Офисы оживились

За прошедший год, несмотря на пандемию, спрос как на аренду, так и на покупку офис­ной недвижимости немного вырос (2 и 4% соответственно). При этом предложение на рынке снизилось: −13% в случае с арендой и −2%, если говорить о покупке. Эксперты прогнозируют, что дефицит качественных площадей будет расти, как и цены на хорошие объекты.

Цены

Средняя стоимость аренды 1 кв. м в офисных помещениях по итогам 2021 года осталась на уровне 2020-го — 500 руб., отмечают аналитики «Авито Недвижимости». Если же говорить о покупке, то средняя цена 1 кв. м, по данным на 2021 год, составила 54 473 руб. Это на 9% выше, чем годом ранее.

Аналитики PAN City Group называют схожие цифры. По их данным, средняя стоимость 1 кв. м офисной недвижимости в Перми в 2021 году составила 56 тыс. руб., что на 12% выше, чем в 2020 году.

Цены на офисы менялись в зависимости от качества помещения и его расположения, считает финансовый директор управляющей компании ГК «РИАЛ» Марина Медведева. По её словам, в случае с офисами низкого и среднего ценового сегмента резких изменений не произошло: «Кто-то хочет помещение дешевле, кто-то дороже — в среднем температура по больнице нормальная». В то же время, говорит Медведева, наблюдается прирост стоимости среди объектов офисной недвижимости сегментов «средний» и «средний+».

«В 2020 году в сфере фиксировалось падение стоимости объектов. В период пандемии приходилось снижать арендную плату, люди переходили на «удалёнку», офисы освобожда­лись. 2021 год стал годом выравнивания, по­казатели достигали допандемийного уровня. Сейчас идёт рост, во-первых, общеинфляционный. Во-вторых, растут цены на строительные материалы. Чтобы отремонтировать офис, надо вложить уже намного больше денег, чем в том же 2019 году», — отмечает Марина Медведева.

Свою роль сыграло и то, что отменили льготы по налогу на имущество для торгово-офисных центров. Также, по словам Медведевой, со следующего года будут пересматривать кадастровую стоимость объектов. Кроме этого, растут цены на содержание и коммунальные услуги, заключает эксперт.

Одним из факторов, влияющих на рост стоимости коммерческой недвижимости, является рост себестоимости строительства новых объектов. Он, в свою очередь, стимулирует рост цен на вторичном рынке, отмечают в PAN City Group.

Спрос и предложение

За год (2021 год к 2020-му) спрос на аренду офисных помещений в Перми вырос на 2%, а предложение снизилось на 13%, отмечают в «Авито Недвижимости». В случае с покупкой офисных помещений ситуация немного иная: спрос на покупку вырос на 4%, предложение упало на 2%.

По словам Марины Медведевой, сейчас приобретение офисов рассматривается скорее как инвестиция, чем как попытка сократить издержки компании на аренде: «Если офис хорошо сдаётся в аренду, его хотят купить, но для собственника смысла в его продаже нет. А если офис плохо сдаётся в аренду, у него есть какие-то недостатки, то люди и не стремятся его купить. Соответственно, люди хотят инвестировать в недвижимость, которая приносит хороший доход, а продавать то, что дохода не приносит».

Марина Медведева отметила, что помещения бизнес-центра Green Plaza полностью заполнены. «Причём заполнение произошло окончательно в 2021 году», — подчеркнула она. При этом, по её мнению, нельзя сказать, что спрос на офисные помещения значительно снизился из-за введения «удалёнки».

«Как управленец я прекрасно понимаю, что работа на дистанте неэффективна. Есть работа, которую можно выполнять на «удалёнке», а есть та, качество которой пострадает при переходе в такой режим, — говорит Медведева. — Это увеличивает временные затраты сотрудника, который выполняет ту же работу за большее количество времени и с меньшей эффективностью. Я считаю, что многие компании среднего бизнеса не так эффективно могут работать удалённо, поэтому у них как были офисы, так и остались».

Другого мнения придерживается эксперт по недвижимости Дмитрий Ничипоренко. По его словам, из-за перехода на удалённый режим работы на рынке происходит перенасыщение предложением. «Если мы сможем и дальше работать удалённо, то почему бы и нет? Аренда — довольно весомая затрата для бизнеса, — считает Ничипоренко. — Зачем платить за аренду офиса, если сотрудники спокойно могут работать из дома? Высвобождение площадей происходит».

Тенденции

Фокус внимания инвесторов сосредоточен на объектах в выгодных локациях. В сегментах аренды и продажи офисной недвижимости преобладают помещения площадью 50—200 кв. м. Их доля на рынке составляет порядка 45%, отмечают в PAN City Group. В целом востребованы более качественные и современные офисы формата open space с инновационной инфраструктурой, говорят аналитики компании.

Марина Медведева подтверждает, что растёт спрос на большие площади с open space, поскольку в Перми активно развиваются IT-компании. Однако, по словам Медведевой, важны и другие характеристики: сейчас конкурентными преимуществами помещения являются удобный паркинг или транспортная доступность. Люди не хотят работать там, куда трудно добраться и где проблематично припарковать машину. Также важна развитая инфраструктура рядом с помещением, поясняет она.

На сегодняшний день тенденции больше московские и питерские, говорит Дмитрий Ничипоренко. По его словам, в дальнейшем взять за основу хотелось бы «мягкие» помещения. Подразумевается, что они могут подвергаться трансформации в зависимости от задач, которые они выполняют. Сейчас подобных помещений практически нет, добавляет Ничипоренко.

«На нашем рынке они, пожалуй, представлены только в технопарке Morion Digital. Это большие пространства, бывшие цеха, позволяющие расширять их ещё больше и решать любые задачи», — говорит эксперт.

Помещение должно быть подстроено под деловую активность: однозначно должен быть большой паркинг, но и это тоже проблематично найти, считает Ничипоренко.

«Сейчас мы все хотим работать в центральной части, где есть деловая активность — банки, партнёры, магазины, доставки. Но работать в центре не всегда комфортно из-за отсутствия парковок, наличия пробок и нехватки электричества. Помещения маленькие и дорогие в обслуживании, — говорит Дмитрий Ничипоренко. — Какого-то развития пока я особо не вижу. Есть нехватка помещений, которые могут подстроиться под все эти «многозадачи». Если зайти на «Авито», можно увидеть, что многие помещения выставляются на продажу, но у всех из них не хватает всего того, что я перечислил».

В ближайшем будущем не будут востребованы помещения, расположенные в цоколе или подвалах, добавляет эксперт: «Кто сейчас в эти помещения заедет? Даже дешевизной не заманить. Если локация хорошая, то шансы какие-то есть, но и то вряд ли».

Перспективы

В ближайшее время предложений на рынке офисной недвижимости Перми больше не станет, считает Марина Медведева: «По крайней мере я не слышала о строительстве новых крупных офисных центров, которые могли бы отвлечь большинство компаний от существующих и создать избыток предложения».

Но, с другой стороны, нет и тенденции к развитию бизнеса для избытка спроса, продолжает она. По прогнозам Медведевой, существенных изменений в предстоящем году не произойдёт, но возможно лёгкое повышение цен в рамках инфляции или ниже.

Возможно снижение объёма предложения качественных объектов на рынке аренды и купли-продажи на 10—15%. Продолжится рост ставок аренды и цены продажи офисов, считают в PAN City Group.

В «Авито Недвижимости» также прогнозируют, что возможно усиление дефицита качественных ликвидных предложений на рынке.