: сумма по льготной ипотеке увеличена до 6 млн руб., говорит эксперт.

«У нас (ГК «ПМД». — Ред.) довольно большой средний чек за квартиры, так как нет квартир-студий и все проекты находятся в центре. Соответственно, квартиры не так часто укладывались в предыдущий лимит в 3 млн руб.», — пояснил Артём Савельев.

Благодаря увеличению максимальной суммы кредита по льготной ипотеке увеличился спектр выбора жилья для приобретения, подтверждают в PAN City Group.

Эксперты ожидают снижения спроса на рынке вторичного жилья, за исключением сделок с покупкой за наличные или обмен с доплатой, в связи с ипотекой по ставке выше 20%.

Из-за высоких ставок по ипотеке уже зафиксировано снижение спроса на вторичное жильё, соглашается Дмитрий Ничипоренко. В то же время произошло небольшое увеличение числа предложений по «вторичке» в аренду, говорит он.

«Возможно, это связано с тем, что часть людей, которые сдают квартиры в аренду, ощутили спрос на неё. Они хотят сейчас не продавать жильё, а продолжать сдавать, имея постоянный доход, в отсутствие других его источников», — поясняет Ничипоренко.

Ипотека на вторичное жильё перевалила за отметку 22%. Причина тому — ключевая ставка, которую ЦБ поднял с 9,5% до исторического максимума 20%, дополняет директор АН «Перспектива 24» Константин Тунёв. Однако 8 апреля Центробанк принял решение о снижении ключевой ставки до 17% годовых, а значит, можно ожидать снижения и ипотечных ставок по базовым программам банков.

Покупать или не покупать

Константин Тунёв ожидает снижения цен на рынке вторичной недвижимости. И это — время покупателей, отмечает он. По словам эксперта, риелторы могут помочь выявить момент, когда цены на дне и можно покупать вторичное жильё.

«К тому моменту ипотека начнёт дешеветь, но ещё не достигнет докризисных уровней 8—9%. Тогда можно не бояться таких ставок по ипотеке, потому что, как мы помним, ключевая ставка продолжит снижаться, а вместе с ней будет уменьшаться и ипотека», — считает эксперт.

Те, кто возьмут квартиры по более высоким ипотечным ставкам, по мере удешевления ипотеки могут рефинансировать свои займы и платить такие же проценты, как и все остальные заёмщики. В момент, когда ипотека станет более доступной абсолютно для всех, цены на квартиры снова устремятся вверх, говорит Тунёв.

«Повторюсь, важно профессионально оценить момент покупки. Будет ли рынок ниже в определённой локации или уже нет, хорошие ставки по ипотеке или ещё подождать? Такой самостоятельный анализ для покупателя сложен, и высок риск ошибки, поэтому не пренебрегайте помощью профи», — советует Константин Тунёв.

При текущих ипотечных ставках на вторичное жильё, вероятно, сильно снизится количество заёмщиков кредитов на такие квартиры. Также может усилиться конкуренция за покупателя с новостройками, для которых доступны льготные ипотечные программы и которые часто более комфортные, прогнозирует руководитель направлений вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин.

В то же время на вторичном рынке можно ждать роста доли альтернативных сделок, где требуется относительно невысокая доплата, которую покупатели могут вносить и без кредитных ресурсов либо взяв относительно небольшой заём, отмечает он.

Но стоит отметить, что разница в процентных ставках между вторичным и первичным рынком может сформировать отложенный спрос на рынке «вторички», который реализуется с появлением более выгодных ипотечных предложений, заключает Сергей Хахулин.

Ставки по ипотеке повысились, но нельзя однозначно сказать, стал ли спрос меньше, считает директор АН «Магнат» Иван Соколов. «Конечно, кто ждал одобрения по уже поданным заявкам и не ожидал такого роста цен и ставок, вынужден был приостановить сделки или отменить их. Продавать сейчас однозначно выгодно, рост цен очевиден, но насчёт покупки стоит подумать. Возможно, стоит подождать стабилизации цен», — говорит Иван Соколов.

Артём Савельев, напротив, считает, что откладывать покупку жилья сейчас не стоит: «На пермском рынке новостроек, по сравнению с другими городами-миллионниками, не очень большая конкуренция и не так много предложений. Я считаю, что в ближайшее время новых проектов станет ещё меньше. Уже сейчас девелоперы откладывают проекты, старт продаж по которым должен был быть вскоре объявлен. Ассортимент постепенно будет сокращаться. Если у вас есть понимание, что именно вы хотите и решён вопрос с оплатой, то большого смысла откладывать покупку жилья нет».

