Квартирная лихорадка

К концу года цены на недвижимость, по прогнозам экспертов, вырастут на 6—7%. При этом за год стоимость жилья на первичном рынке в Перми уже выросла, по разным оценкам, на 20—36%, на вторичном рынке — на 18%. В первую очередь это связано с тем, что в период нестабильной экономической ситуации и действия льготной ипотеки люди стали инвестировать в недвижимость. В результате возник дефицит предложения. Кроме того, продолжает расти стоимость строительных материалов и рабочей силы.

Общая картина

Как сообщают аналитики портала «Авито Недвижимость», во втором квартале 2021 года стоимость 1 кв. м в новостройке Перми в среднем составила 78,2 тыс. руб. Это на 4% больше, чем в первом квартале, и на 36% больше, чем во втором квартале 2020 года. Цена «квадрата» во вторичном жилье за квартал выросла на 6% (64,7 тыс. руб.), за год — на 18%.

В целом по России средняя стоимость квартиры в новостройке во втором квартале 2021 года составила 116,6 тыс. руб./кв. м, рассказывает руководитель направлений первичной и загородной недвижимости портала «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. Это на 33% больше значений второго квартала 2020 года и на 9% больше, чем в первом квартале 2021-го. Средняя стоимость вторичного жилья во втором квартале 2021 года выросла на 24% за год и на 9% за квартал — 68,9 тыс. руб./кв. м по стране.

В ретроспективе трёх лет цены на недвижимость в целом выросли на 20—30% на вторичном рынке и до 43% на первичном рынке, говорит директор строительной компании «ИндивиДом», специализирующейся на загородном жилье, Вячеслав Баданин. Загородная недвижимость начала увеличиваться в цене только в последнее время. За последние три года стоимость 1 кв. м в индивидуальном доме выросла на 28%, стоимость земельных участков — на 26%.

Таким образом, в сегменте купли-продажи жилой недвижимости сохраняется тренд на повышение стоимости жилья, заключает Дмитрий Алексеев. «Среди ключевых факторов, которые сегодня оказывают наиболее заметное влияние на формирование цен, стоит отметить рост себестоимости строительства, связанный с высокими темпами инфляции и переходом на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, — говорит он. — Также повышению цен на жильё способствует заметное подорожание строительных материалов и рабочей силы. Помимо этого, провоцировать увеличение стоимости жилой недвижимости в некоторых регионах продолжают льготные условия выдачи ипотеки».

Столь значимый рост в сегменте первичной недвижимости связан с тем, что он более влиятелен, говорит эксперт по недвижимости Дмитрий Ничипоренко. Его устанавливают сами застройщики, в зависимости от своих финансовых моделей. «Условно, им необходимо продать 15 квартир. После продажи этих квартир они поднимают цены и продают ещё, — отмечает Ничипоренко. — А после того, как взлетели цены на новостройки, люди обратили внимание на вторичный рынок, где стоимость жилья значительно ниже».

Руководитель агентства недвижимости «Эстеко» Анатолий Абатуров считает, что в этом вопросе регион пришёл к «тенденции как в Москве». Сейчас люди предпочитают готовое жильё — «заехать и лет пять не думать о ремонте, потому что это деньги, и не маленькие». Сейчас, по его словам, в связи с этим люди делают ремонт перед продажей квартиры.

В дисбалансе

В новейшей истории России было лишь два периода, когда отмечалась существенная «просадка» цен на недвижимость, рассказывает директор департамента управления компании «Этажи» Татьяна Ахметдинова. Связаны они были с кризисами 2008 года и 2014—2015 годов. «Однако тогда не было таких мер поддержки, как сейчас, и жильё было недоступным для массового потребителя, поэтому произошла стагнация стоимости, — говорит эксперт. — Тем не менее это длилось недолго, и после выхода из кризиса цены не только нагнали упущенные позиции, но и пошли в рост».

