«Чем крупнее торговый центр, тем ему будет тяжелее»

Приостановка деятельности якорных арендаторов, сокращение числа кафе и возможное закрытие кинотеатров приведут к увеличению вакантных площадей в торговых центрах. В результате крупные ТЦ потеряют свою привлекательность для потребителя, а значит, начнут терять и региональных операторов. Для последних более привлекательной станет аренда торговых площадей в небольших районных торговых центрах и стрит-ретейле.

Всех игроков рынка торговой недвижимости ждёт сокращение арендных ставок при увеличении эксплуатационных издержек. Среди них — инфляция, рост цен и недостаток на рынке оборудования и материалов, необходимых для эксплуатации. В результате — рост дебиторской и кредиторской задолженности. При этом на рост трафика смогут рассчитывать прежде всего в стрит-ретейле и небольших районных торговых центрах.

Чем крупнее торговый центр, тем ему будет тяжелее. И причин для этого несколько:

— В них сосредоточена максимальная доля присутствия международных операторов, объявляющих о приостановке торговли, а также доля региональных операторов с большими площадями. Арендные договоры многих из них содержат большое количество «штрафных» пунктов, связанных с заполняемостью торгового центра, трафиком и процентом от оборота.

— Чем крупнее ТЦ, тем выше его затраты на содержание и эксплуатацию. Масштабы торгового центра предполагают огромное количество инженерных коммуникаций, требующих специальных, часто дорогих, компетенций по обслуживанию, ТЦ также имеют парковочное оборудование, погрузочно-разгрузочные механизмы и внушительную территорию. Всё это нужно обслуживать и содержать.

— Почти все крупные торговые центры строились с привлечением заёмного финансирования, а значит, вынуждены ежемесячно платить банкам проценты.

— Внушительный штат персонала, сокращение которого, скорее всего, сейчас запретят, также требует серьёзных затрат.

— Внушительные налоги на объекты кадастровой стоимости и землю, съедающие в предыдущие годы почти квартальную выручку. В стрит-ретейле эти расходы традиционно меньше.

— Огромные затраты на коммунальные ресурсы, особенно в местах общего пользования, которые при наличии вакантных площадей лягут на собственника.

— Большой инфляционный рост текущих затрат на содержание и невозможность повысить общую арендную ставку. Арендаторы начнут просить скидку на аренду.

— У многих крупных торговых центров для управления используется зарубежное программное обеспечение, которое вряд ли можно будет быстро заменить отечественным.

— Все крупные торговые центры работают с НДС.

На сегодняшний день есть разные варианты развития событий. Оптимистичный связан с тем, что почти все бренды объявили только о приостановке работы по причине сложностей с логистической цепочкой поставок и оплатой товаров, поэтому они могут открыться снова. Пессимистичный — частичное или полное закрытие торговых центров.

Я неисправимый оптимист в бизнесе, поэтому очень верю в позитивный исход. Но готовлюсь к разным вариантам. Тем более что, думаю, большая часть компаний уже заявили свою позицию.

В ситуации ежедневных изменений владельцам и управляющим торговых центров надо постараться максимально сосредоточиться и составить план действий. Прежде всего заняться оптимизацией существующих издержек. Продумать оптимальный состав сотрудников, поскольку львиная доля бюджета на эксплуатацию — это заработная плата административного и технического персонала.

В зависимости от объекта — вывести некоторые функции на аутсорсинг или, наоборот, отказаться от подрядчика и переложить его функции на сотрудников.

Убедить собственников пополнить запасы расходных материалов и в случае необходимости заранее купить оборудование и приборы, требующие замены.

Провести исследование рынка услуг по обслуживанию территории и инженерных систем и пересмотреть существующие договорные отношения.

Нужно находиться в постоянном контакте со своими партнёрами по аренде. Рассмотреть возможность сотрудничества с местными отечественными операторами. Например, у нас в ТЦ «Галерея» есть великолепный бутик русского дизайнера Александра Богданова, салон свадебных и праздничных платьев от Наташи Бовыкиной, а также отдел прекрасной российской, в том числе и пермской, дизайнерской одежды Com.Modе.

На быстрый приход сетевых операторов из восточных и азиатских стран надеяться не нужно, тем более регионам. Храбрецов, готовых заходить в страну, на которую наложено сейчас больше всего санкций за всю мировую историю, немного. Хотя работать в этом направлении необходимо. Есть достойные сетевые операторы как в бывших союзных республиках, так и в странах Азии и Китае.

Кроме того, имеет смысл проанализировать возможность переформатирования отделов или этажа торгового центра в торгово-выставочное пространство, офисы продаж, магазин-склад, офис-склад, образовательный центр или точки по предоставлению услуг, например, пошива, ремонта и пункты выдачи товаров. Форматов очень много, поэтому нужно смотреть по ситуации в каждом конкретном случае.

Ещё лучше сразу просчитать самые тяжёлые варианты, а именно тот минимум, который позволил бы покрывать расходы, связанные с эксплуатацией и владением объектом. Пусть вариант консервации объекта и маловероятен, но всё-таки нужно понимать, какой минимальный уровень дохода нужно иметь, чтобы покрывать стоимость владения и содержания объекта.

Мы благодарны за такую оперативную и своевременную реакцию губернатору и краевому минэку. Надеюсь, и депутаты Законодательного собрания нас поддержат. Снижение ставки налога на имущество в два раза очень поможет нам, но только в 2023 году, ведь налог на имущество за 2022 год мы будем платить в следующем году. На текущий момент этой меры недостаточно, поскольку до 2023 года надо ещё дожить.

Кроме того, важно, чтобы мы мерой могли действительно воспользоваться. Поэтому в законопроекте должно быть всё очень чётко прописано: каким исчерпывающим перечнем документов мы должны доказывать падение выручки, в какие сроки и кому нужно эти документы подать, а также кто и в какие сроки должен эти документы рассмотреть. Важно также прописать основания, по которым может быть выдан отказ по данной льготе.

Дополнительно хотела бы предложить снизить тарифы на коммунальные услуги собственникам нежилых помещений, в идеале до уровня тарифов для населения. Также было бы полезно ввести запрет на введение ограничения в подаче энергоресурсов при отсутствии авансовых платежей и задолженности менее трёх месяцев.

Хорошо было бы пересмотреть тарифы на вывоз мусора и считать не от квадратных метров, а за реально вывезенный тоннаж. Собственно, до 2019 года так за вывоз мусора мы и платили.

Также попросила бы рассмотреть возможность проработки кредитных каникул для собственников торговой недвижимости, поскольку почти все новые крупные ТЦ находятся в залоге у банков, а также введение моратория на пересмотр процентных ставок по уже выданным кредитам.

Можно было бы ввести заявительный порядок перехода собственника с общей на упрощённую систему налогообложения на момент подачи заявления. Сейчас это можно сделать только в начале года.

Конечно, список необходимых мер этим не исчерпывается, поэтому готовы подготовить дополнительные инициативы для их рассмотрения в краевом правительстве.