«В ближайшее время рынок недвижимости ожидает спад и по спросу, и по предложению. Старт новых проектов зависит от поддержки строительной отрасли государством», — дополняют специалисты PAN City Group. Если есть возможность приобретения квартиры, то не стоит откладывать решение о покупке, говорят в компании.

Когда люди задумываются о покупке как вторичного, так и первичного жилья, они отталкиваются от нескольких критериев. Квартира должна подходить по месторасположению, сроку сдачи, планировке, говорит Дмитрий Ничипоренко. Если подходящее для вас предложение есть на рынке, то его «нужно брать, так как позже его может и не быть», считает эксперт.

«Что будет с рынком? Сделки будут, люди продолжат покупать и продавать — без этого никуда. Мы решаем свои жилищные вопросы, исходя из своих жизненных обстоятельств, а не потому, что цены растут или падают, спрос увеличивается или уменьшается. Будет меньше покупателей в ипотеку и, возможно, за наличные, но будет большое количество альтернативных сделок, где нужно будет продать одну квартиру и купить другую», — резюмирует Константин Тунёв.

Кстати

Спрос на покупку вторичного жилья в Перми за год упал на 22%, а за квартал — на 14%

Если сравнивать первый квартал 2022 года и первый квартал 2021-го, то предложение на рынке купли-продажи вторичной недвижимости в Перми снизилось на 12%. Примерно на 10% «просело» предложение и в сравнении с предыдущим кварталом. Такие данные приводят аналитики «Авито Недвижимости».

В первом квартале этого года россияне выставили на продажу на 7% меньше квартир, чем в четвёртом квартале прошлого. При этом по сравнению с первым кварталом прошлого года количество объектов существенно не изменилось, снижение составило меньше 1%. Наибольший рост числа объектов на «Авито» за год был зафиксирован в Тюмени (+50%) и Москве (+40%). А за прошедший квартал число продаваемых на вторичном рынке квартир увеличилось только в Москве (+13%).

В целом же квартал выдался неоднозначным, и в начале этого года на российский вторичный рынок влияли несколько разнонаправленных факторов, считает Сергей Хахулин.

По его словам, часть собственников из-за экономической нестабильности передумала продавать квартиры. Другие, напротив, старались побыстрее закрыть сделку, чтобы потом вложить полученные деньги в новостройку, особенно если банк уже согласовал им ипотечную ставку на старых условиях.

В то же время спрос на «вторичку» в Перми упал за год на 22% и на 14% за квартал. Среди регионов наиболее заметно за год снижение спроса на вторичном рынке в Сочи (—48%) и Краснодаре (—36%). Однако в некоторых городах интерес к покупке квартир заметно вырос: в Москве на 59%, в Екатеринбурге на 22%. В целом по России спрос на «вторичку» за квартал снизился на 11%, за год — на 9%.

«Снижение спроса и предложения по сравнению с четвёртым кварталом 2021 года сезонное. Традиционно в конце года покупатели и продавцы наиболее активны, а в январе наблюдается затишье. В этом году на снижение показателей также могла повлиять экономическая нестабильность в марте», — отметил Сергей Хахулин.

В текущих реалиях стоимость вторичного жилья в марте повысилась на 10%, дополняет Иван Соколов. По его словам, это связано и с ростом курса валют, и с изменением ситуации в банковском секторе, и, конечно, с обстановкой в целом.

«Население снимает вклады и ищет, куда вложить средства, выбирая ликвидные и надёжные инструменты, одним из них является недвижимость», — говорит Соколов.

Средняя стоимость 1 кв. м «вторички» в Перми в первом квартале года составила 73,5 тыс. руб. Это на 24% больше, чем годом ранее, и на 6% больше, чем в предыдущем квартале.

Средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в России по итогам квартала составила 100 тыс. руб., что на 8% выше показателей предыдущего квартала и на 39% — показателей аналогичного периода прошлого года. Активнее всего цены росли на юге страны: в Краснодаре — на 75%, в Сочи — на 58%, в Ставрополе — на 45%. Минимальный рост, на 17%, был зафиксирован в Ижевске и Уфе.