Высокая динамика роста цен за прошлый год отмечается во всех крупных городах России, говорит Ахметдинова. По её словам, до пандемии рост средней стоимости 1 кв. м в новостройках на уровне 8—12% считался нормой. С июля 2020 года по июль 2021 года средняя цена 1 кв. м в новостройках Перми, по её данным, выросла почти на 20%. Если же смотреть в целом по стране, то этот показатель составил 16,6%.

Татьяна Ахметдинова приводит ещё одну причину роста цен — превышение спроса над предложением, которое спровоцировал рост покупательской активности. «Рекордно низкие ставки по ипотеке и нестабильная экономическая ситуация в стране привели к тому, что многие стали активно инвестировать свои сбережения в недвижимость как в наиболее твёрдую «валюту», — поясняет эксперт. — Ещё больше подогрели спрос снижение доходности банковских депозитов и нестабильный курс рубля. В результате доля инвестиционных сделок в сфере недвижимости выросла с традиционных 5—7% до 19—20%».

Сложившаяся ситуация — экономическая закономерность, соглашается Анатолий Абатуров: «Сейчас везде и на всё цены растут, например на стройматериалы, в то же время растут и зарплаты. Здесь нет никакой давней тенденции, сама экономическая ситуация в стране такая».

Что касается льготной ипотеки, то, по мнению Татьяны Ахметдиновой, её отсутствие могло бы в долгосрочной перспективе спровоцировать ещё больший рост цен: «Без таких мер поддержки спрос на жильё мог упасть до критических значений, и часть девелоперов были бы вынуждены уйти с рынка. В будущем это бы привело к дефициту жилья. Рекордно низкие ставки по ипотеке существенно разогрели спрос и сократили объём доступного предложения. В результате рынок переориентировался с конкуренции за покупателя на конкуренцию за продавца».

Анатолий Абатуров добавляет, что продление льготной ипотеки в первую очередь повлияло на сегмент экономжилья. И цены здесь будут расти: «Если у нас неофициально инфляция 10—15%, официально 5—6%, а тут дают льготную ипотеку под 6%, то какой дурак не будет её брать, если есть возможность? Знаете, сейчас определённый период насыщения. Людям нужно насытиться этим жильём».

К чему готовиться

В «Авито Недвижимость» говорят, что в дальнейшем как на первичном, так и на вторичном рынке ожидается стабилизация цен и сохранение спроса примерно на текущем уровне. «При этом не исключается перераспределение потребительского интереса в сторону вторичного сегмента, — говорит Дмитрий Алексеев. — Этому способствуют изменение условий программы льготной ипотеки и её ограничения в виде кредитного лимита, а также разрыв в ценах на первичном и вторичном рынках».

Другие эксперты с этой оценкой не согласны. До конца года цены на жильё могут вырасти в среднем ещё на 6—8%, считает Татьяна Ахметдинова. Однако на фоне снижающегося спроса на рынке вторичного жилья растёт уровень дисконта. При правильном торге при покупке можно получить неплохую скидку на приобретаемую квартиру на уровне 4—5%.

«Наша рекомендация — ждать имеет смысл только если вы получаете свой основной доход в старшей валюте, пока это — доллар (пока он является мировой резервной валютой). Если же ваш основной доход в рублях, ждать не имеет смысла, нужно реализовывать их сейчас и, если рассматривать вариант с инвестициями в недвижимость, то инвестировать не в квартиры. Поскольку велика вероятность что их стоимость упадёт», — говорит Вячеслав Баданин.

В долгосрочной перспективе цены будут расти, соглашается Дмитрий Ничипоренко: «У нас есть инфляция, и от неё никуда не деться». А вот в краткосрочной, по его словам, вполне можно ожидать и стагнацию, и акции на жильё.

Аналитики ГК PAN City Group предпосылок для снижения цен также не видят. Они напоминают про «рост себестоимости строительства, введение эскроу-счетов и увеличение затрат на рабочую силу». «С учётом неизбежного роста цен на новостройки ожидается и рост цен на вторичное жильё», — говорят эксперты. Однако, по их словам, рынок первичного жилья будет «сильно зависеть от траектории повышения ключевой ставки и политики Центрального банка в отношении условий ипотеки».