«Для продавцов лучшее время — сейчас. Такие высокие цены на вторичную недвижимость, как сегодня, возможно, мы не увидим в ближайшие несколько лет. Если посмотреть на график цен 2013—2019 годов, то, по оценке Росстата, после падения в 2014—2016 годах цены на «вторичку» вернулись к прежним уровням только в 2019 году, спустя пять лет», — добавляет директор АН «Перспектива 24» Константин Тунёв.

Интервью

«Это поможет сохранить доступность ипотеки в России»

Управляющий ВТБ в Пермском крае Владимир Стрельников — о влиянии новой госпрограммы по поддержке ипотеки на рынок и о перспективах на второй квартал

— Ставка по льготной ипотеке теперь составляет 12% годовых. В чём «льготность» этой программы и кто может ею воспользоваться?

— На фоне сложившейся конъюнктуры, резкого роста ключевой ставки Банка России и высоких ипотечных ставок на рынке условия по льготным кредитам остаются гораздо выгоднее, чем по базовым продуктам. Госпрограмма — лучшее решение для приобретения квартиры на первичном рынке. В ВТБ по ней также возможно получить средства на покупку готового дома с земельным участком у застройщиков — юридических лиц или индивидуальных предпринимателей.

По новым условиям максимальный размер льготного кредита для жителей Пермского края увеличен с 3 млн до 6 млн руб. Для нашего региона это комфортная сумма, она подойдёт для приобретения многих востребованных объектов.

Отмечу, что ВТБ первым на рынке начал работать по новым условиям госпрограммы. Уже с 23 марта мы принимаем заявки в наших офисах и на сайте и видим значительный интерес со стороны пермяков. Для клиентов, использующих сервисы безопасных расчётов и электронной регистрации на сделке, ВТБ предлагает дисконт в размере 0,3 п. п. Таким образом, минимальная ставка по программе для наших заёмщиков составит 11,7%.

— Максимальная сумма кредита по госпрограмме увеличилась. А необходимый первоначальный взнос — каким он будет теперь? Если он станет больше, взять ипотеку будет сложнее?

— Минимальный первый взнос по всем программам с госсубсидированием сохраняется на прежнем уровне — 15% от стоимости объекта. Для приобретения дома с участком он установлен на уровне 30%. Кредит по ипотеке с господдержкой и семейной ипотеке можно оформить на срок до 30 лет.

Важно, что для первоначального взноса клиенты могут использовать средства материнского капитала. В 2022 году после рождения первого ребёнка выплачивается более 520 тыс. руб., а при рождении второго — 690 тыс. руб.

— Могут ли измениться ставки или другие условия по уже выданным ипотечным кредитам?

— По всем ранее выданным кредитам все условия, в том числе процентные ставки, сохраняются без изменений, как они прописаны в договорах с клиентами.

— Как скажется продление программы на ипотечном рынке и экономике в целом?

— Это поможет сохранить доступность ипотеки в России. По нашим оценкам, уже во втором квартале продажи ипотеки по всем госпрограммам могут вырасти на 40%. Кроме того, строительная отрасль получит импульс для стабильной реализации текущих проектов, возведения новых объектов и сохранения рабочих мест.

— Ожидаете ли вы в 2022 году «охлаждения» спроса на рынке ипотечного кредитования?

— Мы видим тренд на перераспределение клиентского спроса в сторону кредитов с господдержкой, одновременно происходит «охлаждение» продаж по стандартным программам, особенно на вторичном рынке. Мы ожидаем, что до 80% продаж ипотеки в этом году составят сделки по госпрограммам.

Уже в марте в целом по стране ВТБ увеличил выдачу льготных кредитов на треть в сравнении с февралём. Наши клиенты в Прикамье в марте оформили по госпрограммам договоры на общую сумму около 1 млрд руб., что более чем в полтора раза превышает показатели февраля. В том числе 58% приходится на ипотеку с господдержкой, 42% — на семейную ипотеку.

Клиенты часто спрашивают, стоит ли оформлять кредит сейчас или лучше подождать изменений на рынке. Мы всегда рекомендуем исходить из личных целей. Если клиент запланировал улучшение жилищных условий и уже присмотрел интересующую новостройку — не стоит откладывать. Госпрограмма на новых условиях станет оптимальным решением.